ARM-konverteringsmulighed
Hvad er en ARM-konverteringsmulighed?
En ARM-konverteringsmulighed er en klausul forbundet med nogle realkreditlån (ARM'er),. der giver låntageren mulighed for at konvertere den variable rente til en fast rente inden for en bestemt tidsperiode eller på bestemte fremtidige datoer.
Sådan fungerer ARM-konverteringsmuligheder
En ARM med en konverteringsmulighed kaldes en konvertibel ARM. Introduceret i begyndelsen af 1980'erne kom konvertible ARMs ind på scenen i en periode med tocifrede fastforrentede realkreditlån. Teorien var, at fordi det historisk set usandsynligt var, at renterne ville blive meget højere (bortset fra ekstraordinær inflation), kunne låntagere af konvertible ARMs i det væsentlige satse på større sandsynlighed for lavere renter i fremtiden.
Imidlertid var tidlige konvertible ARM'er ret dyre og indeholdt byrdefulde restriktioner. Og selvom de er blevet mere konkurrencedygtige, selv i dag, er konverteringsmuligheden ikke gratis. En ARM med en konverteringsmulighed vil typisk have en højere ARM-marginrate (og derfor en højere fuldt indekseret rente ) eller højere omkostninger end ARMs uden en konverteringsmulighed.
Fordele og ulemper ved en ARM-konverteringsmulighed
Nogle vil måske sige, at ARM'er med konverteringsmuligheder tilbyder det bedste fra begge renteverdener: chancen for at bevæge sig med markedsrenter, men også for at låse fast en stabil kurs.
Den største fordel kommer, hvis et rentefald er i horisonten. Den konvertible ARM tilbyder en måde at høste fordelene ved faldende renter – og til at låse dem fast tidligt i lånets levetid.
Muligheden for at konvertere ofte er inden for de første et til fem år af realkreditlånets løbetid.
Det er dog en del af udfordringen. At drage fordel af ARM tvinger låntageren til at overvåge renten og forudsige deres fremtidige vej, noget som selv finansielle professionelle ikke altid gør pålideligt. Og du skal muligvis bevæge dig hurtigt: Din nye faste rente bestemmes ud fra den laveste rente inden for en uge efter din endelige beslutning om at konvertere.
Også selvom at vælge en lavere rente virker som en no-brainer, stemmer tallene ikke altid. Husk: Der skal ofte betales et gebyr for at konvertere til den faste kurs, og den faste kurs, som ARM konverteres til, er typisk baseret på den generelle markedsrente på konverteringstidspunktet plus en vis procentdel. Hvis fremtidige refinansieringsomkostninger skønnes at være mindre end de samlede omkostninger ved konverteringsoptionen, så er konverteringsmuligheden ikke økonomisk økonomisk. Låntageren ville være bedre stillet med en traditionel ARM med den hensigt at refinansiere til en fast rente på et fremtidigt tidspunkt.
Også i stort set alle tilfælde vil den faste sats, som du modtager efter konvertering, være noget højere end det, du oprindeligt betalte på din ARM (især hvis du stadig befinder dig i den superlave teaser -satsperiode,. som de fleste ARM'er tilbyder).
For at analysere økonomien ved en konverteringsmulighed bør låntagere sammenlægge omkostningerne ved den konvertible ARM (en oprindeligt højere rente og/eller højere låneomkostninger end med almindelige ARMs) plus omkostningerne ved den faktiske konvertering til en fast rente. Sammenlign derefter dette beløb med omkostningerne ved at refinansiere til en fast rente på et fremtidigt tidspunkt.
Hvornår skal en ARM-konvertering bruges
Hvis et kraftigt rentefald ser ud til at være nært forestående - hvis Federal Reserve (Fed) for eksempel ser ud til at sænke federal funds-renten - så kan det være et godt tidspunkt at konvertere din ARM. Fed fastsætter denne rente otte gange om året; hvis det er muligt, kan du vente et par måneder for at se, om en generel renteskærende tendens er på vej. Naturligvis vil du gerne låse ind, når renten er på det laveste.
I miljøer med lav rente har ARM'er med konverteringsmuligheder en tendens til at være mindre attraktive for mange låntagere. Hvis inflationen - og en stigning i renten - løber løbsk, bliver de dog mere tiltalende.
Du vil også gerne sammenligne den generelle rente med dit låns teaser-sats - hvis du stadig er i sidstnævnte - og med hvornår din ARM's rente nulstilles.
Overvej sammen med renteudviklingen din personlige situation, og om en fast rente giver mening. Folk vælger ofte ARM'er, når de planlægger at være i et hjem i en begrænset, ret kort periode (normalt før rentetilpasningen sætter ind). Hvis det stadig er planen, er det sandsynligvis ikke prisen værd at konvertere. Men hvis du tror, at du trods alt bliver i boligen et stykke tid, så kan det give god mening at påberåbe dig ombygningen.
Husk, at låntagere generelt har lov til at påberåbe sig deres konverteringsoptionsklausul inden for de første fem år af deres realkreditlån, så sørg for, at enhver bevægelse falder sammen med tidsrammen.
Særlige overvejelser
Konverteringsmuligheder findes også i forsikringer.
En konverteringsmulighed, fra forsikringsbranchens sammenhæng, kan henvise til en klausul, der giver forsikringstageren mulighed for at ændre en livstidsforsikringspolice til en livsforsikring. Udnyttelse af en sådan mulighed vil i de fleste tilfælde medføre yderligere omkostninger for forsikringstageren. Desuden kan der være et specifikt tidsrum, hvor en sådan konvertering kan anmodes om. En forsikringstager kan vælge at konvertere til garantidækning ud over grænserne for den forsikringsperiode, som de oprindeligt tegnede sig for.
Under en livsforsikring behøver de måske heller ikke at fremlægge dokumentation for, at de er ved et sundt helbred eller acceptere lægeundersøgelser. At have en livstidsforsikring med en konverteringsmulighedsklausul kan være et alternativ til at betale for en hel livsforsikring fra starten, hvilket vil omfatte endnu højere præmier for forsikringstageren at betale.
En omdannelse kan også være nødvendig, hvis en person var omfattet af en gruppeforsikring gennem en arbejdsgiver og efter at have skilt sig fra virksomheden ønsker at skifte den police, som de har betalt for, til en individuel livsforsikring.
Konverteringsmuligheder kan også findes i sygeforsikring - for eksempel med muligheder for en forsikringstager til at ændre deres kritiske plejedækning fra en standardpolitik til en, der er specialiseret i langtidspleje på private faciliteter.
Højdepunkter
Konvertible ARM'er markedsføres som en måde at drage fordel af faldende renter og inkluderer normalt specifikke betingelser og begrænsninger.
En ARM-konverteringsmulighed er en bestemmelse i et rentetilpasningslån (ARM), der giver låntageren mulighed for at konvertere den variable rente til en fast rente for den resterende løbetid af lånet.
Långivere opkræver generelt et gebyr for at skifte ARM til et fastforrentet realkreditlån, samt en større ARM-margin i den variable periode.
Ofte stillede spørgsmål
Hvorfor vil du have en konvertibel aftale om realkreditlån?
Uanset hvad den oprindelige rente er, giver et konvertibelt realkreditlån låntageren mulighed for at låse et endnu bedre. Ved at tillade et skift fra en variabel rente til en fast rente, lader det konvertible realkreditlån låntagere drage fordel af et generelt fald i rentesatserne. Og de behøver ikke at bekymre sig om besværet eller omkostningerne ved at refinansiere deres lån (selvom de betaler et gebyr for at konvertere).
Hvordan fungerer et konvertibelt realkreditlån?
Et konvertibelt realkreditlån, officielt et konvertibelt rentetilpasningslån (ARM), er en ARM, som låntagere kan konvertere til et fastforrentet realkreditlån på et senere tidspunkt (generelt inden for de første fem år af lånet). Den nye faste rente afspejler gældende markeder plus en procentdel. Långivere opkræver normalt et gebyr for at konvertere eller skifte ARM til et fastforrentet realkreditlån.
