Jumbo lán

Hvað er risalán?

Jumbo lán, einnig þekkt sem risaveð, er tegund fjármögnunar sem fer yfir mörkin sem Federal Housing Finance Agency (FHFA) setur. Ólíkt hefðbundnum húsnæðislánum er risalán ekki gjaldgengt til að kaupa, tryggja eða verðbréfa af Fannie Mae eða Freddie Mac. Hannað til að fjármagna lúxus eignir og heimili á mjög samkeppnishæfum staðbundnum fasteignamörkuðum, júmbó húsnæðislán fylgja einstökum tryggingakröfum og skattalegum afleiðingum. Slíkar húsnæðislán hafa rutt sér til rúms þar sem húsnæðismarkaðurinn heldur áfram að batna í kjölfar kreppunnar miklu.

Verðmæti risaveðs er mismunandi eftir ríki - og jafnvel sýslu. FHFA setur samsvarandi lánamörk fyrir mismunandi svæði á ársgrundvelli. Mörkin fyrir árið 2022 voru sett á $647.200 fyrir stærstan hluta landsins. Þetta var hækkun um $98.950 frá 2021 mörkunum $548.250. Fyrir sýslur sem hafa hærra heimilisgildi eru grunnmörkin sett við $ 970.800, eða 150% af $ 647.200.

FHFA hefur annað sett af ákvæðum fyrir svæði utan meginlands Bandaríkjanna fyrir útreikninga á lánamörkum. Þar af leiðandi eru grunnlínumörk fyrir risalán í Alaska, Guam, Hawaii og Bandarísku Jómfrúaeyjunum frá og með 2022 einnig $970.800. Sú upphæð gæti í raun verið enn hærri í sýslum sem hafa hærra heimilisgildi.

Hvernig Jumbo lán virkar

Ef þú hefur augastað á heimili sem kostar nærri hálfa milljón dollara eða meira - og þú átt ekki svo mikið á bankareikningi - þarftu líklega stórt veð. Og ef þú ert að reyna að landa einum, muntu standa frammi fyrir miklu strangari lánskröfum en húseigendur sem sækja um hefðbundið lán. Það er vegna þess að risalán bera meiri útlánaáhættu fyrir lánveitandann þar sem engin ábyrgð er hjá Fannie Mae eða Freddie Mac. Það er líka meiri áhætta vegna þess að meira fé er um að ræða.

Rétt eins og hefðbundin húsnæðislán, hafa lágmarkskröfur fyrir júmbó orðið sífellt strangari síðan 2008. Til að fá samþykki þarftu frábært lánstraust - 700 eða hærra - og mjög lágt hlutfall skulda til tekna (DTI). DTI ætti að vera undir 43% og helst nær 36%. Þrátt fyrir að þau séu ekki í samræmi við húsnæðislán,. þá verða grúbbur samt að falla undir viðmiðunarreglur um það sem Fjárhagsverndarskrifstofan telur „hæft veð“ - lánakerfi með stöðluðum skilmálum og reglum, eins og 43% DTI.

Þú þarft að sanna að þú sért með aðgengilegt reiðufé við höndina til að standa straum af greiðslum þínum, sem eru líklega mjög háar ef þú velur venjulegt 30 ára húsnæðislán með föstum vöxtum. Sérstakar tekjustig og varasjóðir eru háðir stærð heildarláns, en allir lántakendur þurfa 30 daga launaseðla og W2 skatteyðublöð sem teygja sig tvö ár aftur í tímann. Ef þú ert sjálfstætt starfandi eru tekjukröfur meiri: Tveggja ára skattframtöl og að minnsta kosti 60 dagar af núverandi bankayfirlitum. Lántaki þarf einnig sannanlega lausafjármuni til að vera gjaldgengur og reiðufé sem jafngildir sex mánuðum af greiðslum húsnæðislána. Og allir umsækjendur þurfa að sýna viðeigandi skjöl um öll önnur lán sem eru í eigu og sönnun um eignarhald á ólausafjármunum (eins og öðrum fasteignum).

Jumbo lánavextir

Þó svo að risahúsnæðislán hafi áður borið hærri vexti en hefðbundin húsnæðislán, hefur bilið verið að minnka á undanförnum árum. Í dag er meðaltal árlegrar prósentuhlutfalls (APR) fyrir risaveð oft á við hefðbundin húsnæðislán - og í sumum tilfellum í raun lægri. Frá og með 1. janúar 2022 rukkaði Wells Fargo til dæmis 3,360% APR á 30 ára fastvaxta láni og 3,065% fyrir sama tíma á risaláni.

Jafnvel þó að ríkisstyrkt fyrirtæki ráði ekki við þau eru risalán oft verðbréfuð af öðrum fjármálastofnunum; þar sem þessi verðbréf bera meiri áhættu, eiga þau viðskipti með ávöxtunarkröfu miðað við hefðbundin verðtryggð húsnæðislán. Þetta álag hefur hins vegar minnkað með vöxtum lánanna sjálfra.

Útborgun á risaláni

Sem betur fer hafa útborgunarkröfur minnkað á sama tímabili. Áður fyrr kröfðust húsnæðislánaveitendur oft að íbúðakaupendur skyldu leggja upp 30% af kaupverði íbúðarinnar (samanborið við 20% fyrir hefðbundin húsnæðislán). Nú hefur þessi tala lækkað niður í 10% til 15%. Eins og með öll húsnæðislán geta verið ýmsir kostir við að greiða hærri útborgun - þar á meðal til að forðast kostnað einkaveðtrygginga sem lánveitendur krefjast fyrir niðurgreiðslur undir 20%.

Hver ætti að taka risalán?

Hversu mikið þú getur að lokum fengið að láni fer auðvitað eftir eignum þínum, lánshæfiseinkunn þinni og verðmæti eignarinnar sem þú hefur áhuga á að kaupa. Þessi húsnæðislán eru talin hentugust fyrir hluta hátekjumanna sem græða á milli $ 250.000 og $ 500.000 á ári. Þessi hluti er þekktur sem HENRY, skammstöfun fyrir hálaunafólk, ekki ríkur ennþá. Í grundvallaratriðum er þetta fólk sem almennt græðir mikið en á ekki milljónir í auka reiðufé eða öðrum eignum sem safnast saman - enn sem komið er.

Þó að einstaklingur í HENRY-hlutanum hafi ef til vill ekki safnað auði til að kaupa dýrt nýtt heimili með peningum, hafa slíkir hátekjumenn yfirleitt betri lánshæfiseinkunn og víðtækari lánshæfismatssögu en venjulegur íbúðakaupandi sem leitar eftir hefðbundnu húsnæðisláni fyrir a. lægri upphæð. Þeir hafa einnig tilhneigingu til að hafa traustari eftirlaunareikninga. Þeir hafa oft lagt sitt af mörkum í lengri tíma en tekjulægri.

Ekki búast við mikilli skattaívilnun á risaláni. Þakið á vaxtafrádrætti húsnæðislána er takmörkuð við $750.000 fyrir nýjar veðskuldir.

Þetta eru bara svona einstaklingar sem stofnanir elska að skrá sig fyrir langtímavörur, að hluta til vegna þess að þeir þurfa oft aukna eignastýringarþjónustu. Auk þess er hagkvæmara fyrir banka að hafa umsjón með einu 2 milljóna dollara húsnæðisláni en 10 lán sem metin eru á 200.000 dollara stykkið.

Sérstök atriði fyrir risalán

Bara vegna þess að þú gætir átt rétt á einu af þessum lánum þýðir það ekki að þú ættir að taka eitt. Þú ættir það svo sannarlega ekki ef þú ert að treysta á að það veiti þér til dæmis verulega skattaívilnun.

Þú ert líklega meðvitaður um að þú getur dregið veðvextina sem þú greiddir fyrir hvert ár frá sköttum þínum, að því tilskildu að þú greinir frádrátt þinn. En þú hefur líklega aldrei þurft að hafa áhyggjur af því hámarki sem IRS setur á þennan frádrátt - þak sem var lækkað með samþykkt laga um skattalækkanir og störf. Allir sem fengu húsnæðislán 14. desember 2017 eða fyrr geta dregið frá vexti af allt að einni milljón dollara í skuld, sem er upphæð gamla hámarksins. En fyrir heimiliskaup sem gerðar eru eftir 14. desember 2017 geturðu aðeins dregið frá vexti af allt að $750.000 í húsnæðisskuldum. Ef húsnæðislánið þitt er stærra færðu ekki fullan frádrátt. Ef þú ætlar til dæmis að taka 2 milljón dala stórveðlán sem safnast 80.000 dala í vexti á ári, til dæmis, geturðu aðeins dregið frá 30.000 dali — vextina af fyrstu $750.000 af húsnæðisláninu þínu. Í reynd færðu aðeins skattaívilnun af 37,5% af húsnæðislánum.

Það þýðir að þú ættir að taka lán með varúð og kreista tölurnar vandlega til að sjá hvað þú hefur raunverulega efni á og hvers konar skattfríðindi þú munt fá. Með ríkis- og útsvarsfrádrætti sem takmarkast við $ 10.000 á ári, vegna sama skattreiknings, mun hátt skattlögð eign líka kosta þig meira að eiga. Ein önnur stefna: Berðu saman skilmála til að sjá hvort að taka minna samræmd lán ásamt öðru láni, í stað eins stórs risa, gæti reynst betur fyrir fjárhag þinn til lengri tíma litið.

Hápunktar

Samþykki krefst stjörnu lánstrausts og mjög lágs skuldahlutfalls.
Húseigendur verða að gangast undir strangari lánsfjárkröfur en þeir sem sækja um hefðbundið lán.
Meðalávöxtunarkrafa fyrir risaveð er oft sambærileg við hefðbundin húsnæðislán, en niðurgreiðslur eru um það bil 10% til 15% af heildarkaupverði.
Rúmbólán er tegund fjármögnunar sem fer yfir þau mörk sem sett eru af Federal Housing Finance Agency og er ekki hægt að kaupa, tryggja eða verðbréfa af Fannie Mae eða Freddie Mac.