التبادل العكسي
ما هو التبادل العكسي؟
التبادل العكسي في العقارات هو نوع من تبادل الممتلكات حيث يتم الحصول على الممتلكات البديلة أولاً ثم بيع الممتلكات الحالية. تم إنشاء تبادل عكسي لمساعدة المشترين على شراء عقار جديد قبل إجبارهم على المتاجرة أو بيع عقار حالي. قد يسمح هذا للبائع بالاحتفاظ بالعقار الحالي حتى تزداد قيمته السوقية ، وبالتالي يزيد أيضًا من توقيت بيعه لتحقيق أقصى ربح.
كيف يعمل التبادل العكسي
عادة لا تنطبق قواعد التبادل المماثل على عمليات التبادل العكسي . تسمح هذه القواعد عادةً للمستثمر العقاري بالتوقف عن دفع ضرائب أرباح رأس المال على الممتلكات التي باعها طالما أن الربح من هذا البيع يتم تطبيقه على شراء عقار "من النوع المماثل".
أنشأت مصلحة الضرائب الأمريكية مجموعة من قواعد الملاذ الآمن التي تسمح بالمعاملة المماثلة ، طالما أن العقار الحالي أو الجديد محتفظ به في ترتيب إقامة تبادل مؤهل ، أو QEAA. بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن للمستثمر استخدام الممتلكات المملوكة بالفعل كبديل للممتلكات المتنازل عنها.
تنطبق عمليات التبادل العكسي فقط على خاصية القسم 1031 ، لذلك يشار إليها أيضًا باسم تبادل 1031. المادة 1031 الممتلكات هي عقارات يتبادلها المستثمرون أو الشركات لتأجيل دفع الضرائب على أي ربح محقق من بيعهم.
ومع ذلك ، فإن الأمر ليس بهذه البساطة مثل قيام دافع ضرائب فردي بشراء عقار ، وبيعه ، ثم استخدام الأرباح لشراء عقار آخر. بدلاً من ذلك ، يجب أن يكون هناك معيار محدد للتبادل بالإضافة إلى وجود ميسر يتم استخدامه لإعداد العملية. القسم 1245 أو 1250 عقارًا غير مؤهل لهذا النوع من المعاملات.
حصل "عقار 1031" على اسمه من القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية للولايات المتحدة ، والذي يسمح للمستثمرين بتجنب دفع ضرائب أرباح رأس المال في عملية بيع وشراء العقارات الاستثمارية.
إعتبارات خاصة
يعتمد أحد أهم جوانب التبادل العكسي الناجح على حقيقة أن المستثمر يجب أن يكون لديه الوسائل المالية للشراء الجديد. لن يتم التنازل عن العقار القديم وقت التبادل ، لذلك يجب أن يكون المستثمر قادرًا على توفير التمويل الكامل للعقار الجديد دون إتمام بيع العقار القديم. يمكن تسهيل حيازة الممتلكات الجديدة مع المُقرض ، على الرغم من أن المقرضين المحددين فقط سيكونون راغبين وقادرين على العمل مع مستثمر تبادل عكسي.
متطلبات التبادلات العكسية
يقتصر تبادل 1031 على العقارات المحتفظ بها لأغراض الاستثمار أو الأعمال. هناك فترة احتجاز قصوى تنطبق على العقارات في عمليات التبادل العكسي. على العكس من ذلك ، في التبادل المؤجل أو المؤجل ، يجب على المبادل أولاً أن يتخلى عن الممتلكات المملوكة عن طريق المتاجرة بها أو بيعها قبل الحصول على عقار جديد. غالبًا ما تستخدم التبادلات العكسية في الحالات التي يجب فيها على المستثمر العقاري أن يغلق عند بيع عقار جديد قبل أن يتمكن من بيع ممتلكاته الحالية.
الجداول الزمنية لعكس 1031 تبادلاً مؤجلًا ضريبيًا هي نفسها تلك الخاصة بالأنواع الأخرى من 1031 تبادلات مسموح بها من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية. هناك نوعان من المواعيد النهائية الحاسمة ، وفي حالة عدم الالتزام بأي منهما ، سيتم فرض الضرائب. لا تمنح مصلحة الضرائب تمديدات في هذه المواعيد النهائية.
لدى المستثمر 45 يومًا من تاريخ بيع العقار لتحديد عقار بديل محتمل و 180 يومًا من تاريخ البيع هذا لشراء عقار بديل. لا يمكن تحويل 1031 إلى مسكن شخصي مباشرة. تقتصر التبادلات على العقارات المحتفظ بها بشكل صارم لأغراض الاستثمار أو الأعمال ؛ ومع ذلك ، يمكن للمبادل تحويل عقار استثماري إلى ملكية أساسية أو شخصية وفقًا لقواعد مصلحة الضرائب الأمريكية.
45
عدد الأيام التي يتعين على المستثمر فيها ** تحديد ** استبدال الممتلكات المحتملة في بورصة 1031.
180
عدد الأيام التي يتعين على المستثمر فيها ** شراء ** ملكية بديلة في بورصة 1031.
أصدرت IRS Rev. Proc. 2000-37 لتوضيح القواعد المتعلقة بالتبادل العكسي. تقول مصلحة الضرائب الأمريكية إنها لن تطعن في مؤهلات العقار إما كممتلكات بديلة أو ممتلكات تم التنازل عنها أو معاملة التبادل لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية بشرط أن يتبع مالك العقار ترتيبات الإقامة التبادلية المؤهلة على النحو المبين في حكم الإيرادات.
حتى بعد نشر حكم مصلحة الضرائب الأمريكية ، بقي بعض الالتباس فيما يتعلق بكيفية قيام مالكي العقارات بهيكلة التبادل العكسي وما هي المسؤوليات التي تقع على ميسر الصرف المختار من طرف ثالث. في حكم صدر عام 2017 (** حوزة بارتيل ** ، 147 TC رقم 5 ، 2016) ، رفضت محكمة الضرائب موقف مصلحة الضرائب بأن مُيسر الصرف كان ملزمًا بتحمل أعباء وفوائد مالكي العقارات للوفاء بشروط سارية المفعول. 1031 التبادل العكسي.
نظرًا لأن قواعد التبادل العكسي تتطور ويمكن أن يكون من الصعب تفسيرها ، يجب على مالكي العقارات التشاور مع محامي أو مستشار ضرائب مؤهل قبل إجراء تبادل عكسي.
يسلط الضوء
لا تنطبق قواعد التبادل "المتماثل" عادةً على عمليات التبادل العكسي.
تختلف عمليات التبادل العكسي عن عمليات التبادل المتأخرة ، حيث يجب شراء الممتلكات البديلة بعد بيع العقار المحتفظ به حاليًا.
لا تنطبق عمليات التبادل العكسي إلا على 1031 عقارًا ولا يُسمح بها إلا في الحالات التي يمتلك فيها المستثمرون الوسائل المالية لإجراء عملية شراء جديدة.
التبادل العكسي هو تبادل ممتلكات يتم من خلاله شراء عقار بديل دون بيع عقار محتفظ به حاليًا.
