Opção de conversão ARM
O que é uma opção de conversão ARM?
Uma opção de conversão ARM é uma cláusula associada a algumas hipotecas de taxa ajustável (ARMs) que permite ao mutuário converter a taxa de juros variável para uma taxa fixa dentro de um determinado período de tempo ou em determinadas datas futuras.
Como funcionam as opções de conversão ARM
Um ARM com uma opção de conversão é chamado de ARM conversível. Introduzidos no início dos anos 80, os ARMs conversíveis entraram em cena durante um período de hipotecas de taxa fixa de dois dígitos. A teoria era que, como historicamente era improvável que as taxas de juros subissem muito (exceto inflação extraordinária), os tomadores de ARMs conversíveis poderiam essencialmente apostar na maior probabilidade de taxas mais baixas no futuro.
No entanto, os primeiros ARMs conversíveis eram bastante caros e continham restrições onerosas. E embora tenham se tornado mais competitivos, ainda hoje, a opção de conversão não é gratuita. Um ARM com uma opção de conversão normalmente terá uma taxa de margem ARM mais alta (e, portanto, uma taxa de juros totalmente indexada mais alta ) ou custos mais altos do que ARMs sem uma opção de conversão.
Prós e contras de uma opção de conversão ARM
Alguns podem dizer que os ARMs com opções de conversão oferecem o melhor dos dois mundos das taxas de juros: a chance de se mover com as taxas de mercado, mas também de travar uma taxa estável.
O principal pró vem se um declínio da taxa de juros estiver no horizonte. O ARM conversível oferece uma maneira de colher os benefícios da queda das taxas de juros – e de bloqueá-los, no início da vida do empréstimo.
A opção de conversão geralmente ocorre nos primeiros um a cinco anos do prazo da hipoteca.
Isso é parte do desafio, no entanto. Aproveitar o ARM força o mutuário a monitorar as taxas de juros e prever seu caminho futuro, algo que mesmo os profissionais financeiros nem sempre fazem de forma confiável. E você pode ter que agir rápido: sua nova taxa de juros fixa é determinada com base na taxa mais baixa dentro de uma semana da sua decisão final de conversão.
Além disso, mesmo que optar por uma taxa de juros mais baixa pareça um acéfalo, os números nem sempre batem. Lembre-se: Muitas vezes, uma taxa deve ser paga para converter para a taxa fixa, e a taxa fixa para a qual o ARM é convertido normalmente é baseada na taxa de juros geral do mercado no momento da conversão mais uma certa porcentagem. Se os custos de refinanciamento futuros forem estimados em menos do que os custos totais da opção de conversão, então a opção de conversão não é econômica. O mutuário estaria melhor com um ARM tradicional com a intenção de refinanciar em uma taxa de juros fixa em uma data futura.
Além disso, em praticamente todos os casos, a taxa fixa que você recebe após a conversão será um pouco maior do que o que você pagou inicialmente em seu ARM (especialmente se você ainda estiver no período de taxa de teaser super baixa que a maioria dos ARMs oferece).
Para analisar a economia de uma opção de conversão, os mutuários devem somar o custo do ARM conversível (uma taxa de juros inicial mais alta e/ou custos de empréstimo mais altos do que com ARMs regulares) mais o custo da conversão real para uma taxa fixa. Em seguida, compare essa soma com os custos de refinanciamento em uma taxa de juros fixa em uma data futura.
Quando usar uma conversão ARM
Se uma queda acentuada da taxa de juros parece iminente - se o Federal Reserve (Fed) parece provável cortar a taxa de fundos federais, por exemplo - então pode ser um bom momento para converter seu ARM. O Fed fixa essa taxa oito vezes por ano; se possível, você pode esperar alguns meses, para ver se uma tendência geral de redução de taxas está em andamento. Naturalmente, você gostaria de bloquear quando as taxas de juros estão mais baixas.
Em ambientes com taxas de juros baixas, os ARMs com opções de conversão tendem a ser menos atraentes para muitos tomadores. Se a inflação - e um aumento nas taxas de juros - está em alta, porém, eles se tornam mais atraentes.
Você também vai querer comparar a taxa de juros geral com a taxa teaser do seu empréstimo - se você ainda estiver na última - e com quando a taxa de juros do seu ARM será redefinida.
Juntamente com as tendências das taxas de juros, considere sua situação pessoal e se uma taxa fixa faz sentido. As pessoas geralmente optam por ARMs quando planejam ficar em uma casa por um prazo limitado e bastante curto (geralmente antes da redefinição da taxa de juros). Se esse ainda for o plano, provavelmente não valerá a pena o custo de conversão. No entanto, se você acha que vai permanecer na residência por um tempo depois de tudo, invocar a conversão pode fazer sentido.
Lembre-se, os mutuários geralmente podem invocar sua cláusula de opção de conversão nos primeiros cinco anos de sua hipoteca, portanto, certifique-se de que quaisquer movimentos coincidam com o prazo.
Considerações Especiais
As opções de conversão também existem em apólices de seguro.
Uma opção de conversão, no contexto da indústria de seguros, pode se referir a uma cláusula que permite ao segurado alterar uma apólice de seguro de vida para uma apólice de vida inteira. O exercício dessa opção na maioria dos casos acarretará custos adicionais para o segurado. Além disso, pode haver uma janela de tempo específica em que tal conversão pode ser solicitada. Um segurado pode optar por converter para garantir cobertura além dos limites da apólice de prazo para a qual se inscreveu originalmente.
Sob uma política de vida inteira, eles também podem não ter que apresentar provas de que estão em boas condições de saúde nem concordar com exames médicos. Ter um seguro de vida com uma cláusula de opção de conversão pode ser uma alternativa ao pagamento de uma apólice de vida inteira desde o início, que incluiria prêmios ainda mais altos para o segurado pagar.
Uma conversão também pode ser necessária se um indivíduo estiver coberto por um seguro de grupo por meio de um empregador e, após se separar da empresa, quiser trocar a apólice pela qual estava pagando para uma apólice de seguro de vida individual.
As opções de conversão também podem ser encontradas no seguro de saúde – por exemplo, com opções para um segurado alterar sua cobertura de cuidados intensivos de uma apólice padrão para uma especializada em cuidados de longo prazo em instalações privadas.
Destaques
Os ARMs conversíveis são comercializados como forma de aproveitar a queda das taxas de juros e geralmente incluem condições e limitações específicas.
Uma opção de conversão ARM é uma provisão em uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) que permite ao mutuário converter a taxa variável em uma taxa de juros fixa para o prazo restante do empréstimo.
Os credores geralmente cobram uma taxa para mudar o ARM para uma hipoteca de taxa fixa, bem como uma margem ARM maior durante o período variável.
PERGUNTAS FREQUENTES
Por que você quer um contrato de hipoteca conversível?
Não importa qual seja a taxa de juros inicial, uma hipoteca conversível dá ao mutuário a opção de bloquear uma ainda melhor. Ao permitir uma mudança de uma taxa de juros variável para uma taxa fixa, a hipoteca conversível permite que os mutuários aproveitem uma queda geral nas taxas de juros. E eles não precisam se preocupar com o incômodo ou o custo de refinanciar seu empréstimo (embora paguem uma taxa para converter).
Como funciona uma hipoteca conversível?
Uma hipoteca conversível, oficialmente uma hipoteca de taxa ajustável conversível (ARM), é um ARM que os mutuários podem converter em uma hipoteca de taxa fixa em uma data posterior (geralmente nos primeiros cinco anos do empréstimo). A nova taxa de juros fixa reflete os mercados predominantes, mais uma porcentagem. Os credores geralmente cobram uma taxa para converter ou mudar o ARM para uma hipoteca de taxa fixa.
