रिवर्स एक्सचेंज

रिवर्स एक्सचेंज क्या है?

अचल संपत्ति में एक रिवर्स एक्सचेंज एक प्रकार का संपत्ति विनिमय है जिसमें प्रतिस्थापन संपत्ति पहले हासिल की जाती है और फिर वर्तमान संपत्ति बेची जाती है। मौजूदा संपत्ति में व्यापार करने या बेचने के लिए मजबूर होने से पहले खरीदारों को एक नई संपत्ति खरीदने में मदद करने के लिए एक रिवर्स एक्सचेंज बनाया गया था। यह विक्रेता को वर्तमान संपत्ति को तब तक रखने की अनुमति दे सकता है जब तक कि उसका बाजार मूल्य नहीं बढ़ जाता है, जिससे अधिकतम लाभ के लिए बेचने के लिए उनका समय भी बढ़ जाता है।

रिवर्स एक्सचेंज कैसे काम करता है

मानक समान प्रकार के विनिमय नियम आमतौर पर रिवर्स एक्सचेंजों पर लागू नहीं होते हैं। इस तरह के नियम आम तौर पर एक संपत्ति निवेशक को एक संपत्ति पर पूंजीगत लाभ करों का भुगतान बंद करने की अनुमति देते हैं, जब तक कि उस बिक्री से लाभ "समान-तरह" संपत्ति की खरीद के लिए लागू होता है।

आईआरएस ने सुरक्षित-बंदरगाह नियमों का एक सेट बनाया है जो समान व्यवहार की अनुमति देता है, जब तक कि वर्तमान या नई संपत्ति एक योग्य विनिमय आवास व्यवस्था,. या क्यूईएए में आयोजित की जाती है। इसके अतिरिक्त, निवेशक पहले से स्वामित्व वाली संपत्ति का उपयोग त्यागी गई संपत्ति के प्रतिस्थापन के रूप में नहीं कर सकता है।

रिवर्स एक्सचेंज केवल धारा 1031 संपत्ति पर लागू होते हैं,. इसलिए इसे 1031 एक्सचेंज भी कहा जाता है। धारा 1031 संपत्तियां ऐसी संपत्तियां हैं जो व्यवसाय या निवेशक अपनी बिक्री से प्राप्त किसी भी लाभ पर करों का भुगतान स्थगित करने के लिए विनिमय करते हैं।

हालांकि, यह उतना आसान नहीं है जितना कि एक व्यक्तिगत करदाता एक संपत्ति खरीदता है, उसे बेचता है, फिर दूसरी संपत्ति खरीदने के लिए मुनाफे का उपयोग करता है। इसके बजाय, विनिमय का एक निर्धारित मानक के साथ-साथ एक सुविधाकर्ता की उपस्थिति होनी चाहिए जो प्रक्रिया को स्थापित करने के लिए उपयोग किया जाता है। इस प्रकार के लेन-देन के लिए धारा 1245 या 1250 संपत्तियां अयोग्य हैं।

एक "1031 संपत्ति" का नाम यूएस आंतरिक राजस्व संहिता की धारा 1031 से मिलता है, जो निवेशकों को निवेश संपत्तियों को बेचने और खरीदने की प्रक्रिया में पूंजीगत लाभ करों का भुगतान करने से बचने की अनुमति देता है।

विशेष ध्यान

एक सफल रिवर्स एक्सचेंज के सबसे महत्वपूर्ण पहलुओं में से एक इस तथ्य पर निर्भर करता है कि निवेशक के पास नई खरीद के लिए वित्तीय साधन होने चाहिए। एक्सचेंज के समय पुरानी संपत्ति का त्याग नहीं किया गया होगा, इसलिए निवेशक को पुरानी संपत्ति की पूरी बिक्री के बिना नई संपत्ति के लिए पूर्ण धन उपलब्ध कराने में सक्षम होना चाहिए। नई संपत्ति का अधिग्रहण एक ऋणदाता के साथ सुगम हो सकता है , हालांकि केवल विशिष्ट ऋणदाता ही रिवर्स एक्सचेंज निवेशक के साथ काम करने के इच्छुक और सक्षम होंगे।

रिवर्स एक्सचेंज के लिए आवश्यकताएँ

एक 1031 एक्सचेंज निवेश या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए रखी गई वास्तविक संपत्ति तक सीमित है। अधिकतम होल्डिंग अवधि है जो रिवर्स एक्सचेंजों में संपत्तियों पर लागू होती है। इसके विपरीत, विलंबित या आस्थगित विनिमय में, एक्सचेंजर को नई संपत्ति प्राप्त करने से पहले पहले स्वामित्व वाली संपत्ति को व्यापार या बेचकर त्यागना होगा। रिवर्स एक्सचेंज अक्सर उन मामलों में उपयोग किया जाता है जहां एक संपत्ति निवेशक को अपनी वर्तमान संपत्ति को बेचने में सक्षम होने से पहले एक नई संपत्ति की बिक्री पर बंद करना चाहिए।

रिवर्स 1031 टैक्स-आस्थगित एक्सचेंज की समय-सीमा आईआरएस द्वारा अनुमत अन्य प्रकार के 1031 एक्सचेंजों के समान है। दो महत्वपूर्ण समय सीमाएँ हैं और, यदि इनमें से कोई भी चूक जाती है, तो कर लगाया जाएगा। आईआरएस इन समय सीमा पर विस्तार प्रदान नहीं करता है।

संभावित प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करने के लिए निवेशक के पास संपत्ति की बिक्री की तारीख से 45 दिन और प्रतिस्थापन संपत्ति खरीदने के लिए बिक्री की तारीख से 180 दिन का समय होता है। एक 1031 एक्सचेंज को सीधे व्यक्तिगत निवास में लेन-देन नहीं किया जा सकता है। एक्सचेंज निवेश या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए सख्ती से आयोजित वास्तविक संपत्ति तक सीमित हैं; हालांकि, एक एक्सचेंजर आईआरएस के नियमों का पालन करते हुए एक निवेश संपत्ति को प्राथमिक, या व्यक्तिगत, संपत्ति में परिवर्तित कर सकता है।

45

किसी निवेशक को 1031 एक्सचेंज में संभावित प्रतिस्थापन संपत्ति की पहचान करने के लिए दिनों की संख्या।

180

किसी निवेशक को 1031 एक्सचेंज में प्रतिस्थापन संपत्ति खरीदने के दिनों की संख्या।

आईआरएस ने जारी किया रेव। प्रोक। 2000-37 रिवर्स एक्सचेंजों के संबंध में नियमों को स्पष्ट करने के लिए। आईआरएस का कहना है कि यह संपत्ति की योग्यता को या तो प्रतिस्थापन संपत्ति या त्याग की गई संपत्ति या संघीय आयकर उद्देश्यों के लिए विनिमय के उपचार के रूप में चुनौती नहीं देगा, बशर्ते संपत्ति मालिक राजस्व निर्णय में उल्लिखित योग्य विनिमय आवास व्यवस्था का पालन करे ।

आईआरएस के फैसले को प्रकाशित करने के बाद भी, कुछ भ्रम बना रहा कि संपत्ति के मालिकों को रिवर्स एक्सचेंज की संरचना कैसे करनी चाहिए और चयनित तृतीय-पक्ष एक्सचेंज फैसिलिटेटर के लिए क्या जिम्मेदारियां थीं। 2017 के एक फैसले (एस्टेट ऑफ बार्टेल, 147 टीसी नंबर 5, 2016) में, टैक्स कोर्ट ने आईआरएस की स्थिति को खारिज कर दिया कि एक्सचेंज फैसिलिटेटर को संपत्ति के मालिकों के बोझ और लाभों को पूरा करने के लिए आवश्यक था। 1031 रिवर्स एक्सचेंज।

यह देखते हुए कि रिवर्स एक्सचेंज नियम विकसित हो रहे हैं और व्याख्या करना चुनौतीपूर्ण हो सकता है, संपत्ति के मालिकों को रिवर्स एक्सचेंज शुरू करने से पहले एक योग्य कर वकील या सलाहकार से परामर्श करना चाहिए।

हाइलाइट्स

• "समान प्रकार" विनिमय नियम आमतौर पर रिवर्स एक्सचेंजों पर लागू नहीं होते हैं।

• रिवर्स एक्सचेंज विलंबित एक्सचेंजों से भिन्न होते हैं, जिसमें प्रतिस्थापन संपत्ति को वर्तमान में आयोजित संपत्ति की बिक्री के बाद खरीदा जाना चाहिए।

• रिवर्स एक्सचेंज केवल 1031 संपत्तियों पर लागू होते हैं और केवल उन मामलों में अनुमति दी जाती है जहां निवेशकों के पास नई खरीदारी करने के लिए वित्तीय साधन होते हैं।

• एक रिवर्स एक्सचेंज एक संपत्ति विनिमय है जिसमें प्रतिस्थापन संपत्ति को वर्तमान में आयोजित संपत्ति की बिक्री के बिना खरीदा जाता है।