Обратный обмен

Что такое обратный обмен?

Обратный обмен недвижимостью — это тип обмена недвижимостью, при котором сначала приобретается новое имущество, а затем продается текущее. Обратная биржа была создана, чтобы помочь покупателям приобрести новую недвижимость, прежде чем они будут вынуждены продать или обменять существующую недвижимость. Это может позволить продавцу удерживать текущее имущество до тех пор, пока его рыночная стоимость не вырастет, тем самым также увеличивая время для продажи с целью получения максимальной прибыли.

Как работает обратный обмен

Стандартные правила равноценного обмена обычно не применяются к обратным обменам. Такие правила, как правило, позволяют инвестору в недвижимость прекратить уплату налога на прирост капитала с проданного им имущества, если прибыль от этой продажи используется для покупки «аналогичного» имущества.

IRS создала набор правил безопасной гавани, которые допускают равноценное обращение, если текущее или новое имущество находится в рамках квалифицированного соглашения об обмене жильем или QEAA. Кроме того, инвестор не может использовать имущество, которое уже находится в собственности, в качестве замены отчужденного имущества.

Обратный обмен применяется только к имуществу согласно разделу 1031,. поэтому его также называют обменом 1031. Имущество согласно разделу 1031 — это имущество, которое предприятия или инвесторы обменивают, чтобы отсрочить уплату налогов на любую прибыль, полученную от их продажи.

Однако это не так просто, как отдельный налогоплательщик покупает одно имущество, продает его, а затем использует прибыль для покупки другого имущества. Вместо этого должен быть установленный стандарт обмена, а также присутствие фасилитатора, который используется для организации процесса. Недвижимость по разделам 1245 или 1250 не подходит для этого типа транзакций.

«Недвижимость 1031» получила свое название от раздела 1031 Налогового кодекса США, который позволяет инвесторам не платить налог на прирост капитала в процессе продажи и покупки инвестиционной недвижимости.

Особые соображения

Один из наиболее важных аспектов успешного обратного обмена зависит от того, что у инвестора должны быть финансовые средства для новой покупки. Старая собственность не будет сдана во время обмена, поэтому инвестор должен быть в состоянии обеспечить полное финансирование новой собственности без завершения продажи старой. Приобретение новой собственности может быть облегчено с помощью кредитора,. хотя только определенные кредиторы захотят и смогут работать с инвестором обратного обмена.

Требования для обратных обменов

Обмен 1031 ограничен недвижимостью, предназначенной для инвестиций или деловых целей. Существует максимальный период владения, который применяется к свойствам при обратном обмене. И наоборот, при отсроченном или отсроченном обмене обменник должен сначала отказаться от принадлежащего ему имущества путем обмена или продажи его, прежде чем приобретать новое имущество. Обратный обмен часто используется в тех случаях, когда инвестор в недвижимость должен закрыть сделку по продаже новой собственности, прежде чем он сможет продать свою текущую собственность.

Сроки обратного обмена с отсрочкой уплаты налогов по форме 1031 такие же, как и для других типов обменов по форме 1031, разрешенных IRS. Есть два критических срока, и если любой из них будет пропущен, будут взиматься налоги. IRS не продлевает эти сроки.

У инвестора есть 45 дней с даты продажи недвижимости, чтобы определить потенциальную замену собственности, и 180 дней с этой даты продажи, чтобы купить недвижимость на замену. Обмен 1031 не может быть осуществлен непосредственно на личное место жительства. Обмен ограничен недвижимостью, предназначенной исключительно для инвестиций или деловых целей; однако обменник может преобразовать инвестиционную недвижимость в основную или личную собственность в соответствии с правилами IRS.

45

Количество дней, в течение которых инвестор должен определить потенциальную замену собственности на бирже 1031.

180

Количество дней, в течение которых инвестор должен купить недвижимость на замену на бирже 1031.

IRS выпустила Rev. Proc. 2000-37, чтобы уточнить правила, касающиеся обратного обмена. IRS заявляет, что не будет оспаривать квалификацию собственности в качестве замещающей собственности или брошенной собственности, а также рассмотрение обмена для целей федерального подоходного налога, при условии, что владелец собственности следует условиям квалифицированного обмена жильем, как указано в постановлении о доходах.

Даже после публикации постановления IRS осталась некоторая путаница в отношении того, как владельцы собственности должны структурировать обратный обмен и каковы обязанности выбранного стороннего посредника по обмену. В постановлении от 2017 года (Estate of Bartell, 147 TC № 5, 2016) Налоговый суд отклонил позицию IRS о том, что посредник по обмену должен был взять на себя бремя и выгоды владельцев недвижимости для выполнения действительного 1031 обратный обмен.

Учитывая, что правила обратного обмена развиваются и могут быть сложными для толкования, владельцам недвижимости следует проконсультироваться с квалифицированным налоговым юристом или консультантом, прежде чем проводить обратный обмен.

Особенности

Правила равноценного обмена обычно не применяются к обратным обменам.
Обратный обмен отличается от отсроченного обмена, при котором новое имущество должно быть приобретено после продажи текущего имущества.
Обратный обмен применяется только к 1031 объекту недвижимости и разрешен только в тех случаях, когда у инвесторов есть финансовые средства для совершения новой покупки.
Обратный обмен – это обмен имуществом, при котором замещающее имущество приобретается без продажи имеющегося в настоящее время имущества.