Intercambio Inverso
¿Qué es un intercambio inverso?
Un intercambio inverso en bienes raíces es un tipo de intercambio de propiedad en el que primero se adquiere la propiedad de reemplazo y luego se vende la propiedad actual. Se creó un intercambio inverso para ayudar a los compradores a comprar una nueva propiedad antes de verse obligados a cambiar o vender una propiedad actual. Esto puede permitir que el vendedor mantenga una propiedad actual hasta que aumente su valor de mercado,. lo que también aumenta su tiempo para vender para maximizar la ganancia.
Cómo funciona un intercambio inverso
estándar de intercambio del mismo tipo generalmente no se aplican a los intercambios inversos. Dichas reglas generalmente permiten que un inversionista en propiedades interrumpa el pago de impuestos sobre ganancias de capital en una propiedad que ha vendido, siempre que la ganancia de esa venta se aplique a la compra de una propiedad "del mismo tipo".
El IRS ha creado un conjunto de reglas de puerto seguro que permiten un trato similar, siempre que la propiedad actual o nueva se mantenga en un acuerdo de alojamiento de intercambio calificado,. o QEAA. Además, el inversionista no puede usar la propiedad que ya posee como reemplazo de la propiedad cedida.
Los intercambios inversos se aplican solo a la propiedad de la Sección 1031,. por lo que también se conoce como intercambio 1031. Las propiedades de la Sección 1031 son propiedades que las empresas o los inversionistas intercambian para diferir el pago de impuestos sobre cualquier ganancia obtenida de su venta.
Sin embargo, no es tan simple como que un contribuyente individual compre una propiedad, la venda y luego use las ganancias para comprar otra propiedad. En su lugar, debe haber un estándar establecido de intercambio, así como la presencia de un facilitador que se utilice para establecer el proceso. Las propiedades de la Sección 1245 o 1250 no son elegibles para este tipo de transacción.
Una “propiedad 1031” recibe su nombre de la Sección 1031 del Código de Impuestos Internos de EE. UU., que permite a los inversores evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital en el proceso de venta y compra de propiedades de inversión.
Consideraciones Especiales
Uno de los aspectos más cruciales de un intercambio inverso exitoso depende del hecho de que el inversor debe tener los medios financieros para la nueva compra. No se habrá renunciado a la propiedad antigua en el momento del intercambio, por lo que el inversor debe ser capaz de proporcionar la financiación total de la nueva propiedad sin la venta completa de la antigua. La adquisición de la nueva propiedad puede facilitarse con un prestamista,. aunque solo los prestamistas específicos estarán dispuestos y podrán trabajar con un inversionista de intercambio inverso.
Requisitos para intercambios inversos
Un intercambio 1031 se limita a bienes inmuebles mantenidos con fines comerciales o de inversión. Existe un período máximo de tenencia que se aplica a las propiedades en intercambios inversos. Por el contrario, en el intercambio retrasado o diferido, el intercambiador primero debe renunciar a la propiedad de su propiedad negociándola o vendiéndola antes de adquirir una nueva propiedad. Los intercambios inversos se utilizan a menudo en los casos en que un inversionista inmobiliario debe cerrar la venta de una nueva propiedad antes de poder vender su propiedad actual.
Los plazos para un intercambio de impuestos diferidos 1031 inverso son los mismos que para los otros tipos de intercambios 1031 permitidos por el IRS. Hay dos plazos críticos y, si se pierde alguno, se recaudarán impuestos. El IRS no otorga extensiones en estos plazos.
El inversionista tiene 45 días a partir de la fecha de venta de una propiedad para identificar la propiedad de reemplazo potencial y 180 días a partir de la fecha de venta para comprar una propiedad de reemplazo. Un intercambio 1031 no se puede realizar directamente en una residencia personal. Los intercambios se limitan a bienes inmuebles mantenidos estrictamente con fines comerciales o de inversión; sin embargo, un intercambiador puede convertir una propiedad de inversión en una propiedad primaria o personal siguiendo las reglas del IRS.
45
La cantidad de días que tiene un inversionista para identificar una posible propiedad de reemplazo en un intercambio 1031.
180
La cantidad de días que un inversionista tiene para comprar una propiedad de reemplazo en un intercambio 1031.
El IRS emitió Rev. Proc. 2000-37 para aclarar las reglas relativas a los intercambios inversos. El IRS dice que no cuestionará las calificaciones de una propiedad como propiedad de reemplazo o propiedad cedida o el tratamiento del intercambio a efectos del impuesto federal sobre la renta, siempre que el propietario siga el acuerdo de alojamiento de intercambio calificado como se describe en la resolución de ingresos.
Incluso después de publicar el fallo del IRS, quedó cierta confusión con respecto a cómo los propietarios deberían estructurar un intercambio inverso y cuáles eran las responsabilidades del facilitador de intercambio externo seleccionado. En un fallo de 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016), el Tribunal Fiscal rechazó la posición del IRS de que el facilitador de intercambio estaba obligado a asumir las cargas y beneficios de los propietarios para cumplir con un contrato válido. 1031 intercambio inverso.
Dado que las reglas de intercambio inverso están evolucionando y pueden ser difíciles de interpretar, los propietarios deben consultar con un abogado o asesor fiscal calificado antes de realizar un intercambio inverso.
Reflejos
Las reglas de intercambio "del mismo tipo" generalmente no se aplican a los intercambios inversos.
Los intercambios inversos difieren de los intercambios diferidos, en los que la propiedad de reemplazo debe comprarse después de la venta de la propiedad actual.
Los intercambios inversos se aplican solo a las propiedades 1031 y solo se permiten en los casos en que los inversores tienen los medios financieros para realizar la nueva compra.
Un intercambio inverso es un intercambio de propiedad en el que se compra una propiedad de reemplazo sin la venta de una propiedad que se tiene actualmente.
