Omvendt utveksling
Hva er en omvendt utveksling?
En omvendt bytte i fast eiendom er en type eiendomsbytte der erstatningseiendommen først anskaffes og deretter den nåværende eiendommen selges. En omvendt børs ble opprettet for å hjelpe kjøpere med å kjøpe en ny eiendom før de ble tvunget til å handle inn eller selge en nåværende eiendom. Dette kan tillate selgeren å holde en nåværende eiendom til markedsverdien øker, og dermed også øke timingen for å selge for maksimert fortjeneste.
Hvordan en omvendt utveksling fungerer
Standard like-kind utvekslingsregler gjelder vanligvis ikke for omvendt utveksling. Slike regler tillater typisk en eiendomsinvestor å slutte å betale gevinstskatt på en eiendom de har solgt så lenge fortjenesten fra salget brukes til kjøp av en "liknende" eiendom.
Skattemyndighetene har laget et sett med safe-harbor-regler som gir mulighet for lignende behandling, så lenge enten den nåværende eller nye eiendommen holdes i en kvalifisert utvekslingsovernatting,. eller QEAA. I tillegg kan investor ikke bruke eiendom som allerede eies som erstatning for den avståtte eiendommen.
Omvendt utveksling gjelder bare for seksjon 1031-eiendom,. så det blir også referert til som en 1031-utveksling. Seksjon 1031-eiendommer er eiendommer som bedrifter eller investorer bytter for å utsette å betale skatt på eventuell fortjeneste fra salget.
Det er imidlertid ikke så enkelt som at en individuell skattyter kjøper en eiendom, selger den og deretter bruker overskuddet til å kjøpe en annen eiendom. I stedet må det være en fast standard for utveksling samt tilstedeværelse av en tilrettelegger som brukes til å sette opp prosessen. Seksjon 1245 eller 1250 eiendommer er ikke kvalifisert for denne typen transaksjoner.
En "1031-eiendom" har fått navnet sitt fra seksjon 1031 i US Internal Revenue Code, som lar investorer unngå å betale kapitalgevinstskatt i prosessen med å selge og kjøpe investeringseiendommer.
Spesielle hensyn
En av de mest avgjørende aspektene ved en vellykket omvendt bytte avhenger av det faktum at investoren må ha de økonomiske midlene for det nye kjøpet. Den gamle eiendommen vil ikke ha blitt avstått på byttetidspunktet, så investoren må være i stand til å gi full finansiering for den nye eiendommen uten fullført salg av den gamle. Erverv av den nye eiendommen kan forenkles med en utlåner,. selv om bare spesifikke långivere vil være villige og i stand til å jobbe med en omvendt bytteinvestor.
Krav for omvendte utvekslinger
En 1031-utveksling er begrenset til fast eiendom holdt for investerings- eller forretningsformål. Det er en maksimal holdetid som gjelder for eiendommer i omvendt bytte. Motsatt, i den forsinkede eller utsatte utvekslingen, må veksleren først gi fra seg eid eiendom ved å handle eller selge den før han anskaffer en ny eiendom. Omvendt bytte brukes ofte i tilfeller der en eiendomsinvestor må avslutte salget av en ny eiendom før han kan selge sin nåværende eiendom.
Tidslinjene for en omvendt 1031 skatteutsatt utveksling er de samme som for de andre typene 1031-utvekslinger tillatt av IRS. Det er to kritiske tidsfrister, og hvis en av dem overskrides, vil skatter bli pålagt. IRS gir ikke forlengelse av disse fristene.
Investoren har 45 dager fra salgsdatoen til en eiendom til å identifisere potensiell erstatningseiendom og 180 dager fra den salgsdatoen til å kjøpe en erstatningseiendom. En 1031-utveksling kan ikke gjøres direkte til en personlig bolig. Bytte er begrenset til fast eiendom som holdes kun for investerings- eller forretningsformål; imidlertid kan en veksler konvertere en investeringseiendom til en primær eller personlig eiendom etter skattemyndighetenes regler.
45
Antall dager en investor må identifisere potensiell erstatningseiendom i en 1031-børs.
180
Antall dager en investor må kjøpe erstatningseiendom i en 1031-børs.
IRS utstedte Rev. Proc. 2000-37 for å klargjøre reglene for omvendt bytte. IRS sier at det ikke vil utfordre en eiendoms kvalifikasjoner som verken erstatningseiendom eller avstått eiendom eller behandlingen av byttet for føderale inntektsskatteformål, forutsatt at eiendomseieren følger den kvalifiserte bytteboligordningen som skissert i inntektsavgjørelsen.
Selv etter publisering av IRS-avgjørelsen, var det fortsatt en viss forvirring angående hvordan eiendomseiere skulle strukturere en omvendt utveksling og hva ansvaret var for den valgte tredjeparts utvekslingstilretteleggeren. I en kjennelse fra 2017 (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016) avviste skatteretten skattemyndighetenes standpunkt om at byttetilretteleggeren var pålagt å ta på seg byrdene og fordelene til eiendomseierne for å oppfylle en gyldig 1031 omvendt bytte.
Gitt at reglene for omvendt bytte er i utvikling og kan være utfordrende å tolke, bør eiendomseiere rådføre seg med en kvalifisert skatteadvokat eller rådgiver før de foretar et omvendt bytte.
Høydepunkter
"Like-kind" bytteregler gjelder vanligvis ikke for omvendte utvekslinger.
Omvendte bytter skiller seg fra forsinkede bytter, der erstatningseiendommen må kjøpes etter salg av den nåværende eiendommen.
– Omvendt bytte gjelder kun for 1031 eiendommer og er kun tillatt i tilfeller hvor investorer har økonomiske midler til å foreta det nye kjøpet.
- Et omvendt bytte er et eiendomsbytte der erstatningseiendom kjøpes uten salg av en nåværende eiendom.
