Umgekehrter Austausch
Was ist ein umgekehrter Austausch?
Ein umgekehrter Immobilientausch ist eine Art Immobilientausch, bei dem zuerst die Ersatzimmobilie erworben und dann die aktuelle Immobilie verkauft wird. Eine umgekehrte Börse wurde geschaffen, um Käufern beim Kauf einer neuen Immobilie zu helfen, bevor sie gezwungen sind, mit einer bestehenden Immobilie zu handeln oder sie zu verkaufen. Dies kann es dem Verkäufer ermöglichen, eine aktuelle Immobilie zu halten, bis ihr Marktwert steigt, wodurch auch der Zeitpunkt für den Verkauf mit maximiertem Gewinn erhöht wird.
Wie ein umgekehrter Austausch funktioniert
Die Standardregeln für den Austausch gleicher Art gelten normalerweise nicht für den umgekehrten Austausch. Solche Regeln erlauben es einem Immobilieninvestor in der Regel, die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf eine Immobilie, die er verkauft hat, einzustellen, solange der Gewinn aus diesem Verkauf für den Kauf einer „ähnlichen“ Immobilie verwendet wird.
Der IRS hat eine Reihe von Safe-Harbor-Regeln erstellt, die eine Gleichbehandlung ermöglichen, solange entweder die aktuelle oder die neue Immobilie in einer qualifizierten Austauschunterkunftsvereinbarung oder QEAA gehalten wird. Darüber hinaus kann der Investor bereits vorhandenes Eigentum nicht als Ersatz für das aufgegebene Eigentum verwenden.
Reverse Exchanges gelten nur für Eigentum nach Abschnitt 1031,. daher wird es auch als 1031-Austausch bezeichnet. Section 1031-Immobilien sind Immobilien, die Unternehmen oder Investoren austauschen, um die Zahlung von Steuern auf Gewinne aus ihrem Verkauf aufzuschieben.
Es ist jedoch nicht so einfach, dass ein einzelner Steuerzahler eine Immobilie kauft, sie verkauft und dann mit den Gewinnen eine andere Immobilie kauft. Stattdessen muss es einen festgelegten Standard für den Austausch sowie die Anwesenheit eines Moderators geben, der daran gewöhnt ist, den Prozess einzurichten. Liegenschaften gemäß Abschnitt 1245 oder 1250 sind für diese Art von Transaktion nicht geeignet.
Eine „1031-Immobilie“ hat ihren Namen von Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code, der es Anlegern ermöglicht, die Zahlung von Kapitalertragssteuern beim Verkauf und Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu vermeiden.
Besondere Überlegungen
Einer der entscheidenden Aspekte eines erfolgreichen Reverse Exchange hängt davon ab, dass der Investor die finanziellen Mittel für den Neukauf haben muss. Die alte Immobilie wird zum Zeitpunkt des Tauschs noch nicht aufgegeben, daher muss der Investor in der Lage sein, die volle Finanzierung für die neue Immobilie ohne den abgeschlossenen Verkauf der alten Immobilie bereitzustellen. Der Erwerb der neuen Immobilie kann mit einem Kreditgeber erleichtert werden,. obwohl nur bestimmte Kreditgeber bereit und in der Lage sind, mit einem Reverse-Exchange-Investor zusammenzuarbeiten.
Anforderungen für Reverse Exchanges
Ein 1031-Austausch ist auf Immobilien beschränkt, die zu Investitions- oder Geschäftszwecken gehalten werden. Für Immobilien in Reverse Exchanges gilt eine maximale Haltedauer. Umgekehrt muss der Austauscher beim verzögerten oder aufgeschobenen Tausch zuerst Eigentum aufgeben, indem er es handelt oder verkauft, bevor er ein neues Eigentum erwirbt. Reverse Exchanges werden häufig in Fällen eingesetzt, in denen ein Immobilieninvestor den Verkauf einer neuen Immobilie abschließen muss, bevor er seine aktuelle Immobilie verkaufen kann.
Die Fristen für einen umgekehrten steuerbegünstigten 1031-Umtausch sind die gleichen wie für die anderen vom IRS zugelassenen 1031-Austauscharten. Es gibt zwei kritische Fristen, und wenn eine versäumt wird, werden Steuern erhoben. Der IRS gewährt keine Verlängerungen dieser Fristen.
Der Investor hat ab dem Verkaufsdatum einer Immobilie 45 Tage Zeit, um eine potenzielle Ersatzimmobilie zu identifizieren, und 180 Tage ab diesem Verkaufsdatum, um eine Ersatzimmobilie zu erwerben. Ein 1031-Austausch kann nicht direkt in einen persönlichen Wohnsitz umgewandelt werden. Der Austausch ist auf Immobilien beschränkt, die ausschließlich zu Investitions- oder Geschäftszwecken gehalten werden; Ein Tauscher kann jedoch eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gemäß den Regeln des IRS in eine primäre oder persönliche Immobilie umwandeln.
45
Die Anzahl der Tage, die ein Investor hat, um potenzielle Ersatzimmobilien in einem 1031-Austausch zu identifizieren.
180
Die Anzahl der Tage, die ein Investor hat, um eine Ersatzimmobilie in einer 1031-Börse zu kaufen.
Der IRS hat Rev. Proc. 2000-37 zur Klärung der Regeln für Reverse Exchanges. Der IRS sagt, dass er die Qualifizierung einer Immobilie als Ersatzimmobilie oder aufgegebene Immobilie oder die Behandlung des Austauschs für Zwecke der Bundeseinkommensteuer nicht in Frage stellen wird, vorausgesetzt, der Immobilieneigentümer befolgt die qualifizierte Austauschunterkunftsvereinbarung, wie in der Steuerentscheidung beschrieben.
Selbst nach der Veröffentlichung des IRS-Urteils blieb einige Verwirrung darüber bestehen, wie Immobilieneigentümer einen umgekehrten Austausch strukturieren sollten und welche Verantwortlichkeiten der ausgewählte externe Austauschvermittler hatte. In einem Urteil aus dem Jahr 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016) wies das Finanzgericht die Position des IRS zurück, dass der Umtauschvermittler verpflichtet sei, die Lasten und Vorteile der Grundstückseigentümer zu übernehmen, um einen gültigen 1031 umgekehrter Austausch.
Angesichts der Tatsache, dass sich die Regeln für den umgekehrten Austausch weiterentwickeln und schwierig zu interpretieren sein können, sollten Immobilienbesitzer einen qualifizierten Steueranwalt oder -berater konsultieren, bevor sie einen umgekehrten Austausch vornehmen.
Höhepunkte
„Like-Kind“-Tauschregeln gelten in der Regel nicht für Reverse Exchanges.
Umgekehrter Austausch unterscheidet sich vom verzögerten Austausch, bei dem die Ersatzimmobilie nach dem Verkauf der derzeit gehaltenen Immobilie gekauft werden muss.
Reverse Exchanges gelten nur für 1031-Immobilien und sind nur in Fällen zulässig, in denen Anleger über die finanziellen Mittel verfügen, um den Neukauf zu tätigen.
Ein Reverse Exchange ist ein Immobilientausch, bei dem Ersatzimmobilien gekauft werden, ohne dass eine derzeit gehaltene Immobilie verkauft wird.
