Päätteen suuruusprosentti

Mikä on päätteen kapitalisaatioaste?

Päätearvo, joka tunnetaan myös nimellä exit rate, on kurssi, jota käytetään arvioitaessa kiinteistön jälleenmyyntiarvoa omistusjakson lopussa. Odotettu nettoliikevoitto (NOI) vuodessa jaetaan terminaalikattoprosentilla (ilmaistuna prosentteina), jolloin saadaan loppuarvo.

Päätteen pääomitusasteet on arvioitu vertailukelpoisten tapahtumatietojen tai sen perusteella, minkä uskotaan sopivan tietyn kiinteistön sijaintiin ja ominaisuuksiin.

Päätteen suuruussuhteen ymmärtäminen

Sisäänpääsyn yläraja on ennustettu ensimmäisen vuoden NOI jaettuna alkusijoituksella tai ostohinnalla. Sitä vastoin päätearvo on viimeisen vuoden (irtautumisvuoden) ennakoitu NOI jaettuna myyntihinnalla. Jos tämä korko on alhaisempi kuin menojen yläraja, se tarkoittaa yleensä, että kiinteistösijoitus oli kannattava.

Useimmat kiinteistösijoittamisen ammattilaiset ovat yhtä mieltä siitä, että on tärkeää sovittaa päätelaitteiden arvo markkinoiden nykyiseen kurssiin, pitäen mielessä, että saattaa olla turvallisempi testi kehitykselle nostaa terminaalin ylärajaa hieman. Dynaaminen laskentataulukko voi olla hyödyllinen kehitysprojektin stressitestauksessa, jotta saadaan selville korkein päätearvo, joka silti tarjoaisi riittävän nostamisen sijoittajille.

Taitavat kiinteistösijoittajat etsivät markkinoita ja kiinteistötyyppejä, joiden markkina-arvojen odotetaan laskevan, koska alempi päätearvo, joka verrattuna ylärajaan, johtaa pääomavoittoihin olettaen, että NOI ei laske vuoden aikana. pitoaika. Jotkut huomioon otettavat tiedot sisältävät kunkin tilaluokan kysynnän ja tarjonnan mittarit sekä kuhunkin toiminta-alueeseen oletetut palvelut ja kulut.

Vaikka tulevaisuus on aina epävarmaa, kaksi asiaa on varmaa minkä tahansa omistusajan päättyessä: rakennukset vanhenevat ja markkinat muuttuvat. Siksi on erittäin tärkeää, että kaikki kiinteistösijoittajat kokoavat ja analysoivat mahdollisimman paljon dataa määrittääkseen tarkasti projektin päätearvon.

Esimerkki päätearvosta

Sijoittaja ostaa täysin käytössä olevan kiinteistön 100 miljoonalla dollarilla. Ensimmäisen vuoden NOI on arviolta 5,0 miljoonaa dollaria. Sisäänpääsyn yläraja on siis 5,0 %.

Seitsemän vuotta myöhemmin sijoittaja uskoo, että päätearvo on noin 4,0 %. Viime vuoden NOI, joka on ottanut huomioon vuokran nousun matkan varrella, on 5,5 miljoonaa dollaria (jälleen olettaen, että vuokrat ovat täynnä).

Jälleenmyyntiarvon on arvioitu olevan 137,5 miljoonaa dollaria (5,5 miljoonaa dollaria NOI:na jaettuna 4,0 %:n terminaalin arvolla tai irtautumisasteella).

Kohokohdat

• Päätearvoa eli exit rateä käytetään arvioitaessa kiinteistön jälleenmyyntiarvoa omistusjakson lopussa.

• Jos päätearvo on alhaisempi kuin sisäänmenoaste, se tarkoittaa yleensä sitä, että kiinteistösijoitus oli kannattava.

• Sisääntulon korko on kiinteistön ennakoitu ensimmäisen vuoden NOI jaettuna kiinteistön ostohinnalla.