ARM viðskiptavalkostur
Hvað er ARM viðskiptavalkostur?
ARM umbreytingarvalkostur er ákvæði sem tengist sumum húsnæðislánum með stillanlegum vöxtum (ARMs) sem gerir lántaka kleift að breyta breytilegum vöxtum í fasta vexti innan ákveðins tímabils eða á ákveðnum framtíðardögum.
Hvernig ARM viðskiptavalkostir virka
ARM með umbreytingarmöguleika er kallaður breytanlegur ARM. Breytanleg ARM voru kynnt snemma á níunda áratugnum og komu inn á sjónarsviðið á tímabili tveggja stafa fastvaxta húsnæðislána. Kenningin var sú að vegna þess að sögulega var ólíklegt að vextir yrðu mun hærri (fyrir utan óvenjulega verðbólgu), gætu lántakendur breytanlegra ARM-lána í raun veðjað á meiri líkur á lægri vöxtum í framtíðinni.
Hins vegar voru snemmbúnar breytanlegir ARM-tæki nokkuð dýrir og innihéldu íþyngjandi takmarkanir. Og þó að þeir hafi orðið samkeppnishæfari, jafnvel í dag, er viðskiptavalkosturinn ekki ókeypis. ARM með viðskiptavalkosti mun venjulega hafa hærra ARM framlegð (og þar af leiðandi hærri að fullu verðtryggðum vöxtum ) eða hærri kostnað en ARM án viðskiptavalkosts.
Kostir og gallar við ARM viðskiptavalkost
Sumir gætu sagt að ARM með viðskiptamöguleika bjóði upp á það besta af báðum vaxtaheimum: tækifæri til að hreyfa sig með markaðsvöxtum en einnig að læsa stöðugu gengi.
Helsti kosturinn kemur ef vaxtalækkun er á sjóndeildarhringnum. Breytanleg ARM býður upp á leið til að uppskera ávinninginn af lækkandi vöxtum - og læsa þá inni, snemma á líftíma lánsins.
Möguleikinn á að breyta oft er innan fyrstu eins til fimm ára lánstímans.
Það er þó hluti af áskoruninni. Að nýta sér ARM neyðir lántakandann til að fylgjast með vöxtum og spá fyrir um framtíðarleið sína, eitthvað sem jafnvel fjármálasérfræðingar gera ekki alltaf á áreiðanlegan hátt. Og þú gætir þurft að fara hratt: Nýju fastu vextirnir þínir eru ákvarðaðir út frá lægstu vöxtunum innan viku frá lokaákvörðun þinni um að breyta.
Jafnframt, jafnvel þótt að velja lægri vexti virðist vera ekkert mál, þá ganga tölurnar ekki alltaf saman. Mundu: Gjald þarf oft að greiða til að breyta í fasta vexti og fasta gengið sem ARM er breytt í er venjulega byggt á almennum markaðsvöxtum á þeim tíma sem umbreytingin fer fram auk ákveðins prósentu. Ef framtíðarendurfjármögnunarkostnaður er áætlaður minni en heildarkostnaður við umbreytingarleiðina, þá er umbreytingarleiðin ekki hagkvæm. Lántaki væri betur settur með hefðbundnum ARM með það í huga að endurfjármagna í fasta vexti á framtíðardegi.
Einnig, í nánast öllum tilfellum, mun fasta gengið sem þú færð eftir umbreytingu vera nokkuð hærra en það sem þú greiddir upphaflega á ARM þínum (sérstaklega ef þú ert enn á ofurlága kynningarhlutfallinu sem flestir ARM bjóða upp á).
Til að greina hagkvæmni breytingaleiðar ættu lántakendur að leggja saman kostnaðinn við breytanlega ARM (upphaflega hærri vexti og/eða hærri lánskostnað en með venjulegum ARM-samningum) auk kostnaðar við raunverulega umbreytingu í fasta vexti. Berðu síðan þessa upphæð saman við kostnað við endurfjármögnun í fasta vexti á framtíðardegi.
Hvenær á að nota ARM viðskipti
Ef mikil vaxtalækkun virðist yfirvofandi - ef Seðlabanki Bandaríkjanna (Fed) virðist líklegur til að lækka vexti alríkissjóða, þá gæti verið góður tími til að breyta ARM þínum. Fed setur þetta gengi átta sinnum á ári; ef mögulegt er gætirðu beðið í nokkra mánuði til að sjá hvort almenn vaxtalækkunarstefna sé í gangi. Þú myndir náttúrulega vilja læsa þig inni þegar vextir eru lægstir.
Í umhverfi með lágum vöxtum hafa ARM með viðskiptamöguleika tilhneigingu til að vera minna aðlaðandi fyrir marga lántakendur. Ef verðbólga - og vaxtahækkun - er hins vegar í hámarki, verða þau meira aðlaðandi.
Þú vilt líka bera saman almennu vextina við kynningarhlutfall lánsins þíns - ef þú ert enn í því síðarnefnda - og við hvenær vextir ARM þíns endurstillast.
Ásamt vaxtaþróun skaltu íhuga persónulega stöðu þína og hvort fastir vextir séu skynsamlegir. Fólk velur oft ARM þegar það ætlar að vera á heimili í takmarkaðan, tiltölulega stuttan tíma (venjulega áður en vaxtabreytingin byrjar). Ef það er enn áætlunin, þá er líklega ekki þess virði að breyta kostnaðinum. Hins vegar, ef þú heldur að þú verðir í dvalarstaðnum um stund eftir allt saman, þá gæti verið skynsamlegt að kalla á breytinguna.
Mundu að lántakendum er almennt heimilt að beita sér fyrir breytingavalsákvæði innan fyrstu fimm ára veðs síns, svo vertu viss um að allar hreyfingar falli saman við tímaramma.
Sérstök atriði
Viðskiptamöguleikar eru einnig til í vátryggingum.
Umbreytingarvalkostur, úr samhengi vátryggingaiðnaðarins, getur vísað til ákvæðis sem gerir vátryggingartaka kleift að breyta tímabundinni líftryggingu í heila líftryggingu. Notkun slíks valkosts mun í flestum tilfellum hafa í för með sér aukakostnað fyrir vátryggingartaka. Ennfremur getur verið ákveðinn tímatími þegar hægt er að biðja um slíka umbreytingu. Vátryggingartaki gæti valið að breyta í ábyrgðartryggingu umfram takmörk þeirrar vátryggingartíma sem hann skráði upphaflega.
Samkvæmt lífsstefnu gætu þeir hvorki þurft að leggja fram sannanir fyrir því að þær séu við góða heilsu né samþykkja læknisskoðun. Að vera með líftryggingu með breytingaákvæði getur verið valkostur við að borga fyrir heila líftryggingu frá upphafi, sem myndi fela í sér enn hærri iðgjöld fyrir vátryggingartaka að greiða.
Breyting gæti einnig verið nauðsynleg ef einstaklingur var tryggður í hóptryggingu hjá vinnuveitanda og vill eftir aðskilnað frá félaginu skipta þeirri tryggingu sem hann hefur greitt fyrir yfir í einstaklingslíftryggingu.
Umbreytingarmöguleika er einnig að finna í sjúkratryggingum - til dæmis með valkostum fyrir vátryggingartaka til að breyta bráðaþjónustu sinni úr hefðbundinni tryggingu í þá sem sérhæfir sig í langtímaumönnun á einkastofnunum.
Hápunktar
Breytanleg ARM eru markaðssett sem leið til að nýta lækkandi vexti og fela venjulega í sér sérstök skilyrði og takmarkanir.
ARM umbreytingarvalkostur er ákvæði í stillanlegu veðláni (ARM) sem gerir lántaka kleift að breyta breytilegum vöxtum í fasta vexti út lánstímann sem eftir er.
Lánveitendur rukka almennt þóknun fyrir að skipta ARM yfir í fast veðlán, sem og stærri ARM framlegð á breytilegu tímabili.
Algengar spurningar
Hvers vegna myndirðu vilja breyta veðsamningi?
Sama hverjir upphafsvextir eru, breytanlegt húsnæðislán gefur lántakanum möguleika á að læsa enn betra. Með því að leyfa skiptingu úr breytilegum vöxtum yfir í fasta vexti gerir breytanlegt húsnæðislán lántakendum kleift að nýta sér almenna lækkun vaxta. Og þeir þurfa ekki að hafa áhyggjur af fyrirhöfn eða kostnaði við að endurfjármagna lánið sitt (þó þeir borgi þóknun fyrir að breyta).
Hvernig virkar breytanlegt veð?
Breytanlegt húsnæðislán, opinberlega breytanlegt veð með breytilegum vöxtum (ARM), er ARM sem lántakendur geta breytt í fast vexti síðar (almennt innan fyrstu fimm ára lánsins). Hinir nýju fastu vextir endurspegla ríkjandi markaði, auk prósentu. Lánveitendur rukka venjulega þóknun til að breyta eða skipta ARM yfir í fastvaxta veð.
