Alríkishúsnæðismálastjórn (FHA)
Hvað er alríkishúsnæðisstofnun (FHA) lán?
Lán Federal Housing Administration (FHA) er húsnæðislán sem er tryggt af stjórnvöldum og gefið út af banka eða öðrum lánveitanda sem er samþykkt af stofnuninni. FHA lán krefjast lægri lágmarksútborgunar en mörg hefðbundin lán og umsækjendur geta haft lægri lánstraust en venjulega er krafist.
FHA lánið er hannað til að hjálpa lágum til meðaltekjum að ná heimiliseign fjölskyldunnar. Þær eru sérstaklega vinsælar hjá fyrstu íbúðakaupendum.
Skilningur á láni Federal Housing Administration (FHA).
Ef þú ert með lánstraust upp á að minnsta kosti 580 geturðu fengið allt að 96,5% af verðmæti heimilis að láni með FHA láni, frá og með 2022. Það þýðir að nauðsynleg útborgun er aðeins 3,5%.
Ef lánshæfiseinkunnin þín fellur á milli 500 og 579 geturðu samt fengið FHA lán svo framarlega sem þú getur greitt 10% niður.
Með FHA lánum getur niðurgreiðslan komið frá sparnaði, fjárhagslegri gjöf frá fjölskyldumeðlimi eða styrki fyrir aðstoð við útborgun.
Hlutverk bankans í FHA láni
FHA lánar í raun engum peninga fyrir veð. Lánið er gefið út af banka eða annarri fjármálastofnun sem er samþykktur af FHA.
FHA ábyrgist lánið. Það gerir það auðveldara að fá bankasamþykki þar sem bankinn ber ekki vanskilaáhættuna. Sumir vísa til þess sem FHA-tryggt lán af þeim sökum.
Lántakendur sem eiga rétt á FHA láni þurfa að kaupa veðtryggingu þar sem iðgjaldagreiðslur fara til FHA.
Saga FHA lánsins
Þingið stofnaði FHA árið 1934 í kreppunni miklu. Á þessum tíma var húsnæðisiðnaðurinn í vandræðum: Vanskila- og eignanámsvextir höfðu rokið upp úr öllu valdi, 50% niðurgreiðslur voru almennt krafist og húsnæðislánskjörin voru ómöguleg fyrir almenna launamenn að uppfylla. Þess vegna voru Bandaríkin fyrst og fremst þjóð leigjenda og aðeins eitt af hverjum 10 heimilum átti heimili sín.
Ríkisstjórnin stofnaði FHA til að draga úr áhættu lánveitenda og auðvelda lántakendum að eiga rétt á húsnæðislánum.
Húseignarhlutfall í Bandaríkjunum hækkaði jafnt og þétt og náði 69,2% sögulegu hámarki árið 2004, samkvæmt rannsóknum frá Seðlabanka St. Pétursborgar. Louis. Á þriðja ársfjórðungi 2021 stóð hlutfallið í 65,4%.
Þótt það sé fyrst og fremst hannað fyrir tekjulægri lántakendur, eru FHA-lán í boði fyrir alla, þar með talið þá sem hafa efni á hefðbundnum húsnæðislánum.
Tegundir alríkishúsnæðismálastjórna (FHA) lána
Til viðbótar við hefðbundin húsnæðislán býður FHA upp á nokkrar aðrar tegundir íbúðalána.
Heimilisskiptaveð (HECM)
Þetta er öfugt veðáætlun sem hjálpar öldruðum á aldrinum 62 ára og eldri að breyta eigin fé á heimilum sínum í reiðufé á meðan þeir halda eignarrétti heimilisins. Húseigandinn getur tekið út féð í fastri mánaðarlegri upphæð, lánslínu eða sambland af hvoru tveggja.
FHA 203(k) endurbótalán
Með þessu láni er kostnaður við tilteknar viðgerðir og endurbætur reiknaður inn í lánsfjárhæðina. Það er frábært fyrir þá sem eru tilbúnir til að kaupa festingarklæðningu og setja smá fé inn á heimilið sitt.
FHA orkusparandi veð
Þetta forrit er svipað FHA 203(k) endurbótalánaáætluninni, en það beinist að uppfærslum sem geta lækkað rafmagnsreikninga þína, eins og nýja einangrun eða sólar- eða vindorkukerfi.
A-liður 245.
Þetta forrit virkar fyrir lántakendur sem búast við að tekjur þeirra aukist. Graduated Payment Mortgage (GPM) byrjar með lægri mánaðarlegum greiðslum sem hækka smám saman með tímanum. The Growing Equity Mortgage (GEM) hefur áætlaðar hækkanir á mánaðarlegum greiðslum höfuðstóls. Bæði lofa styttri lánstíma.
TTT
Heimild: US Department of Housing and Urban Development
FHA lánakröfur
Lánveitandi þinn mun meta hæfni þína fyrir FHA-láni eins og allir húsnæðislánaumsækjendur, byrjar á því að athuga hvort þú sért með gilt almannatrygginganúmer, búsettur löglega í Bandaríkjunum og ert á lögaldri (samkvæmt lögum þínum).
FHA lánaviðmið eru minna stíf að sumu leyti en lánsviðmið banka. Hins vegar eru nokkrar strangari kröfur.
Hvort sem það er FHA-tryggt lán eða ekki, þá verður fjárhagssaga þín skoðuð þegar þú sækir um veð.
Lánshæfiseinkunn og niðurgreiðslur
FHA lán eru í boði fyrir einstaklinga með lánstraust allt að 500. Það er innan „mjög slæmra“ sviðsins fyrir FICO stig.
Ef lánstraust þitt er á milli 500 og 579 gætirðu tryggt þér FHA lán, að því gefnu að þú hafir efni á 10% útborgun. Á meðan, ef lánstraust þitt er 580 eða hærra, geturðu fengið FHA lán með niðurgreiðslu allt að 3,5%.
Til samanburðar þurfa umsækjendur venjulega lánstraust upp á að minnsta kosti 620 til að eiga rétt á hefðbundnu húsnæðisláni. Niðurgreiðslan sem bankar krefjast er breytileg á bilinu 3% til 20%, eftir því hversu ákafir þeir eru að lána peninga á þeim tíma sem þú sækir um.
Að jafnaði, því lægra sem lánstraustið þitt og útborgun er, því hærri eru vextirnir sem þú greiðir af húsnæðisláninu þínu.
Saga um að heiðra skuldir
Lánveitandi mun skoða vinnuferil þinn undanfarin tvö ár sem og greiðsluferil þinn fyrir reikninga eins og gagnsemi og leigugreiðslur.
Fólki sem lendir á bak við greiðslur alríkis námslána eða tekjuskattsgreiðslum verður hafnað nema það samþykki fullnægjandi endurgreiðsluáætlun. Saga um gjaldþrot eða fjárnám getur líka reynst erfið.
Venjulega, til að eiga rétt á FHA láni - eða hvers kyns veðláni - verða að minnsta kosti tvö eða þrjú ár að vera liðin frá því að lántakandi varð fyrir gjaldþroti eða fjárnámi. Þó er hægt að gera undantekningar ef lántaki sýnir fram á að hafa unnið að því að koma á góðu lánsfé að nýju og koma fjármálum sínum í lag.
Sönnun um fasta ráðningu
Það verður að endurgreiða húsnæðislán og lánveitandi sem FHA hefur samþykkt mun vilja tryggja að umsækjandi geti náð þessu. Lykillinn að því að ákvarða hvort lántakandinn geti staðið við skuldbindingar sínar er vísbending um nýlega og stöðuga vinnu.
Þetta er hægt að skjalfesta með skattframtölum og núverandi efnahagsreikningi og rekstrarreikningi.
Ef þú hefur verið sjálfstætt starfandi í minna en tvö ár en meira en eitt ár geturðu samt átt rétt á þér ef þú hefur trausta vinnu og tekjusögu í sömu eða tengdu starfi í tvö ár áður en þú varðst sjálfstætt starfandi.
Nægar tekjur
Veðgreiðsla þín, HOA gjöld,. fasteignaskattar, veðtryggingar og húseigendatryggingar ættu að vera minna en 31% af heildartekjum þínum. Bankar kalla þetta framhliðarhlutfallið.
Á sama tíma ætti bakhlutfall þitt , sem samanstendur af greiðslu húsnæðislána þinna og öllum öðrum mánaðarlegum neytendaskuldum, að vera minna en 43% af heildartekjum þínum.
TTT
Heimild: US Department of Housing and Urban Development
FHA veðtryggingaiðgjöld (MIP)
FHA lán krefst þess að þú greiðir tvenns konar veðtryggingaiðgjöld (MIP) - fyrirfram MIP og árlegt MIP, sem er greitt mánaðarlega. Árið 2022 er fyrirfram MIP jöfn 1,75% af grunnlánsfjárhæð.
Þú getur annað hvort greitt fyrirfram MIP við lokun, eða það er hægt að rúlla inn í lánið. Til dæmis, ef þú færð útgefið íbúðalán fyrir $350.000, greiðir þú fyrirfram MIP upp á 1,75% x $350.000 = $6.125.
Þessar greiðslur eru lagðar inn á vörslureikning sem bandaríska fjármálaráðuneytið heldur utan um. Ef þú endar í vanskilum á láninu þínu fara fjármunirnir í endurgreiðslu húsnæðislánsins.
Þrátt fyrir nafnið greiða lántakendur árlegar MIP greiðslur í hverjum mánuði, með greiðslur á bilinu 0,45% til 1,05% af grunnlánsfjárhæð. Greiðsluupphæðir eru mismunandi eftir lánsfjárhæð, lengd lánsins og upphaflegu lánshlutfalli (LTV).
Gerum ráð fyrir að þú sért með 0,85% árlega MIP. Í því tilviki myndi $350.000 lán leiða til árlegra MIP greiðslur upp á 0,85% x $350.000 = $2.975 (eða $247.92 mánaðarlega). Þessi mánaðarlegu iðgjöld eru greidd til viðbótar við einskiptis fyrirframgreiðslu MIP. Þú greiðir árlegar MIP greiðslur í annað hvort 11 ár eða líftíma lánsins, allt eftir lengd lánsins og LTV.
Þú gætir hugsanlega tekið skattaafslátt fyrir þá upphæð sem þú greiðir í iðgjöld. Þú verður að sundurliða frádráttinn þinn - frekar en að taka venjulega frádráttinn - til að gera þetta.
TTT
Heimild: US Department of Housing and Urban Development
Heimili sem uppfylla skilyrði fyrir FHA láni
Venjulega verður eignin sem fjármögnuð er að vera aðalbúseta þín og verður að vera í eigu. Með öðrum orðum, FHA lánaáætlunin er ekki ætluð fyrir fjárfestingar eða leiguhúsnæði.
Sérbýli og parhús, raðhús, raðhús og sambýli innan FHA-samþykktra íbúðaverkefna eru öll gjaldgeng fyrir FHA fjármögnun.
Einnig þarftu fasteignamat frá FHA viðurkenndum matsmanni og heimilið verður að uppfylla ákveðin lágmarkskröfur. Ef heimilið uppfyllir ekki þessa staðla og seljandi mun ekki samþykkja nauðsynlegar viðgerðir, verður þú að greiða fyrir viðgerðina við lokun. (Í þessu tilviki eru fjármunirnir geymdir í vörslu þar til viðgerðin fer fram.)
Lántakmarkanir alríkishúsnæðismálastofnunar (FHA).
FHA lán hafa takmarkanir á því hversu mikið þú getur lánað. Þetta eru sett eftir svæðum, þar sem lægri kostnaðarsvæði eru með lægri mörk (vísað til sem „gólf“) en venjulegt FHA-lán og hákostnaðarsvæði með hærri tölu (vísað til sem „þak“).
Það eru "sérstök undantekningar" svæði - þar á meðal Alaska, Hawaii, Guam og Bandarísku Jómfrúareyjarnar - þar sem mjög hár byggingarkostnaður gerir mörkin enn hærri.
Annars staðar eru mörkin sett við 115% af miðgildi húsnæðisverðs fyrir sýsluna, eins og ákveðið er af bandaríska húsnæðis- og borgarþróunarráðuneytinu (HUD).
Myndin hér að neðan sýnir 2022 lánamörkin:
TTT
US Department of Housing and Urban Development
Alríkishúsnæðismálastofnun (FHA) Lánsaðstoð
Þegar þú færð FHA lán gætirðu átt rétt á lánveitingum ef þú hefur lent í lögmætum fjárhagserfiðleikum eins og tekjutapi eða hækkun á framfærslukostnaði. FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), til dæmis, getur lækkað mánaðarlega veðgreiðslu þína varanlega í viðráðanlegt stig.
Til að verða fullgildur þátttakandi í áætluninni verður þú að klára prufugreiðsluáætlun þar sem þú gerir þrjár áætlaðar greiðslur - á réttum tíma - á lægri, breyttu upphæðinni.
Aðalatriðið
FHA lánið er leið til eignarhalds á húsnæði fyrir fólk sem bankarnir myndu líklega annars hafna. Þeir kunna að hafa lítið fé fyrir útborgun eða minna en stjörnu lánshæfismat. Þeir gætu ekki uppfyllt skilyrði án ríkisábyrgðar um að bankinn fái peningana sína til baka.
Hins vegar geta þeir sem hafa efni á verulegri útborgun verið betur settir með hefðbundið húsnæðislán. Þeir gætu hugsanlega sloppið við mánaðarlega veðtryggingagreiðslu og fengið lægri vexti af láninu.
FHA lán voru ekki stofnuð til að hjálpa hugsanlegum húseigendum sem eru að versla í hærri enda verðrófsins. Frekar var FHA lánaáætlunin búin til til að styðja við lág- og meðaltekjufólk, sérstaklega þá sem eru með takmarkað fé sem er vistað fyrir útborgun.
##Hápunktar
Alríkisstjórnin tryggir FHA lán.
Vegna þess að þeir eru tryggðir eru bankar viljugri til að lána húsnæðiskaupendum peninga með tiltölulega lágt lánstraust og lítið fé til að leggja niður við kaupin.
Fyrstu íbúðakaupendur gætu komist að því að FHA lán er hagkvæmasti húsnæðislánakosturinn.
##Algengar spurningar
Hvernig losna ég við FHA veðtrygginguna mína?
FHA veðtrygging varir út líftíma lánsins eða í 11 ár, allt eftir lengd lánsins. FHA lánið þitt verður síðan greitt upp að fullu. Miðað við að þú eigir að minnsta kosti 20% eigið fé á heimilinu ættir þú ekki lengur að þurfa að vera með veðtryggingu.
Hvernig sæki ég um FHA lán?
Þú sækir um FHA lán beint hjá bankanum eða öðrum lánveitanda sem þú velur. Flestir bankar og húsnæðislánveitendur eru samþykktir fyrir FHA lán. Þú getur sótt um fyrirframsamþykki á FHA láni hjá þeim lánveitanda sem þú velur. Lánveitandinn mun safna nægum fjárhagsupplýsingum til að gefa út (eða hafna) fyrirframsamþykki innan dags eða svo. Það gefur þér hugmynd um hversu mikið þú getur fengið að láni á meðan þú skuldbindur þig ekki til neins. Allt ofangreint á við um hvaða veðumsókn sem er. Ef þú vilt fá FHA lán ættirðu að segja það fyrirfram.
Hver er hámarksupphæðin sem þú getur fengið af FHA láni?
Það fer eftir því hvar þú býrð sem og getu þinni til að greiða niður lánið. Hámarksupphæðin sem þú munt geta fengið að láni mun byggjast á fjárhagsaðstæðum þínum. Hámarksupphæð sem allir geta fengið lánað hjá FHA er mismunandi eftir svæðum. Árið 2022 eru lánamörk á bilinu $420.680 fyrir eign í einni einingu á lægri kostnaðarsvæði til $2.800.900 fyrir fjögurra eininga heimili í dýrustu borgum landsins.
Hvað kostar FHA veðtrygging?
FHA lán innihalda bæði fyrirframgjald, sem hægt er að rúlla inn í veð, og mánaðargjald, sem bætist við veðgreiðsluna þína og fer beint til FHA. - Upphafsgjaldið er 1,75% af lánsfjárhæðinni.- Mánaðargjaldið er byggt á verðmæti heimilisins. Til að áætla kostnaðinn skaltu setja tölurnar í FHA lánareiknivél. Til dæmis mun það sýna að 30 ára FHA lán á 3,955% vöxtum á heimili sem metið er á $250.000 mun hafa $1.166 mánaðarlega lánsgreiðslu auk $174 mánaðarlegrar veðtryggingargreiðslu. Flestir lánveitendur krefjast þess að lántakendur séu með veðtryggingu ef þeir leggja minna en 20% niður á láninu. Þegar lántaki hefur borgað nægilega mikið af láninu til að ná 20% eignarhaldi er hægt að fella trygginguna niður.
