Omvänd utbyte

Vad är ett omvänt utbyte?

Ett omvänt byte i fastigheter är en typ av fastighetsbyte medan ersättningsfastigheten förvärvas först och sedan den nuvarande fastigheten säljs. Ett omvänt utbyte skapades för att hjälpa köpare att köpa en ny fastighet innan de tvingades handla in eller sälja en befintlig fastighet. Detta kan göra det möjligt för säljaren att inneha en befintlig fastighet tills dess marknadsvärde ökar, vilket också ökar deras tidpunkt att sälja för maximal vinst.

Hur ett omvänt utbyte fungerar

Standardutbytesregler av liknande slag gäller vanligtvis inte för omvända utbyten. Sådana regler tillåter vanligtvis en fastighetsinvesterare att avbryta betalningen av kapitalvinstskatt på en fastighet de har sålt så länge vinsten från den försäljningen används för att köpa en "liknande" fastighet.

IRS har skapat en uppsättning safe-harbor-regler som tillåter behandling av liknande slag, så länge som antingen den nuvarande eller nya fastigheten hålls i ett kvalificerat utbytesarrangemang eller QEAA. Dessutom kan investeraren inte använda egendom som redan ägs som en ersättning för den överlåtna egendomen.

Omvända byten gäller endast för Section 1031-egendom,. så det kallas också för 1031-utbyte. Sektion 1031-fastigheter är fastigheter som företag eller investerare byter ut för att skjuta upp betalning av skatt på eventuell vinst från försäljningen.

Det är dock inte så enkelt som att en enskild skattebetalare köper en fastighet, säljer den och sedan använder vinsten för att köpa en annan fastighet. Istället måste det finnas en fastställd standard för utbyte samt närvaron av en facilitator som används för att sätta upp processen. Section 1245 eller 1250 fastigheter är inte kvalificerade för denna typ av transaktion.

En "1031-fastighet" har fått sitt namn från avsnitt 1031 i USA:s Internal Revenue Code, som tillåter investerare att undvika att betala kapitalvinstskatt i processen att sälja och köpa investeringsfastigheter.

Särskilda överväganden

En av de mest avgörande aspekterna av ett framgångsrikt omvänt utbyte beror på det faktum att investeraren måste ha de ekonomiska medlen för det nya köpet. Den gamla fastigheten kommer inte att ha överlåtits vid tidpunkten för bytet, så investeraren måste kunna tillhandahålla hela finansieringen för den nya fastigheten utan att den gamla har slutförts. Förvärv av den nya fastigheten kan underlättas med en långivare,. även om endast specifika långivare kommer att vara villiga och kunna arbeta med en investerare med omvänd utbyte.

Krav för omvända utbyten

Ett 1031-utbyte är begränsat till fast egendom som innehas för investerings- eller affärsändamål. Det finns en maximal innehavstid som gäller för fastigheter i omvända byten. Omvänt, i det försenade eller uppskjutna utbytet, måste växlaren först avstå ägd egendom genom att handla eller sälja den innan han förvärvar en ny fastighet. Omvända byten används ofta i de fall en fastighetsinvesterare måste stänga en försäljning av en ny fastighet innan han kan sälja sin nuvarande fastighet.

Tidslinjerna för ett omvänt 1031-skattuppskjutet utbyte är desamma som för de andra typerna av 1031-utbyten som tillåts av IRS. Det finns två kritiska tidsfrister och om någon av dem missas kommer skatter att tas ut. IRS beviljar inte förlängningar på dessa tidsfrister.

Investeraren har 45 dagar från försäljningsdatumet för en fastighet på sig att identifiera potentiell ersättningsfastighet och 180 dagar från det försäljningsdatumet för att köpa en ersättningsfastighet. En 1031-växling kan inte handlas direkt till en personlig bostad. Utbyten är begränsade till fast egendom som innehas strikt för investerings- eller affärsändamål; dock kan en växlare konvertera en investeringsfastighet till en primär eller personlig egendom enligt IRS:s regler.

45

Antalet dagar en investerare har på sig att identifiera potentiell ersättningsfastighet i en 1031-börs.

180

Antalet dagar som en investerare måste köpa ersättningsfastighet i en 1031-börs.

IRS utfärdade Rev. Proc. 2000-37 för att förtydliga reglerna för omvända byten. IRS säger att det inte kommer att ifrågasätta en fastighets kvalifikationer som vare sig ersättningsfastighet eller överlåten egendom eller behandlingen av utbytet för federala inkomstskatteändamål, förutsatt att fastighetsägaren följer det kvalificerade utbytesarrangemanget som beskrivs i inkomstbeslutet.

Även efter publiceringen av IRS-beslutet kvarstod viss förvirring om hur fastighetsägare skulle strukturera ett omvänt utbyte och vad ansvaret var för den utvalda tredjepartsutbytesfacilitatorn. I en dom från 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016) avvisade Skatterättsnämnden IRS:s ståndpunkt att bytesfacilitatorn var skyldig att ta på sig bördorna och fördelarna från fastighetsägarna för att uppfylla en giltig 1031 omvänd utbyte.

Med tanke på att reglerna för omvänd byte håller på att utvecklas och kan vara svåra att tolka, bör fastighetsägare rådgöra med en kvalificerad skatteadvokat eller rådgivare innan de genomför ett omvänt utbyte.

##Höjdpunkter

• "Like-kind" bytesregler gäller vanligtvis inte för omvända byten.

• Omvända byten skiljer sig från försenade byten, där ersättningsfastigheten måste köpas efter försäljningen av den nuvarande fastigheten.

– Omvända byten gäller endast 1031 fastigheter och är endast tillåtna i de fall investerare har ekonomiska möjligheter att göra det nya köpet.

– Ett omvänt byte är ett fastighetsbyte där ersättningsfastighet köps utan försäljning av en för närvarande innehad fastighet.