Échange inversé
Qu'est-ce qu'un échange inversé ?
Un échange inversé dans l'immobilier est un type d'échange de biens dans lequel le bien de remplacement est d'abord acquis, puis le bien actuel est vendu. Un échange inversé a été créé pour aider les acheteurs à acheter une nouvelle propriété avant d'être obligés d'échanger ou de vendre une propriété actuelle. Cela peut permettre au vendeur de détenir une propriété actuelle jusqu'à ce que sa valeur marchande augmente, augmentant ainsi également son délai de vente pour un profit maximal.
Comment fonctionne un échange inversé
échange standard de même nature ne s'appliquent généralement pas aux échanges inversés. Ces règles permettent généralement à un investisseur immobilier d'interrompre le paiement des impôts sur les gains en capital sur une propriété qu'il a vendue tant que le bénéfice de cette vente est appliqué à l'achat d'une propriété « similaire ».
L'IRS a créé un ensemble de règles de refuge qui permettent un traitement similaire, tant que la propriété actuelle ou nouvelle est détenue dans un accord d'échange d'hébergement qualifié ou QEAA. De plus, l'investisseur ne peut pas utiliser la propriété déjà possédée en remplacement de la propriété abandonnée.
Les échanges inversés ne s'appliquent qu'aux biens de la section 1031,. ils sont donc également appelés échanges 1031. Les propriétés de la section 1031 sont des propriétés que les entreprises ou les investisseurs échangent pour différer le paiement des impôts sur tout profit tiré de leur vente.
Cependant, ce n'est pas aussi simple qu'un contribuable qui achète une propriété, la vende, puis utilise les bénéfices pour acheter une autre propriété. Au lieu de cela, il doit y avoir une norme d'échange établie ainsi que la présence d'un facilitateur qui est utilisé pour mettre en place le processus. Les propriétés des sections 1245 ou 1250 ne sont pas éligibles pour ce type de transaction.
Une « propriété 1031 » tire son nom de la section 1031 de l'Internal Revenue Code des États-Unis, qui permet aux investisseurs d'éviter de payer des impôts sur les gains en capital lors de la vente et de l'achat d'immeubles de placement.
Considérations particulières
L'un des aspects les plus cruciaux d'un échange inversé réussi dépend du fait que l'investisseur doit avoir les moyens financiers pour le nouvel achat. L'ancienne propriété n'aura pas été abandonnée au moment de l'échange, de sorte que l'investisseur doit être capable de fournir le financement complet de la nouvelle propriété sans la vente complète de l'ancienne. L'acquisition de la nouvelle propriété peut être facilitée avec un prêteur,. bien que seuls des prêteurs spécifiques veuillent et puissent travailler avec un investisseur en échange inversé.
Exigences pour les échanges inversés
Un échange 1031 est limité aux biens immobiliers détenus à des fins d'investissement ou d'affaires. Il existe une période de détention maximale qui s'applique aux propriétés dans les échanges inversés. À l'inverse, dans l'échange différé ou différé, l'échangeur doit d'abord abandonner le bien qu'il possède en l'échangeant ou en le vendant avant d'acquérir un nouveau bien. Les échanges inversés sont souvent utilisés dans les cas où un investisseur immobilier doit conclure la vente d'une nouvelle propriété avant de pouvoir vendre sa propriété actuelle.
Les délais pour un échange inversé 1031 à imposition différée sont les mêmes que ceux des autres types d'échanges 1031 autorisés par l'IRS. Il y a deux échéances critiques et, si l'une ou l'autre n'est pas respectée, des taxes seront prélevées. L'IRS n'accorde pas de prolongations sur ces délais.
L'investisseur dispose de 45 jours à compter de la date de vente d'une propriété pour identifier une propriété de remplacement potentielle et de 180 jours à compter de cette date de vente pour acheter une propriété de remplacement. Un échange 1031 ne peut pas être traité directement dans une résidence personnelle. Les échanges sont limités aux biens immobiliers détenus strictement à des fins d'investissement ou d'affaires ; cependant, un échangeur peut convertir un immeuble de placement en un bien principal ou personnel en suivant les règles de l'IRS.
45
Le nombre de jours dont dispose un investisseur pour identifier une propriété de remplacement potentielle dans un échange 1031.
180
Le nombre de jours dont dispose un investisseur pour ** acheter ** une propriété de remplacement dans un échange 1031.
L'IRS a publié Rev. Proc. 2000-37 pour clarifier les règles relatives aux échanges inversés. L'IRS déclare qu'il ne contestera pas les qualifications d'une propriété en tant que propriété de remplacement ou propriété abandonnée ou le traitement de l'échange aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu, à condition que le propriétaire suive l'accord d'hébergement d'échange qualifié tel que décrit dans la décision fiscale.
Même après la publication de la décision de l'IRS, une certaine confusion persistait quant à la manière dont les propriétaires devraient structurer un échange inversé et quelles étaient les responsabilités du facilitateur d'échange tiers sélectionné. Dans une décision de 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016), la Cour de l'impôt a rejeté la position de l'IRS selon laquelle le facilitateur d'échange était tenu d'assumer les charges et les avantages des propriétaires pour remplir une obligation valide. 1031 échange inversé.
Étant donné que les règles d'échange inversé évoluent et peuvent être difficiles à interpréter, les propriétaires doivent consulter un avocat ou un conseiller fiscal qualifié avant d'entreprendre un échange inversé.
Points forts
Les règles d'échange « similaires » ne s'appliquent généralement pas aux échanges inversés.
Les échanges inversés diffèrent des échanges différés, dans lesquels le bien de remplacement doit être acheté après la vente du bien actuellement détenu.
Les échanges inversés ne s'appliquent qu'aux propriétés 1031 et ne sont autorisés que dans les cas où les investisseurs ont les moyens financiers de procéder au nouvel achat.
Un échange inversé est un échange de biens dans lequel un bien de remplacement est acheté sans la vente d'un bien actuellement détenu.
