Cambio inverso
Che cos'è uno scambio inverso?
Uno scambio inverso nel settore immobiliare è un tipo di permuta immobiliare in cui la proprietà sostitutiva viene prima acquistata e poi viene venduta la proprietà attuale. È stato creato uno scambio inverso per aiutare gli acquirenti ad acquistare una nuova proprietà prima di essere costretti a permutare o vendere una proprietà attuale. Ciò può consentire al venditore di detenere una proprietà attuale fino a quando il suo valore di mercato non aumenta, aumentando così anche i tempi di vendita per massimizzare il profitto.
Come funziona uno scambio inverso
standard simili di solito non si applicano agli scambi inversi. Tali regole in genere consentono a un investitore immobiliare di interrompere il pagamento delle imposte sulle plusvalenze su una proprietà che ha venduto purché il profitto di tale vendita venga applicato all'acquisto di una proprietà "simile".
L'IRS ha creato una serie di regole di porto sicuro che consentono un trattamento simile, a condizione che la proprietà attuale o quella nuova siano detenute in un accordo di alloggio di scambio qualificato o QEAA. Inoltre, l'investitore non può utilizzare la proprietà già posseduta in sostituzione della proprietà ceduta.
Gli scambi inversi si applicano solo alla proprietà della Sezione 1031,. quindi viene anche definito scambio 1031. Le proprietà della sezione 1031 sono proprietà che le aziende o gli investitori si scambiano per differire il pagamento delle tasse su qualsiasi profitto ottenuto dalla loro vendita.
Tuttavia, non è così semplice come un singolo contribuente che acquista una proprietà, la vende, quindi utilizza i profitti per acquistare un'altra proprietà. Al contrario, deve esserci uno standard di scambio prestabilito e la presenza di un facilitatore che viene utilizzato per impostare il processo. Le proprietà della sezione 1245 o 1250 non sono idonee per questo tipo di transazione.
Una "proprietà 1031" prende il nome dalla Sezione 1031 dell'Internal Revenue Code degli Stati Uniti, che consente agli investitori di evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze nel processo di vendita e acquisto di proprietà di investimento.
Considerazioni speciali
Uno degli aspetti più cruciali di uno scambio inverso di successo dipende dal fatto che l'investitore deve disporre dei mezzi finanziari per il nuovo acquisto. La vecchia proprietà non sarà stata ceduta al momento dello scambio, quindi l'investitore deve essere in grado di fornire l'intero finanziamento per la nuova proprietà senza la completa vendita di quella vecchia. L'acquisizione della nuova proprietà può essere facilitata con un prestatore,. sebbene solo prestatori specifici saranno disposti e in grado di lavorare con un investitore di scambio inverso.
Requisiti per gli scambi inversi
Uno scambio 1031 è limitato alla proprietà immobiliare detenuta a scopo di investimento o commerciale. C'è un periodo di detenzione massimo che si applica alle proprietà nelle permute inverse. Al contrario, nello scambio differito o differito, lo scambiatore deve prima cedere la proprietà di proprietà per negoziazione o vendita prima di acquisire una nuova proprietà. Gli scambi inversi sono spesso utilizzati nei casi in cui un investitore immobiliare deve concludere la vendita di una nuova proprietà prima di poter vendere la propria proprietà attuale.
Le tempistiche per uno scambio in differimento fiscale 1031 inverso sono le stesse degli altri tipi di scambi 1031 consentiti dall'IRS. Ci sono due scadenze critiche e, in caso di mancato rispetto di una delle due, verranno riscosse le tasse. L'IRS non concede proroghe su queste scadenze.
L'investitore ha 45 giorni dalla data di vendita di un immobile per identificare un potenziale immobile sostitutivo e 180 giorni da tale data di vendita per acquistare un immobile sostitutivo. Uno scambio 1031 non può essere effettuato direttamente in una residenza personale. Gli scambi sono limitati a beni immobili detenuti esclusivamente a fini di investimento o commerciali; tuttavia, uno scambiatore può convertire un investimento immobiliare in una proprietà primaria o personale seguendo le regole dell'IRS.
45
Il numero di giorni che un investitore ha a disposizione per identificare la potenziale proprietà sostitutiva in uno scambio 1031.
180
Il numero di giorni che un investitore ha per acquistare una proprietà sostitutiva in uno scambio 1031.
L'IRS ha emesso il Rev. Proc. 2000-37 per chiarire le regole in materia di scambi inversi. L'IRS afferma che non sfiderà le qualifiche di una proprietà come proprietà sostitutiva o proprietà ceduta o il trattamento dello scambio ai fini dell'imposta sul reddito federale, a condizione che il proprietario dell'immobile segua l'accordo di alloggio di scambio qualificato come delineato nella sentenza sulle entrate.
Anche dopo aver pubblicato la sentenza dell'IRS, è rimasta una certa confusione su come i proprietari di immobili dovrebbero strutturare uno scambio inverso e quali fossero le responsabilità per il facilitatore di scambio di terze parti selezionato. In una sentenza del 2017 (Estate of Bartell, 147 TC n. 5, 2016), la Corte Tributaria ha respinto la posizione dell'IRS secondo cui il facilitatore di scambio era tenuto ad assumersi gli oneri e i benefici dei proprietari per adempiere a un valido 1031 cambio inverso.
Dato che le regole dello scambio inverso si stanno evolvendo e possono essere difficili da interpretare, i proprietari di immobili dovrebbero consultare un avvocato o consulente fiscale qualificato prima di intraprendere uno scambio inverso.
Mette in risalto
Le regole di scambio "simile" in genere non si applicano agli scambi inversi.
Le permute inverse differiscono dalle permute ritardate, in cui l'immobile sostitutivo deve essere acquistato dopo la vendita dell'immobile attualmente detenuto.
Gli scambi inversi si applicano solo a 1031 proprietà e sono consentiti solo nei casi in cui gli investitori hanno i mezzi finanziari per effettuare il nuovo acquisto.
Uno scambio inverso è uno scambio di proprietà in cui viene acquistata una proprietà sostitutiva senza la vendita di una proprietà attualmente detenuta.
