Odwrotna wymiana

Co to jest wymiana zwrotna?

Odwrotna wymiana nieruchomości to rodzaj wymiany nieruchomości, w której najpierw nabywa się nieruchomość zastępczą, a następnie sprzedaje się obecną nieruchomość. Stworzono giełdę odwrotną, aby pomóc kupującym kupić nową nieruchomość, zanim zostaną zmuszeni do handlu lub sprzedaży obecnej nieruchomości. Może to pozwolić sprzedającemu zatrzymać obecną nieruchomość, dopóki jej wartość rynkowa nie wzrośnie, a tym samym skrócić czas sprzedaży z maksymalnym zyskiem.

Jak działa odwrotna wymiana

Standardowe podobne zasady wymiany zwykle nie mają zastosowania do wymian zwrotnych. Takie zasady zazwyczaj pozwalają inwestorowi nieruchomości na zaprzestanie płacenia podatku od zysków kapitałowych od sprzedanej nieruchomości, o ile zysk z tej sprzedaży jest przeznaczony na zakup nieruchomości „podobnego rodzaju”.

IRS stworzył zestaw zasad bezpiecznej przystani, które pozwalają na podobne traktowanie, o ile aktualna lub nowa nieruchomość jest utrzymywana w kwalifikowanej wymianie zakwaterowania lub QEAA. Dodatkowo inwestor nie może wykorzystywać posiadanej już nieruchomości jako zamiennika nieruchomości zwróconej.

Wymiany odwrotne dotyczą tylko nieruchomości z sekcji 1031,. więc jest również określana jako wymiana 1031. Nieruchomości z sekcji 1031 to nieruchomości, które firmy lub inwestorzy wymieniają w celu odroczenia płacenia podatków od wszelkich zysków uzyskanych z ich sprzedaży.

Jednak nie jest to tak proste, jak zakup jednej nieruchomości przez indywidualnego podatnika, sprzedaż jej, a następnie wykorzystanie zysków do zakupu innej nieruchomości. Zamiast tego musi istnieć ustalony standard wymiany, a także obecność facylitatora, który jest przyzwyczajony do przygotowania procesu. Nieruchomości z sekcji 1245 lub 1250 nie kwalifikują się do tego rodzaju transakcji.

„Nieruchomość 1031” bierze swoją nazwę od sekcji 1031 amerykańskiego Kodeksu Podatkowego, który pozwala inwestorom uniknąć płacenia podatków od zysków kapitałowych w procesie sprzedaży i zakupu nieruchomości inwestycyjnych.

Uwagi specjalne

Jednym z najważniejszych aspektów udanej wymiany zwrotnej jest to, że inwestor musi mieć środki finansowe na nowy zakup. Stara nieruchomość nie zostanie zrezygnowana w momencie wymiany, więc inwestor musi być w stanie zapewnić pełne finansowanie nowej nieruchomości bez zakończonej sprzedaży starej. Nabycie nowej nieruchomości może być ułatwione przez pożyczkodawcę,. chociaż tylko konkretni pożyczkodawcy będą skłonni i w stanie współpracować z inwestorem odwrotnej wymiany.

Wymagania dotyczące wymiany odwrotnej

Wymiana 1031 jest ograniczona do nieruchomości posiadanych w celach inwestycyjnych lub biznesowych. Istnieje maksymalny okres utrzymywania odnoszący się do nieruchomości na giełdach odwróconych. Odwrotnie, w przypadku opóźnionej lub odroczonej wymiany, wymiennik musi najpierw zrzec się posiadanej nieruchomości, sprzedając ją lub sprzedając przed nabyciem nowej nieruchomości. Odwrotne wymiany są często stosowane w przypadkach, gdy inwestor nieruchomości musi zamknąć sprzedaż nowej nieruchomości, zanim będzie mógł sprzedać swoją obecną nieruchomość.

Terminy odwrotnej wymiany 1031 z odroczonym opodatkowaniem są takie same jak w przypadku innych rodzajów wymiany 1031 dozwolonych przez IRS. Istnieją dwa krytyczne terminy, a jeśli któryś z nich zostanie przekroczony, zostaną naliczone podatki. IRS nie przedłuża tych terminów.

Inwestor ma 45 dni od daty sprzedaży nieruchomości na zidentyfikowanie potencjalnej nieruchomości zamiennej i 180 dni od tej daty sprzedaży na zakup nieruchomości zamiennej. Wymiana 1031 nie może być dokonana bezpośrednio w miejscu zamieszkania. Giełdy ograniczają się do nieruchomości utrzymywanych wyłącznie w celach inwestycyjnych lub biznesowych; jednak wymiennik może przekształcić nieruchomość inwestycyjną w nieruchomość podstawową lub osobistą zgodnie z zasadami IRS.

45

Liczba dni, w których inwestor musi zidentyfikować potencjalną nieruchomość zastępczą na 1031 giełdzie.

180

Liczba dni, w których inwestor musi nabyć nieruchomość zastępczą na 1031 giełdzie.

IRS wydał Rev. Proc. 2000-37 w celu wyjaśnienia zasad dotyczących wymian zwrotnych. IRS twierdzi, że nie będzie kwestionować kwalifikacji nieruchomości jako nieruchomości zastępczej lub zrzeczenia się, ani traktowania wymiany dla celów federalnego podatku dochodowego, pod warunkiem, że właściciel nieruchomości zastosuje się do kwalifikowanego uzgodnienia dotyczącego zakwaterowania, jak określono w interpretacji podatkowej.

Nawet po opublikowaniu orzeczenia IRS pozostało pewne zamieszanie dotyczące sposobu, w jaki właściciele nieruchomości powinni zorganizować odwróconą wymianę i jakie były obowiązki wybranego pośrednika wymiany. W wyroku z 2017 r. (Estate of Bartell, 147 TC nr 5, 2016) Sąd Skarbowy odrzucił stanowisko IRS, że pośrednik giełdowy jest zobowiązany do przejęcia ciężarów i korzyści właścicieli nieruchomości w celu spełnienia ważnego 1031 wymiana zwrotna.

Biorąc pod uwagę, że zasady odwrotnej wymiany podlegają zmianom i mogą być trudne do interpretacji, właściciele nieruchomości powinni skonsultować się z wykwalifikowanym prawnikiem podatkowym lub doradcą przed dokonaniem odwrotnej wymiany.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

Zasady wymiany „podobnego rodzaju” zazwyczaj nie mają zastosowania do wymian zwrotnych.
Wymiany odwrotne różnią się od wymian opóźnionych, w których nieruchomość zastępcza musi zostać zakupiona po sprzedaży aktualnie posiadanej nieruchomości.
Odwrotna wymiana dotyczy tylko 1031 nieruchomości i jest dozwolona tylko w przypadkach, gdy inwestorzy mają środki finansowe na dokonanie nowego zakupu.
Wymiana odwrotna to wymiana nieruchomości, w ramach której nabywa się nieruchomość zastępczą bez sprzedaży aktualnie posiadanej nieruchomości.