ARM-konverteringsalternativ

Vad är ett ARM-konverteringsalternativ?

Ett ARM-konverteringsalternativ är en klausul associerad med vissa hypotekslån med justerbar ränta (ARMs) som tillåter låntagaren att konvertera den rörliga räntan till en fast ränta inom en viss tidsperiod eller vid vissa framtida datum.

Hur ARM-konverteringsalternativ fungerar

En ARM med konverteringsalternativ kallas en konvertibel ARM. Introducerades i början av 1980-talet kom konvertibla ARMs in på scenen under en period med tvåsiffriga fasträntelån. Teorin var att eftersom räntorna historiskt sett var osannolikt att gå mycket högre (förutom extraordinär inflation), kunde låntagare av konvertibla ARM-lån i huvudsak satsa på större sannolikhet för lägre räntor i framtiden.

Men tidiga konvertibla armar var ganska dyra och innehöll betungande restriktioner. Och även om de har blivit mer konkurrenskraftiga, än idag, är konverteringsalternativet inte gratis. En ARM med konverteringsalternativ kommer vanligtvis att ha en högre ARM-marginal (och därför en högre fullt indexerad ränta ) eller högre kostnader än ARMs utan konverteringsalternativ.

För- och nackdelar med ett ARM-konverteringsalternativ

Vissa kanske säger att ARMs med konverteringsalternativ erbjuder det bästa av båda räntevärldarna: chansen att röra sig med marknadsräntor men också att låsa fast en stadig kurs.

Det främsta proffset kommer om en ränteminskning är i horisonten. Den konvertibla ARM erbjuder ett sätt att skörda frukterna av fallande räntor – och att låsa in dem tidigt i lånets livslängd.

Möjligheten att konvertera ofta är inom de första ett till fem åren av bolånetiden.

Det är dock en del av utmaningen. Att dra nytta av ARM tvingar låntagaren att övervaka räntorna och förutsäga sin framtida väg, något som inte ens ekonomiska proffs alltid gör tillförlitligt. Och du kanske måste gå fort: Din nya fasta ränta bestäms utifrån den lägsta räntan inom en vecka efter ditt slutliga beslut att konvertera.

Också, även om att välja en lägre ränta verkar vara en självklarhet, stämmer siffrorna inte alltid. Kom ihåg: En avgift måste ofta betalas för att konvertera till den fasta räntan, och den fasta räntan till vilken ARM konverteras är vanligtvis baserad på den allmänna marknadsräntan vid tidpunkten för konvertering plus en viss procentsats. Om framtida refinansieringskostnader beräknas vara mindre än de totala kostnaderna för konverteringsalternativet, är konverteringsalternativet inte ekonomiskt. Låntagaren skulle ha det bättre med en traditionell ARM med avsikt att refinansiera till en fast ränta vid ett framtida datum.

Dessutom, i praktiskt taget alla fall, kommer den fasta kursen som du får efter konverteringen att vara något högre än vad du ursprungligen betalade på din ARM (särskilt om du fortfarande befinner dig i den superlåga teaserkursperioden som de flesta ARMs erbjuder).

För att analysera ekonomin med ett konverteringsalternativ bör låntagare summera kostnaden för den konvertibla ARM (en initialt högre ränta och/eller högre lånekostnader än med vanliga ARM) plus kostnaden för den faktiska konverteringen till en fast ränta. Jämför sedan denna summa med kostnaderna för att refinansiera till en fast ränta vid ett framtida datum.

När ska man använda en ARM-konvertering

Om en kraftig räntefall verkar vara nära förestående – om till exempel Federal Reserve (Fed) verkar troligt att sänka federal funds-räntan – så kan det vara ett bra tillfälle att konvertera din ARM. Fed sätter denna ränta åtta gånger per år; om möjligt kan du vänta några månader för att se om en generell räntesänkande trend är på väg. Naturligtvis skulle du vilja låsa dig när räntorna är som lägsta.

I lågräntemiljöer tenderar ARM med konverteringsalternativ att vara mindre attraktiva för många låntagare. Men om inflationen – och en ränteuppgång – rasar, blir de mer tilltalande.

Du vill också jämföra den allmänna räntan med ditt låns teaser-ränta - om du fortfarande är i den senare - och med när din ARM-ränta kommer att återställas.

Tillsammans med räntetrender, överväg din personliga situation och om en fast ränta är vettig. Människor väljer ofta ARM när de planerar att vara i ett hem under en begränsad, ganska kort sikt (vanligtvis innan ränteåterställningen sätter in). Om det fortfarande är planen är det troligen inte värt kostnaden att konvertera. Men om du tror att du trots allt kommer att stanna kvar i bostaden ett tag kan det vara bra att åberopa omvandlingen.

Kom ihåg att låntagare i allmänhet får åberopa sin konverteringsoptionsklausul inom de första fem åren av deras inteckning, så se till att eventuella rörelser sammanfaller med tidsramen.

Särskilda överväganden

Konverteringsmöjligheter finns även i försäkringar.

Ett konverteringsalternativ, från försäkringsbranschens sammanhang, kan hänvisa till en klausul som gör det möjligt för försäkringstagaren att ändra en livstidsförsäkring till en hellivsförsäkring. Att utnyttja en sådan möjlighet kommer i de flesta fall att medföra extra kostnader för försäkringstagaren. Dessutom kan det finnas en specifik tidsperiod då en sådan konvertering kan begäras. En försäkringstagare kan välja att konvertera till garantitäckning utöver gränserna för den försäkringsperiod som de ursprungligen tecknade.

Under en hellivspolicy behöver de kanske inte heller lämna bevis på att de är friska eller gå med på läkarundersökningar. Att ha en livstidsförsäkring med en omvandlingsalternativklausul kan vara ett alternativ till att betala för en hellivsförsäkring från början, vilket skulle innehålla ännu högre premier för försäkringstagaren att betala.

En omvandling kan också bli nödvändig om en individ omfattades av en gruppförsäkring genom en arbetsgivare och efter att ha skilt sig från bolaget vill byta försäkring som de betalat för till en individuell livförsäkring.

Konverteringsalternativ kan också hittas i sjukförsäkringen - till exempel med alternativ för en försäkringstagare att ändra sin kritiska vårdtäckning från en standardpolicy till en som är specialiserad på långtidsvård på privata anläggningar.

Höjdpunkter

• Konvertibla ARM marknadsförs som ett sätt att dra fördel av fallande räntor och inkluderar vanligtvis specifika villkor och begränsningar.

• En ARM-konverteringsoption är en bestämmelse i ett hypotekslån med justerbar ränta (ARM) som gör det möjligt för låntagaren att konvertera den rörliga räntan till en fast ränta under lånets återstående löptid.

• Långivare tar i allmänhet ut en avgift för att byta ARM till ett bolån med fast ränta, samt en större ARM-marginal under den rörliga perioden.

Vanliga frågor

Varför skulle du vilja ha ett konvertibelt bolåneavtal?

Oavsett vad den initiala räntan är, ger ett konvertibelt bolån låntagaren möjligheten att låsa in ett ännu bättre. Genom att tillåta en byte från en rörlig ränta till en fast ränta låter det konvertibla bolånet låntagare dra fördel av en allmän ränteminskning. Och de behöver inte oroa sig för besväret eller kostnaden för att refinansiera sitt lån (även om de betalar en avgift för att konvertera).

Hur fungerar ett konvertibelt bolån?

En konvertibel inteckning, officiellt en konvertibel justerbar ränta (ARM), är en ARM som låntagare kan konvertera till ett fast räntelån vid ett senare tillfälle (vanligtvis inom de första fem åren av lånet). Den nya, fasta räntan speglar rådande marknader plus en procentsats. Långivare tar vanligtvis ut en avgift för att konvertera eller byta ARM till ett bolån med fast ränta.