Omvendt udveksling
Hvad er en omvendt udveksling?
En omvendt ombytning i fast ejendom er en form for ejendomsbytte, mens erstatningsejendommen først erhverves og derefter den nuværende ejendom sælges. En omvendt bytte blev oprettet for at hjælpe købere med at købe en ny ejendom, før de blev tvunget til at handle med eller sælge en nuværende ejendom. Dette kan give sælgeren mulighed for at besidde en nuværende ejendom, indtil dens markedsværdi stiger, og derved også øge deres timing til at sælge for maksimeret fortjeneste.
Sådan fungerer en omvendt udveksling
Standard lignende udvekslingsregler gælder normalt ikke for omvendte udvekslinger. Sådanne regler giver typisk en ejendomsinvestor mulighed for at afbryde betaling af kapitalgevinstskat på en ejendom, de har solgt, så længe fortjenesten fra dette salg anvendes til køb af en "lignende" ejendom.
IRS har oprettet et sæt safe-harbor-regler, der giver mulighed for lignende behandling, så længe enten den nuværende eller nye ejendom holdes i et kvalificeret byttearrangement eller QEAA. Derudover kan investor ikke bruge allerede ejet ejendom som erstatning for den afståede ejendom.
Omvendt ombytning gælder kun for sektion 1031-ejendomme,. så det omtales også som en 1031-udveksling. Section 1031-ejendomme er ejendomme, som virksomheder eller investorer udveksler for at udskyde betaling af skat på enhver fortjeneste opnået ved deres salg.
Det er dog ikke så enkelt som at en individuel skatteyder køber en ejendom, sælger den og derefter bruger overskuddet til at købe en anden ejendom. I stedet skal der være en fast standard for udveksling samt tilstedeværelsen af en facilitator, som bruges til at sætte processen op. Sektion 1245 eller 1250 ejendomme er ikke kvalificerede til denne type transaktion.
En "1031 ejendom" har fået sit navn fra Section 1031 i US Internal Revenue Code, som giver investorer mulighed for at undgå at betale kapitalgevinstskat i processen med at sælge og købe investeringsejendomme.
Særlige overvejelser
Et af de mest afgørende aspekter af en vellykket omvendt børs afhænger af, at investoren skal have de økonomiske midler til det nye køb. Den gamle ejendom vil ikke være afstået på tidspunktet for ombytningen, så investor skal være i stand til at yde den fulde finansiering af den nye ejendom uden gennemført salg af den gamle. Erhvervelse af den nye ejendom kan lettes med en långiver,. selvom kun specifikke långivere vil være villige og i stand til at arbejde med en omvendt udvekslingsinvestor.
Krav til omvendte udvekslinger
En 1031-udveksling er begrænset til fast ejendom, der besiddes til investerings- eller forretningsformål. Der er en maksimal besiddelsestid, der gælder for ejendomme i omvendt ombytning. Omvendt skal veksleren i den forsinkede eller udskudte ombytning først afstå ejet ejendom ved at handle eller sælge det, før han erhverver en ny ejendom. Omvendt ombytning bruges ofte i tilfælde, hvor en ejendomsinvestor skal lukke på salget af en ny ejendom, før han kan sælge sin nuværende ejendom.
Tidslinjerne for en omvendt 1031 skatteudskudt udveksling er de samme som for de andre typer 1031 udvekslinger tilladt af IRS. Der er to kritiske frister, og hvis en af dem overses, vil der blive opkrævet skat. IRS giver ikke forlængelse af disse frister.
Investoren har 45 dage fra salgsdatoen for en ejendom til at identificere potentiel erstatningsejendom og 180 dage fra denne salgsdato til at købe en erstatningsejendom. En 1031-udveksling kan ikke gennemføres direkte til en personlig bolig. Udvekslinger er begrænset til fast ejendom, der udelukkende holdes til investerings- eller forretningsformål; dog kan en veksler konvertere en investeringsejendom til en primær eller personlig ejendom efter IRS' regler.
45
Antallet af dage, en investor skal identificere potentiel erstatningsejendom i en 1031-børs.
180
Antallet af dage, en investor skal købe erstatningsejendom i en 1031-børs.
IRS udstedte Rev. Proc. 2000-37 for at præcisere reglerne vedrørende omvendt bytte. IRS siger, at det ikke vil udfordre en ejendoms kvalifikationer som enten erstatningsejendom eller afstået ejendom eller behandlingen af udvekslingen til føderale indkomstskatteformål, forudsat at ejendomsejeren følger den kvalificerede udvekslingsboligordning som beskrevet i indtægtsafgørelsen.
Selv efter offentliggørelsen af IRS-kendelsen var der stadig en vis forvirring med hensyn til, hvordan ejendomsejere skulle strukturere en omvendt udveksling, og hvad ansvaret var for den valgte tredjepartsudvekslingsfacilitator. I en afgørelse fra 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016) afviste Skatteretten IRS' holdning om, at byttefacilitatoren var forpligtet til at påtage sig byrder og fordele for ejendomsejerne for at opfylde en gyldig 1031 omvendt udveksling.
Da reglerne for omvendt bytte er under udvikling og kan være udfordrende at fortolke, bør ejendomsejere rådføre sig med en kvalificeret skatteadvokat eller rådgiver, før de foretager en omvendt ombytning.
##Højdepunkter
"Like-kind" bytteregler gælder typisk ikke for omvendte ombytninger.
Omvendt ombytning adskiller sig fra forsinkede ombytninger, hvor erstatningsejendommen skal købes efter salget af den nuværende ejendom.
Omvendt ombytning gælder kun for 1031 ejendomme og er kun tilladt i tilfælde, hvor investorerne har de økonomiske midler til at foretage det nye køb.
En omvendt bytte er en ejendomsbytte, hvor der købes erstatningsejendomme uden salg af en aktuelt ejet ejendom.
