Ters Değişim
Ters Değişim Nedir?
Gayrimenkulde ters değişim, önce ikame mülkün edinildiği ve ardından mevcut mülkün satıldığı bir tür mülk değişimidir. Alıcıların mevcut bir mülkü takas etmeye veya satmaya zorlanmadan önce yeni bir mülk satın almalarına yardımcı olmak için bir ters takas oluşturuldu. Bu, satıcının mevcut bir mülkü piyasa değeri artana kadar elinde tutmasına izin verebilir ve böylece maksimum kâr için satış zamanlarını da artırabilir.
Ters Takas Nasıl Çalışır?
Standart benzer tür takas kuralları genellikle ters takaslar için geçerli değildir. Bu tür kurallar, tipik olarak, bir mülk yatırımcısının, bu satıştan elde edilen kâr "benzeri" bir mülkün satın alınmasına uygulandığı sürece, sattığı bir mülk üzerindeki sermaye kazancı vergilerini ödemeyi durdurmasına izin verir.
nitelikli bir değişim konaklama düzenlemesinde veya QEAA'da tutulduğu sürece, benzer muameleye izin veren bir dizi güvenli liman kuralı oluşturmuştur . Ayrıca, yatırımcı, halihazırda sahip olduğu mülkü, vazgeçilen mülkün yerine kullanamaz.
Ters takaslar yalnızca Bölüm 1031 özelliği için geçerlidir,. bu nedenle 1031 takası olarak da anılır. Bölüm 1031 mülkleri, işletmelerin veya yatırımcıların, satışlarından elde ettikleri herhangi bir kâr üzerinden vergi ödemeyi ertelemek için takas ettikleri mülklerdir.
Ancak, bir vergi mükellefinin bir mülkü satın alması, satması ve ardından kârını başka bir mülk satın almak için kullanması kadar basit değildir. Bunun yerine, süreci kurmak için kullanılan bir kolaylaştırıcının mevcudiyetinin yanı sıra belirlenmiş bir değişim standardı olmalıdır. Bölüm 1245 veya 1250 mülkleri bu tür bir işlem için uygun değildir.
Bir "1031 mülkü" adını, yatırımcıların yatırım amaçlı gayrimenkul satma ve satın alma sürecinde sermaye kazançları vergisi ödemekten kaçınmalarına olanak tanıyan ABD İç Gelir Yasası'nın 1031. Bölümünden alır.
Özel Hususlar
Başarılı bir ters takasın en önemli yönlerinden biri, yatırımcının yeni satın alma için finansal araçlara sahip olması gerektiği gerçeğine bağlıdır. Eski mülk, takas sırasında bırakılmış olmayacaktır, bu nedenle yatırımcı, eski mülkün satışı tamamlanmadan yeni mülk için tam finansman sağlayabilmelidir. Yeni mülkün satın alınması bir borç verenle kolaylaştırılabilir,. ancak yalnızca belirli borç verenler bir ters döviz yatırımcısıyla çalışmaya istekli ve yetenekli olacaktır.
Ters Değişimler için Gereksinimler
1031 borsası, yatırım veya iş amaçlı tutulan gayrimenkullerle sınırlıdır. Ters takaslardaki mülkler için geçerli olan bir maksimum elde tutma süresi vardır. Tersine, ertelenmiş veya ertelenmiş takasta, değiştirici, yeni bir mülk edinmeden önce ticaret yaparak veya satarak sahip olduğu mülkten vazgeçmelidir. Ters borsalar genellikle bir mülk yatırımcısının mevcut mülkünü satmadan önce yeni bir mülkün satışını kapatması gereken durumlarda kullanılır.
Ters 1031 vergi ertelenmiş takas için zaman çizelgeleri, IRS tarafından izin verilen diğer 1031 takas türleri için olanlarla aynıdır. İki kritik son tarih vardır ve bunlardan birinin kaçırılması durumunda vergiler tahsil edilecektir. IRS, bu son tarihlerde uzatma vermez.
Yatırımcının, bir mülkün satış tarihinden itibaren potansiyel ikame mülkü belirlemek için 45 günü ve ikame mülk satın almak için bu satış tarihinden itibaren 180 günü vardır. Bir 1031 değişimi doğrudan kişisel bir ikametgaha dönüştürülemez. Borsalar, kesinlikle yatırım veya ticari amaçlarla elde tutulan gayrimenkullerle sınırlıdır; ancak, bir eşanjör, yatırım amaçlı bir mülkü IRS'nin kurallarına göre birincil veya kişisel mülke dönüştürebilir.
45
Bir yatırımcının 1031 borsasında potansiyel ikame mülkü tanımlaması zorunda olduğu gün sayısı.
180
Bir yatırımcının 1031 borsasında ikame mülkü satın alması gereken gün sayısı.
IRS, Rev. Proc. 2000-37, ters borsalarla ilgili kuralları netleştirmek için. IRS, mülk sahibinin gelir kararında belirtilen nitelikli değişim konaklama düzenlemesini izlemesi koşuluyla, bir mülkün ikame mülk veya vazgeçilen mülk olarak niteliklerine veya federal gelir vergisi amaçlarıyla değişimin muamelesine itiraz etmeyeceğini söylüyor .
IRS kararını yayınladıktan sonra bile, mülk sahiplerinin ters takası nasıl yapılandırması gerektiği ve seçilen üçüncü taraf takas kolaylaştırıcısının sorumluluklarının neler olduğu konusunda bazı kafa karışıklıkları devam etti. 2017 tarihli bir kararda (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016), Vergi Mahkemesi, IRS'nin, geçerli bir taahhüdü yerine getirmek için mülk sahiplerinin külfetlerini ve faydalarını üstlenmesi gerektiğine dair IRS'nin pozisyonunu reddetmiştir. 1031 ters değişim.
Ters takas kurallarının gelişmekte olduğu ve yorumlanmasının zor olabileceği göz önüne alındığında, mülk sahipleri ters takas yapmadan önce nitelikli bir vergi avukatına veya danışmanına danışmalıdır.
Öne Çıkanlar
"Benzer türden" takas kuralları genellikle ters takaslar için geçerli değildir.
Tersine takaslar, mevcut mülkün satışından sonra ikame mülkün satın alınması gereken gecikmeli takaslardan farklıdır.
Tersine takaslar yalnızca 1031 mülk için geçerlidir ve yalnızca yatırımcıların yeni satın alma yapmak için finansal araçlara sahip olduğu durumlarda izin verilir.
Tersine takas, halihazırda elde tutulan bir mülkün satışı olmaksızın ikame mülkün satın alındığı bir mülk değişimidir.
