Troca reversa
O que é uma troca reversa?
Uma troca reversa em imóveis é um tipo de troca de propriedade em que a propriedade de substituição é adquirida primeiro e, em seguida, a propriedade atual é vendida. Uma troca reversa foi criada para ajudar os compradores a comprar uma nova propriedade antes de serem forçados a negociar ou vender uma propriedade atual. Isso pode permitir que o vendedor mantenha uma propriedade atual até que seu valor de mercado aumente, aumentando assim também o tempo de venda para maximizar o lucro.
Como funciona uma troca reversa
de troca padrão semelhantes geralmente não se aplicam a trocas reversas. Essas regras normalmente permitem que um investidor imobiliário descontinue o pagamento de impostos sobre ganhos de capital sobre uma propriedade que vendeu, desde que o lucro dessa venda seja aplicado na compra de uma propriedade “similar”.
O IRS criou um conjunto de regras de segurança que permitem tratamento semelhante, desde que a propriedade atual ou nova seja mantida em um acordo de acomodação de troca qualificado,. ou QEAA. Além disso, o investidor não pode usar o imóvel já possuído em substituição ao imóvel cedido.
As trocas reversas aplicam-se apenas à propriedade da Seção 1031,. portanto, também é chamada de troca 1031. As propriedades da seção 1031 são propriedades que empresas ou investidores trocam para diferir o pagamento de impostos sobre qualquer lucro obtido com sua venda.
No entanto, não é tão simples como um contribuinte individual comprar um imóvel, vendê-lo e depois usar os lucros para comprar outro imóvel. Em vez disso, deve haver um padrão definido de troca, bem como a presença de um facilitador usado para configurar o processo. As propriedades da Seção 1245 ou 1250 não são elegíveis para este tipo de transação.
Uma “propriedade 1031” recebe o nome da Seção 1031 do Código da Receita Federal dos EUA, que permite que os investidores evitem o pagamento de impostos sobre ganhos de capital no processo de venda e compra de propriedades de investimento.
Considerações Especiais
Um dos aspectos mais cruciais de uma troca reversa bem-sucedida depende do fato de que o investidor deve ter os meios financeiros para a nova compra. A propriedade antiga não será entregue no momento da troca, portanto, o investidor deve ser capaz de fornecer o financiamento total para a nova propriedade sem a venda concluída da antiga. A aquisição da nova propriedade pode ser facilitada com um credor,. embora apenas credores específicos estejam dispostos e aptos a trabalhar com um investidor de câmbio reverso.
Requisitos para trocas reversas
Uma troca 1031 é limitada a bens imóveis mantidos para fins de investimento ou negócios. Existe um período máximo de detenção que se aplica a propriedades em trocas reversas. Por outro lado, na troca atrasada ou diferida, o trocador deve primeiro renunciar à propriedade, negociando ou vendendo-a antes de adquirir uma nova propriedade. As trocas reversas são frequentemente usadas nos casos em que um investidor imobiliário deve fechar a venda de uma nova propriedade antes de poder vender sua propriedade atual.
Os prazos para uma troca reversa 1031 com imposto diferido são os mesmos para os outros tipos de trocas 1031 permitidas pelo IRS. Existem dois prazos críticos e, se um deles for perdido, os impostos serão cobrados. A Receita Federal não concede prorrogações nesses prazos.
O investidor tem 45 dias a partir da data de venda de um imóvel para identificar um potencial imóvel de substituição e 180 dias a partir dessa data de venda para adquirir um imóvel de substituição. Uma troca 1031 não pode ser transacionada diretamente para uma residência pessoal. As trocas são limitadas a bens imóveis mantidos estritamente para fins de investimento ou negócios; no entanto, um permutador pode converter uma propriedade de investimento em uma propriedade primária ou pessoal seguindo as regras do IRS.
45
O número de dias que um investidor tem para identificar uma propriedade de substituição em potencial em uma troca 1031.
180
O número de dias que um investidor tem para comprar uma propriedade de substituição em uma troca 1031.
O IRS emitiu Rev. Proc. 2000-37 para esclarecer as regras relativas às trocas reversas. O IRS diz que não contestará as qualificações de uma propriedade como propriedade de substituição ou propriedade abandonada ou o tratamento da troca para fins de imposto de renda federal, desde que o proprietário da propriedade siga o acordo de acomodação de troca qualificado conforme descrito na decisão da receita.
Mesmo após a publicação da decisão do IRS, alguma confusão permaneceu sobre como os proprietários devem estruturar uma troca reversa e quais eram as responsabilidades do facilitador de troca terceirizado selecionado. Em decisão de 2017 (Espólio de Bartell, 147 TC nº 5, 2016), o Tribunal Fiscal rejeitou a posição da Receita Federal de que o facilitador de câmbio era obrigado a assumir os ônus e benefícios dos proprietários para cumprir uma obrigação válida 1031 troca reversa.
Dado que as regras de troca reversa estão evoluindo e podem ser difíceis de interpretar, os proprietários devem consultar um advogado ou consultor fiscal qualificado antes de realizar uma troca reversa.
Destaques
Regras de troca “iguais” normalmente não se aplicam a trocas reversas.
As trocas reversas diferem das trocas atrasadas, nas quais o imóvel de substituição deve ser adquirido após a venda do imóvel atualmente detido.
As trocas reversas aplicam-se apenas a 1031 imóveis e só são permitidas nos casos em que os investidores tenham meios financeiros para efetuar a nova compra.
Uma troca reversa é uma troca de propriedade na qual a propriedade de substituição é comprada sem a venda de uma propriedade atualmente detida.
