Pertukaran Songsang

Apakah Itu Pertukaran Balik?

Pertukaran terbalik dalam hartanah ialah sejenis pertukaran harta di mana harta gantian diperoleh dahulu dan kemudian harta semasa dijual. Pertukaran terbalik dibuat untuk membantu pembeli membeli hartanah baharu sebelum dipaksa untuk berdagang atau menjual hartanah semasa. Ini mungkin membenarkan penjual memegang hartanah semasa sehingga nilai pasarannya meningkat, dengan itu juga meningkatkan masa mereka untuk menjual untuk keuntungan maksimum.

Bagaimana Pertukaran Songsang Berfungsi

pertukaran jenis standard biasanya tidak digunakan untuk pertukaran terbalik. Peraturan sedemikian biasanya membenarkan pelabur hartanah untuk menghentikan pembayaran cukai keuntungan modal ke atas harta yang telah mereka jual selagi keuntungan daripada jualan itu digunakan untuk pembelian hartanah "serupa".

IRS telah mencipta satu set peraturan pelabuhan selamat yang membenarkan layanan serupa, asalkan sama ada harta semasa atau baharu dipegang dalam pengaturan penginapan pertukaran yang layak,. atau QEAA. Selain itu, pelabur tidak boleh menggunakan harta yang telah dimiliki sebagai pengganti harta yang diserahkan.

Pertukaran terbalik hanya digunakan untuk harta Seksyen 1031,. jadi ia juga dirujuk sebagai pertukaran 1031. Hartanah Seksyen 1031 ialah hartanah yang ditukar oleh perniagaan atau pelabur untuk menangguhkan pembayaran cukai ke atas sebarang keuntungan yang diperoleh daripada jualan mereka.

Walau bagaimanapun, ia tidak semudah pembayar cukai individu membeli satu hartanah, menjualnya, kemudian menggunakan keuntungan untuk membeli hartanah lain. Sebaliknya, mesti ada standard pertukaran yang ditetapkan serta kehadiran fasilitator yang digunakan untuk menyediakan proses. Seksyen 1245 atau 1250 hartanah tidak layak untuk jenis transaksi ini.

"Hartanah 1031" mendapat namanya daripada Seksyen 1031 Kod Hasil Dalam Negeri AS, yang membenarkan pelabur mengelak daripada membayar cukai keuntungan modal dalam proses menjual dan membeli hartanah pelaburan.

Pertimbangan Khas

Salah satu aspek yang paling penting dalam pertukaran terbalik yang berjaya bergantung pada fakta bahawa pelabur mesti mempunyai cara kewangan untuk pembelian baharu. Harta lama tidak akan dilepaskan pada masa pertukaran, jadi pelabur mesti mampu menyediakan pembiayaan penuh untuk hartanah baharu tanpa penjualan lengkap yang lama. Pemerolehan harta baharu itu boleh dipermudahkan dengan pemberi pinjaman,. walaupun hanya pemberi pinjaman tertentu yang bersedia dan dapat bekerjasama dengan pelabur pertukaran terbalik.

Keperluan untuk Pertukaran Songsang

Pertukaran 1031 adalah terhad kepada harta tanah yang dipegang untuk tujuan pelaburan atau perniagaan. Terdapat tempoh pegangan maksimum yang digunakan untuk hartanah dalam pertukaran terbalik. Sebaliknya, dalam pertukaran yang tertunda atau tertunda, penukar mesti terlebih dahulu melepaskan harta yang dimiliki dengan berdagang atau menjualnya sebelum memperoleh hartanah baru. Pertukaran terbalik sering digunakan dalam kes di mana pelabur hartanah mesti menutup penjualan hartanah baharu sebelum dapat menjual hartanah semasa mereka.

Garis masa untuk pertukaran tertunda cukai 1031 terbalik adalah sama seperti untuk jenis pertukaran 1031 lain yang dibenarkan oleh IRS. Terdapat dua tarikh akhir kritikal dan, jika salah satu terlepas, cukai akan dikenakan. IRS tidak memberikan pelanjutan pada tarikh akhir ini.

Pelabur mempunyai 45 hari dari tarikh penjualan hartanah untuk mengenal pasti hartanah pengganti yang berpotensi dan 180 hari dari tarikh penjualan itu untuk membeli hartanah gantian. Pertukaran 1031 tidak boleh diurus niaga terus ke kediaman peribadi. Pertukaran adalah terhad kepada harta tanah yang dipegang hanya untuk tujuan pelaburan atau perniagaan; walau bagaimanapun, penukar boleh menukar hartanah pelaburan menjadi harta utama, atau peribadi, mengikut peraturan IRS.

45

Bilangan hari pelabur perlu mengenal pasti hartanah pengganti yang berpotensi dalam bursa 1031.

180

Bilangan hari pelabur perlu membeli harta gantian di bursa 1031.

IRS mengeluarkan Rev. Proc. 2000-37 untuk menjelaskan peraturan mengenai pertukaran terbalik. IRS mengatakan ia tidak akan mencabar kelayakan hartanah sebagai sama ada harta gantian atau harta yang dilepaskan atau layanan pertukaran untuk tujuan cukai pendapatan persekutuan dengan syarat pemilik hartanah mengikut aturan penginapan pertukaran yang layak seperti yang digariskan dalam ketetapan hasil.

Walaupun selepas menerbitkan keputusan IRS, masih terdapat kekeliruan mengenai cara pemilik hartanah harus menstrukturkan pertukaran terbalik dan apakah tanggungjawab untuk fasilitator pertukaran pihak ketiga yang dipilih. Dalam keputusan 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016), Mahkamah Cukai menolak pendirian IRS bahawa fasilitator pertukaran dikehendaki memikul beban dan faedah pemilik harta untuk memenuhi syarat yang sah. 1031 pertukaran terbalik.

Memandangkan peraturan pertukaran terbalik sedang berkembang dan boleh mencabar untuk ditafsirkan, pemilik harta harus berunding dengan peguam cukai atau penasihat bertauliah sebelum melakukan pertukaran terbalik.

Sorotan

• Peraturan pertukaran "serupa" biasanya tidak terpakai untuk pertukaran terbalik.

• Pertukaran terbalik berbeza daripada pertukaran tertunda, di mana harta gantian mesti dibeli selepas penjualan harta yang dipegang pada masa ini.

• Pertukaran terbalik hanya digunakan untuk 1031 hartanah dan hanya dibenarkan dalam kes di mana pelabur mempunyai kemampuan kewangan untuk membuat pembelian baharu.

• Pertukaran terbalik ialah pertukaran hartanah di mana hartanah gantian dibeli tanpa penjualan harta yang dipegang pada masa ini.