反向交换

什么是反向交换？

房地产反向交换是一种财产交换，其中首先获得替换财产，然后出售当前财产。创建了反向交易以帮助买家在被迫交易或出售当前房产之前购买新房产。这可能允许卖方持有当前财产，直到其市场价值增加，从而也增加了他们出售以获得最大利润的时机。

反向交换的工作原理

标准的同类交易规则通常不适用于反向交易。此类规则通常允许房地产投资者停止为他们出售的房产支付资本利得税，只要该销售的利润用于购买“同类”房产。

美国国税局制定了一套允许类似待遇的安全港规则，只要当前或新财产在合格的交换住宿安排或 QEAA 中持有。此外，投资者不能使用已经拥有的财产来替代放弃的财产。

反向交换仅适用于第 1031 条财产，因此也称为 1031 交换。第 1031 节财产是企业或投资者交换的财产，以推迟对其出售所得的任何利润纳税。

然而，这并不像个人纳税人购买一处房产，然后将其出售，然后用利润购买另一处房产那么简单。取而代之的是，必须有一套交换标准以及用于建立流程的促进者的存在。第 1245 节或第1250节的财产不符合此类交易的资格。

“1031 房产”的名称来自美国国内税收法典第 1031 条，该条允许投资者在出售和购买投资房产的过程中避免缴纳资本利得税。

特别注意事项

成功的反向交易最关键的方面之一取决于投资者必须拥有新购买的财务手段这一事实。旧房产在交换时不会被放弃，因此投资者必须有能力为新房产提供全部资金，而无需完成旧房产的出售。尽管只有特定的贷方愿意并且能够与反向交易投资者合作，但可以通过贷方来促进新财产的收购。

反向交易所要求

1031 交换仅限于为投资或商业目的而持有的不动产。反向交易中的房产有一个最长持有期。相反，在延迟或延期交换中，交换者必须首先通过交易或出售来放弃拥有的财产，然后才能获得新财产。反向交换通常用于房地产投资者必须在出售其现有财产之前完成新财产的销售的情况。

反向 1031 延税交换的时间表与 IRS 允许的其他类型的 1031 交换的时间表相同。有两个关键的最后期限，如果错过任何一个，都将被征税。美国国税局不同意延长这些期限。

投资者从房产出售之日起有 45 天的时间来确定潜在的替换房产，并在出售之日起 180 天内购买替换房产。 1031 交换不能直接交易到个人住宅。交换仅限于为投资或商业目的而持有的不动产；但是，交换者可以按照 IRS 的规则将投资财产转换为主要或个人财产。

45

投资者必须在 1031 交换中识别潜在替代财产的天数。

180

投资者必须在 1031 交易所购买替换房产的天数。

美国国税局发布了 Rev. Proc。 2000-37 澄清有关反向交易的规则。美国国税局表示，只要房产所有者遵循税收裁决中概述的合格交换住宿安排，它不会质疑房产作为替换房产或放弃房产的资格，也不会挑战联邦所得税目的的交换处理。

即使在公布 IRS 裁决之后，对于业主应如何构建反向交易以及选定的第三方交易促进者的责任是什么，仍然存在一些困惑。在 2017 年的一项裁决中（Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016），税务法院驳回了 IRS 的立场，即交易所调解人必须承担业主的负担和利益，以履行有效的1031反向交换。

鉴于反向交易规则正在不断发展并且可能难以解释，业主在进行反向交易之前应咨询合格的税务律师或顾问。

＃＃ 强调

• “同类”交易规则通常不适用于反向交易。

• 反向交换不同于延迟交换，后者必须在出售当前持有的财产后购买替换财产。

• 反向交换仅适用于 1031 处房产，并且仅在投资者有经济能力进行新购买的情况下才允许。

• 反向交换是在不出售当前持有的财产的情况下购买替换财产的财产交换。