Reverse Exchange

Hvað er öfug skipti?

Öfug skipti á fasteignum eru tegund eignaskipta á meðan skiptieignin er keypt fyrst og síðan er núverandi eign seld. Öfugt skipti var stofnað til að hjálpa kaupendum að kaupa nýja eign áður en þeir neyddu til að eiga viðskipti með eða selja núverandi eign. Þetta getur gert seljanda kleift að halda núverandi eign þar til markaðsvirði hennar hækkar, og þar með einnig aukið tímasetningu þeirra til að selja fyrir hámarks hagnað.

Hvernig öfug skipti virkar

Hefðbundnar sambærilegar skiptireglur eiga venjulega ekki við um öfug skipti. Slíkar reglur leyfa venjulega fasteignafjárfesti að hætta að greiða fjármagnstekjuskatta af eign sem þeir hafa selt svo framarlega sem hagnaðurinn af þeirri sölu er notaður til kaupa á „líkri“ eign.

IRS hefur búið til sett af reglum um örugga höfn sem gera ráð fyrir sambærilegri meðferð, svo framarlega sem annað hvort núverandi eða nýja eign er haldin í viðurkenndu skiptigistingarfyrirkomulagi eða QEAA. Að auki getur fjárfestirinn ekki notað eign sem þegar er í eigu í staðinn fyrir eignina sem afsalað er.

Öfug skipti eiga aðeins við um hluta 1031 eign,. svo það er einnig vísað til sem 1031 skipti. Hluti 1031 eignir eru eignir sem fyrirtæki eða fjárfestar skiptast á til að fresta greiðslu skatta af hagnaði sem fæst af sölu þeirra.

Hins vegar er það ekki eins einfalt og að einstakur skattgreiðandi kaupi eina eign, selji hana og noti síðan hagnaðinn til að kaupa aðra eign. Þess í stað verður að vera ákveðinn staðall um skipti sem og viðveru leiðbeinanda sem er notaður til að setja upp ferlið. Hluti 1245 eða 1250 eignir eru óhæfir fyrir þessa tegund viðskipta.

„1031 eign“ dregur nafn sitt af kafla 1031 í bandarískum ríkisskattalögum, sem gerir fjárfestum kleift að forðast að greiða fjármagnstekjuskatta við sölu og kaup á fjárfestingareignum.

Sérstök atriði

Einn mikilvægasti þátturinn í farsælu öfuskipti veltur á þeirri staðreynd að fjárfestirinn verður að hafa fjárhagslega möguleika fyrir nýju kaupin. Gamla eignin mun ekki hafa verið afsaluð við skiptin, þannig að fjárfestirinn verður að vera fær um að leggja fram fulla fjármögnun nýju eignarinnar án þess að gengið sé frá sölu þeirrar gömlu. Hægt er að auðvelda kaup á nýju eigninni með lánveitanda,. þó að aðeins tilteknir lánveitendur séu tilbúnir og færir um að vinna með öfugum skiptifjárfesti.

Kröfur fyrir öfug skipti

1031 skipti takmarkast við fasteignir í fjárfestingar- eða viðskiptaskyni. Það er hámarkseignartími sem gildir um eignir í öfugum skiptum. Aftur á móti, í seinkuðum eða frestuðum skiptum, verður skiptamaðurinn fyrst að afsala sér eign í eigu með því að versla eða selja hana áður en hann eignast nýja eign. Öfug skipti eru oft notuð í þeim tilvikum þar sem fasteignafjárfestir verður að loka á sölu nýrrar eignar áður en hann getur selt núverandi eign sína.

Tímalínur fyrir öfugri 1031 skattfrestað skipti eru þær sömu og fyrir aðrar tegundir 1031 skipta sem IRS leyfa. Það eru tveir mikilvægir frestir og ef hvorum er sleppt verða skattar lagðir á. IRS veitir ekki framlengingu á þessum fresti.

Fjárfestirinn hefur 45 daga frá söludegi eignar til að bera kennsl á hugsanlega endurnýjunareign og 180 daga frá þeim söludegi til að kaupa eign í staðinn. Ekki er hægt að gera 1031 skipti beint inn í persónulega búsetu. Skipti takmarkast við fasteignir eingöngu í fjárfestingar- eða viðskiptaskyni; Hins vegar getur skiptimaður breytt fjárfestingareign í aðal- eða persónulega eign samkvæmt reglum IRS.

45

Fjöldi daga sem fjárfestir þarf til að greina hugsanlega endurnýjunareign í 1031 kauphöll.

180

Fjöldi daga sem fjárfestir þarf að kaupa eign í stað í 1031 kauphöll.

IRS gaf út sr. Frv. 2000-37 til að skýra reglur um öfug skipti. IRS segir að það muni ekki mótmæla hæfi eignar sem annaðhvort varaeign eða afsalað eign eða meðferð skiptanna í alríkistekjuskattstilgangi, að því tilskildu að eignareigandinn fylgi hæfum skiptahúsnæðisfyrirkomulagi eins og lýst er í tekjuúrskurðinum.

Jafnvel eftir að IRS-úrskurðurinn var birtur, var einhver ruglingur áfram varðandi það hvernig fasteignaeigendur ættu að skipuleggja öfug skipti og hver ábyrgðin væri fyrir valinn þriðja aðila skiptistjóra. Í úrskurði frá 2017 (Estate of Bartell, 147 TC nr. 5, 2016) hafnaði skattadómstóllinn þeirri afstöðu IRS að skiptastjóranum væri skylt að taka á sig byrðar og ávinning fasteignaeigenda til að uppfylla gild 1031 öfug skipti.

Í ljósi þess að reglur um öfug skipti eru að þróast og geta verið krefjandi að túlka, ættu fasteignaeigendur að ráðfæra sig við hæfan skattalögfræðing eða ráðgjafa áður en þau fara í öfug skipti.

##Hápunktar

• „Eins konar“ skiptireglur eiga venjulega ekki við um öfug skipti.

• Öfug skipti eru frábrugðin seinkuðum skiptum, þar sem endurnýjunareignin verður að vera keypt eftir sölu á núverandi eign.

• Öfug skipti eiga aðeins við um 1031 eign og eru aðeins leyfð í þeim tilvikum þar sem fjárfestar hafa fjárhagslega burði til að gera nýju kaupin.

• Öfug skipti eru eignaskipti þar sem varaeign er keypt án sölu á núverandi eign.