역 교환

역 교환이란 무엇입니까?

부동산의 역 교환은 대체 재산을 먼저 취득한 다음 현재 재산을 매각하는 일종의 재산 교환입니다. 역 교환은 구매자가 현재 부동산을 강제로 거래하거나 판매하기 전에 새 부동산을 구입할 수 있도록 만들어졌습니다. 이를 통해 판매자는 시장 가치 가 상승 할 때까지 현재 부동산을 보유할 수 있으므로 최대 수익을 위해 판매 타이밍을 늘릴 수 있습니다.

역교환의 작동 원리

표준 동종 교환 규칙은 일반적으로 역 교환에 적용되지 않습니다. 그러한 규칙은 일반적으로 부동산 투자자가 자신이 판매한 부동산에 대한 양도소득세 납부를 중단할 수 있도록 허용합니다. 단, 해당 판매로 인한 이익이 "동종" 부동산 구매에 적용됩니다.

IRS는 현재 또는 새 부동산이 적격 교환 숙박 계약 (QEAA)에 따라 유지되는 한 동종 대우를 허용하는 일련의 세이프 하버 규칙을 만들었습니다. 또한 투자자는 이미 소유한 자산을 포기한 자산의 대체물로 사용할 수 없습니다.

섹션 1031 속성 에만 적용 되므로 1031 교환이라고도 합니다. 섹션 1031 부동산은 사업체 또는 투자자가 판매로 얻은 이익에 대한 세금 납부를 연기하기 위해 교환하는 부동산입니다.

그러나 개인 납세자가 한 부동산을 사서 팔고 그 이익을 사용하여 다른 부동산을 사는 것처럼 간단하지 않습니다. 대신, 교환의 정해진 표준과 프로세스를 설정하는 데 사용되는 촉진자의 존재가 있어야 합니다. 섹션 1245 또는 1250 속성은 이러한 유형의 거래에 적합하지 않습니다.

"1031 부동산"은 투자자가 투자 부동산을 매매하는 과정에서 양도소득세를 내지 않도록 하는 미국 국세법 1031조에서 이름을 따왔습니다.

특별 고려 사항

성공적인 역 교환의 가장 중요한 측면 중 하나는 투자자가 새로운 구매를 위한 재정적 수단이 있어야 한다는 사실에 달려 있습니다. 이전 자산은 교환 시점에 양도되지 않았으므로 투자자는 이전 자산을 완전히 매각하지 않고도 새 자산에 대한 전체 자금을 제공할 수 있어야 합니다. 특정 대출 기관만이 역교환 투자자와 기꺼이 협력할 수 있지만 새로운 부동산 취득은 대출 기관 과 함께 촉진될 수 있습니다.

역 교환 요구 사항

1031 교환은 투자 또는 비즈니스 목적으로 보유한 부동산으로 제한됩니다. 리버스 거래소의 부동산에 적용되는 최대 보유 기간이 있습니다. 반대로, 지연 또는 연기된 교환에서 교환자는 새 자산을 취득하기 전에 먼저 거래 또는 판매하여 소유 자산을 포기해야 합니다. 역 교환은 부동산 투자자가 현재 부동산을 팔 수 있기 전에 새 부동산 판매를 마감 해야 하는 경우에 자주 사용됩니다 .

역 1031 세금 유예 거래소의 일정은 IRS가 허용하는 다른 유형의 1031 거래소와 동일합니다. 두 가지 중요한 마감일이 있으며 둘 중 하나라도 놓치면 세금이 부과됩니다. IRS는 이러한 마감일에 대한 연장을 허가하지 않습니다.

투자자는 잠재적인 대체 자산을 식별하기 위해 자산 판매일로부터 45일, 대체 자산을 구매하기 위해 판매일로부터 180일 이내에 있습니다. 1031 교환은 개인 거주지로 직접 거래할 수 없습니다. 거래소는 투자 또는 사업 목적으로 엄격하게 보유된 부동산으로 제한됩니다. 그러나 교환자는 IRS의 규칙에 따라 투자 자산을 기본 자산 또는 개인 자산으로 전환할 수 있습니다.

45

투자자가 1031 거래소에서 잠재적인 대체 부동산을 식별해야 하는 일수.

180

투자자가 1031 거래소에서 대체 부동산을 구매해야 하는 일수.

IRS에서 발행한 Rev. Proc. 역 교환에 관한 규칙을 명확히 하기 위해 2000-37. IRS는 부동산 소유자가 세입 판결 에 요약된 적격 교환 숙박 계약을 따르는 경우 대체 자산 또는 양도된 자산으로서의 자산 자격 또는 연방 소득세 목적을 위한 교환 처리에 대해 이의를 제기하지 않을 것이라고 밝혔습니다 .

IRS 판결을 발표한 후에도 부동산 소유자가 역 교환을 구성하는 방법과 선택된 제3자 교환 촉진자의 책임에 대해 약간의 혼란이 남아 있었습니다. 2017년 판결(Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016)에서 세무 법원은 유효한 거래를 이행하기 위해 교환 촉진자가 부동산 소유자의 부담과 혜택을 떠맡아야 한다는 IRS의 입장을 기각했습니다. 1031 역 교환.

역교환 규칙이 진화하고 해석하기 어려울 수 있다는 점을 감안할 때 부동산 소유자는 역교환을 수행하기 전에 자격을 갖춘 세무사 또는 고문과 상의해야 합니다.

하이라이트

• "동종" 교환 규칙은 일반적으로 역 교환에 적용되지 않습니다.

• 리버스 거래소는 현재 보유하고 있는 부동산을 매각한 후 대체 부동산을 구매해야 하는 지연 거래소와 다릅니다.

• 역 교환은 1031 부동산에만 적용되며 투자자가 새로운 구매를 할 재정적 여유가 있는 경우에만 허용됩니다.

• 리버스 익스체인지는 현재 보유하고 있는 부동산을 매각하지 않고 대체 부동산을 구매하는 부동산 거래소입니다.