逆交換

##リバースエクスチェンジとは何ですか？

不動産のリバースエクスチェンジは、最初に代替物件を取得し、次に現在の物件を売却するタイプの物件交換です。逆交換は、買い手が現在の不動産の下取りまたは売却を余儀なくされる前に新しい不動産を購入するのを助けるために作成されました。これにより、売り手は市場価値が上がるまで現在の不動産を保有することができ、それによって最大の利益を得るために売りのタイミングも長くなる可能性があります。

##リバースエクスチェンジの仕組み

標準の同種交換ルールは通常、逆交換には適用されません。このような規則により、不動産投資家は、売却による利益が「同種の」不動産の購入に適用される限り、売却した不動産に対するキャピタルゲイン税の支払いを中止することができます。

適格な交換宿泊施設の取り決め、またはQEAAで保持されている限り、同種の扱いを可能にする一連のセーフハーバー規則を作成しました。また、投資家は、既に所有している物件を、放棄された物件の代わりに使用することはできません。

セクション1031プロパティにのみ適用されるため、1031交換とも呼ばれます。セクション1031のプロパティは、企業または投資家が売却から得た利益に対する税金の支払いを延期するために交換するプロパティです。

しかし、個人の納税者が1つの不動産を購入し、それを売却し、その利益を使って別の不動産を購入するほど簡単ではありません。代わりに、交換の設定された基準と、プロセスを設定するために使用されるファシリテーターの存在が必要です。セクション1245または1250のプロパティは、このタイプのトランザクションには不適格です。

「1031不動産」の名前は、米国内国歳入法のセクション1031に由来しています。これにより、投資家は投資不動産の売買の過程でキャピタルゲイン税を支払う必要がなくなります。

##特別な考慮事項

リバースエクスチェンジを成功させるための最も重要な側面の1つは、投資家が新規購入のための金銭的手段を持たなければならないという事実に依存しています。古い物件は交換時に放棄されていないため、投資家は古い物件の売却を完了せずに新しい物件に全額の資金を提供できなければなりません。新しい物件の取得は貸し手によって促進される可能性がありますが、特定の貸し手だけが逆取引所の投資家と協力する意思と能力があります。

##リバースエクスチェンジの要件

1031交換は、投資またはビジネス目的で保有される不動産に限定されます。逆交換のプロパティに適用される最大保持期間があります。逆に、遅延または延期された交換では、交換者は、新しい資産を取得する前に、最初に所有資産を取引または売却することによって放棄する必要があります。リバースエクスチェンジは、不動産投資家が現在の不動産を売却する前に、新しい不動産の売却を終了しなければならない場合によく使用されます。

逆1031税繰延交換のタイムラインは、IRSによって許可されている他のタイプの1031交換のタイムラインと同じです。 2つの重要な期限があり、どちらかを逃した場合、税金が課されます。 IRSは、これらの期限の延長を認めていません。

投資家は、物件の売却日から45日以内に潜在的な代替物件を特定し、その売却日から180日以内に代替物件を購入します。 1031交換は、個人の住居に直接取引することはできません。交換は、投資またはビジネス目的のために厳密に保有されている不動産に限定されています。ただし、交換者は、IRSの規則に従って、投資不動産を一次または個人の不動産に変換できます。

45

投資家が1031取引所で潜在的な代替物件を特定しなければならない日数。

180

投資家が1031取引所で交換用不動産を購入しなければならない日数。

IRSはProc牧師を発行しました。逆交換に関する規則を明確にするために2000-37。 IRSは、不動産所有者が収益決定に概説されている適格な交換宿泊施設の取り決めに従っている場合、代替不動産または放棄された不動産としての不動産の資格、または連邦所得税の目的での交換の扱いに異議を唱えることはないと述べています。

IRSの判決を公表した後でも、不動産所有者がリバースエクスチェンジをどのように構築すべきか、および選択されたサードパーティのエクスチェンジファシリテーターの責任は何かについて混乱が残っていました。 2017年の判決（** Estate of Bartell **、147 TC No. 5、2016）で、税務裁判所は、交換ファシリテーターが有効な1031逆交換。

逆交換規則は進化しており、解釈が難しい場合があるため、不動産所有者は、逆交換を行う前に、資格のある税理士または顧問に相談する必要があります。

##ハイライト

-「同種」交換ルールは通常、逆交換には適用されません。

-逆交換は、現在保有している物件の売却後に代替物件を購入しなければならない遅延交換とは異なります。

-逆交換は1031物件にのみ適用され、投資家が新たに購入するための金銭的手段を持っている場合にのみ許可されます。

-リバースエクスチェンジとは、現在保有している物件を売却せずに、代替物件を購入する物件エクスチェンジです。