Käänteinen vaihto
Mikä on käänteinen vaihto?
Kiinteistöjen käänteinen vaihto on eräänlainen kiinteistövaihto, jossa hankitaan ensin korvaava omaisuus ja sen jälkeen myydään nykyinen omaisuus. Käänteinen vaihto luotiin auttamaan ostajia ostamaan uusi omaisuus ennen kuin heidän on pakko käydä kauppaa tai myydä nykyinen omaisuus. Tämä voi antaa myyjälle mahdollisuuden pitää nykyinen omaisuus hallussaan, kunnes sen markkina-arvo nousee, mikä lisää myös myynnin ajoitusta maksimaalisen voiton saamiseksi.
Kuinka käänteinen vaihto toimii
Tavalliset samankaltaiset vaihtosäännöt eivät yleensä koske käänteisiä vaihtoja. Tällaiset säännöt antavat kiinteistösijoittajalle tyypillisesti mahdollisuuden lopettaa myymänsä kiinteistön myyntivoittoverojen maksamisen, kunhan myynnistä saatua voittoa käytetään "samankaltaisen" kiinteistön ostoon.
IRS on luonut joukon safe harbor -sääntöjä, jotka mahdollistavat samanlaisen kohtelun, kunhan joko nykyistä tai uutta omaisuutta pidetään pätevässä vaihtomajoitusjärjestelyssä tai QEAA:ssa. Lisäksi sijoittaja ei voi käyttää jo omistamaansa omaisuutta luovutetun omaisuuden tilalle.
Käänteinen vaihto koskee vain Section 1031 -omaisuutta,. joten sitä kutsutaan myös 1031 vaihdoksi. § 1031 -kiinteistöt ovat kiinteistöjä, jotka yritykset tai sijoittajat vaihtavat lykkäämään verojen maksamista niiden myynnistä saadusta voitosta.
Se ei kuitenkaan ole niin yksinkertaista, että yksittäinen veronmaksaja ostaa yhden kiinteistön, myy sen ja käyttää sitten voittoja toisen kiinteistön ostamiseen. Sen sijaan vaihdolla on oltava tietty standardi sekä ohjaajan läsnäolo, jota käytetään prosessin perustamiseen. Kohdan 1245 tai 1250 kiinteistöt eivät ole kelvollisia tämäntyyppiseen tapahtumaan.
"1031-kiinteistö" on saanut nimensä US Internal Revenue Coden pykälästä 1031, jonka avulla sijoittajat voivat välttää pääomatuloveron maksamisen sijoituskiinteistöjä myyessään ja ostaessaan.
Erityisiä huomioita
Yksi onnistuneen käänteisen vaihdon tärkeimmistä puolista riippuu siitä, että sijoittajalla on oltava taloudelliset resurssit uuteen hankintaan. Vanhasta kiinteistöstä ei ole luovutettu vaihtohetkellä, joten sijoittajan on kyettävä rahoittamaan uusi kiinteistö kokonaisuudessaan ilman, että vanha myydään loppuun. Uuden kiinteistön hankintaa voidaan helpottaa lainanantajan kanssa,. vaikka vain tietyt lainanantajat ovat halukkaita ja kykeneviä työskentelemään käänteisen vaihtosijoittajan kanssa.
Käänteisen vaihdon vaatimukset
1031-vaihto on rajoitettu kiinteistöihin, joita pidetään sijoitus- tai liiketoimintatarkoituksiin. Käänteispörsseissä oleviin kiinteistöihin sovelletaan enimmäispitoaikaa. Sitä vastoin viivästetyssä tai viivästetyssä vaihdossa vaihtajan on ensin luovuttava omistamastaan kiinteistöstä kaupalla tai myymällä se ennen uuden kiinteistön hankkimista. Käänteisiä vaihtoja käytetään usein tapauksissa, joissa kiinteistösijoittajan on lopetettava uuden kiinteistön myynti ennen kuin hän voi myydä nykyisen kiinteistönsä.
Käänteisen 1031-veron lykätyn vaihdon aikajanat ovat samat kuin muiden IRS:n sallimien 1031-vaihtotyyppien aikajanat. On olemassa kaksi kriittistä määräaikaa, ja jos jompikumpi umpeutuu, peritään veroja. Verohallinto ei myönnä pidennystä näille määräajoille.
Sijoittajalla on 45 päivää aikaa kiinteistön myyntipäivästä tunnistaa mahdollinen korvaava omaisuus ja 180 päivää kyseisestä myyntipäivästä ostaa korvaava omaisuus. 1031-vaihtoa ei voida siirtää suoraan henkilökohtaiseen asuntoon. Vaihto on rajoitettu kiinteään omaisuuteen, jota pidetään tiukasti sijoitus- tai liiketoimintatarkoituksiin; vaihtaja voi kuitenkin muuttaa sijoituskiinteistön ensisijaiseksi tai henkilökohtaiseksi omaisuudeksi IRS:n sääntöjen mukaisesti.
45
Päivien määrä, jonka sijoittajan on tunnistettava mahdollinen korvaava omaisuus 1031-pörssissä.
180
Päivien määrä, jonka sijoittajan on ostettava korvaava omaisuus 1031-pörssissä.
IRS julkaisi Rev. Proc. 2000-37 käänteistä vaihtoa koskevien sääntöjen selventämiseksi. IRS sanoo, että se ei aio kyseenalaistaa kiinteistön pätevyyttä korvaavaksi omaisuudeksi tai luovutetuksi omaisuudeksi tai vaihdon käsittelyä liittovaltion tuloverotuksessa edellyttäen, että kiinteistön omistaja noudattaa tuloja koskevassa päätöksessä esitettyä hyväksyttyä vaihto-asuntojärjestelyä.
Jopa IRS-päätöksen julkaisemisen jälkeen jäi jonkin verran epäselvyyttä siitä, kuinka kiinteistönomistajien tulisi järjestää käänteinen vaihto ja mitkä ovat valitun kolmannen osapuolen vaihdon järjestäjän vastuut. Vuoden 2017 päätöksessään (Estate of Bartell, 147 TC No. 5, 2016) verotuomioistuin hylkäsi IRS:n kannan, jonka mukaan vaihdon järjestäjän oli otettava vastuulleen kiinteistönomistajien taakkaa ja etuja täyttääkseen voimassa olevan 1031 käänteinen vaihto.
Koska käänteisen vaihdon säännöt kehittyvät ja voivat olla haastavia tulkita, kiinteistönomistajien tulisi neuvotella pätevän verolakimiehen tai neuvonantajan kanssa ennen käänteisen vaihdon suorittamista.
Kohokohdat
"Like-kind" -vaihtosäännöt eivät yleensä koske käänteisiä vaihtoja.
Käänteiset vaihdot eroavat viivästyneistä vaihdoista, joissa korvaava kiinteistö on ostettava nykyisen kiinteistön myynnin jälkeen.
Käänteinen vaihto koskee vain 1031 kiinteistöä ja se on sallittu vain tapauksissa, joissa sijoittajalla on taloudelliset mahdollisuudet tehdä uusi osto.
Käänteinen vaihto on kiinteistövaihto, jossa ostetaan korvaava kiinteistö ilman, että sillä myydään olemassa olevaa omaisuutta.
