Breytanleg ARM

Hvað er breytanleg ARM?

Breytanlegt ARM er veð með stillanlegum vöxtum (ARM) sem gefur lántakanda möguleika á að breyta í fast vexti eftir tiltekinn tíma. Breytanleg ARM eru markaðssett sem leið til að nýta lækkandi vexti og innihalda venjulega sérstakar aðstæður. Fjármálastofnunin rukkar almennt þóknun fyrir að skipta um ARM yfir í fastvaxta veð.

Hvernig virka breytanlegir ARMAR?

Þegar sótt er um húsnæðislán er um að velja úr ýmsum gerðum, oftast með því hvernig vextirnir eru ákvarðaðir yfir líftíma húsnæðislánsins. Breytanlegir handleggir eru blendingur af tveimur veðgerðum: hefðbundið 30 ára veð og veðlán fyrir fastan vöxt. Fastvaxta húsnæðislán veita lántakanda öryggi þess að vita að mánaðarleg greiðsla þeirra mun aldrei breytast, jafnvel þótt vextir hækki, sem er íhaldssöm og örugg nálgun. Með tímanum lækka greiðslurnar í raun miðað við verðbólgu.

Fasteignalán með breytilegum vöxtum byrjar með mun lægri kynningarhlutfalli,. en eftir ákveðið tímabil (venjulega fimm ár) er vöxturinn leiðréttur í samræmi við vísitölu, eins og Secured Overnight Financing Rate (SOFR), auk framlegðar. Gengið er almennt leiðrétt á sex mánaða fresti og getur hækkað eða lækkað (innan þeirra marka sem lýst er í samningnum).

Með breytanlegum ARM byrjar veðið eins og 30 ára lán með breytilegum vöxtum - það er að segja á vaxtahraða undir markaðsmeðaltali. En innan tiltekins tímabils, oft eftir fyrsta árið en fyrir fimmta árið, hefur lántaki möguleika á að breyta í fasta vexti. Nýju vextirnir eru venjulega lægstu vextirnir sem boðið er upp á innan sjö daga fyrir lokun. Þannig, ef vextir eru að lækka, getur lántakandi fengið lægri fasta vexti en þeir gætu hafa fengið í upphafi.

Saga umbreytanlegra ARMS

Breytanleg ARM voru kynnt snemma á níunda áratugnum og komu inn á sjónarsviðið á tímabili tveggja stafa fastvaxta húsnæðislána. Vegna þess að vextir virtust ólíklegir, sögulega séð, til að hækka mikið (fyrir utan óvenjulega verðbólgu), gátu lántakendur breytanlegra ARM-lána í meginatriðum veðjað á miklar líkur á lægri vöxtum í framtíðinni.

Snemma breytanlegar ARMs voru dýrar og innihéldu íþyngjandi takmarkanir. En á síðari níunda áratugnum fóru húsnæðislán, ríkisstyrkt fyrirtæki (GSE) Fannie Mae og Freddie Mac að kaupa breytanlega ARM á eftirmarkaði. Þar sem flestir viðskiptabankar selja húsnæðislán sín á eftirmarkaði leiddi samþykki veðlánarisanna tveggja til hröðrar útrásar þeirra. Samkeppnin leiddi aftur á móti til lægri gjalda og minna takmarkandi skilyrði.

Ókostir við breytanleg ARM

Helsti gallinn við breytanleg ARM er að hann neyðir lántakandann til að fylgjast með vöxtum og spá fyrir um breytingar í framtíðinni, eitthvað sem jafnvel sérfræðingar geta ekki gert á áreiðanlegan hátt. Einnig eru vextir á breytanlegum ARM-bæði - bæði inngangsvextir og fastir vextir síðar - venjulega aðeins hærri en markaðsvextir.

Og þó að lántakendur borgi ekki lokakostnað þegar þeir breyta veðinu, þá taka lánveitendur þóknun. Á meðan, ef vextir hækka á kynningartímabilinu, tapast ávinningurinn af breytanlegum ARM. Að lokum mun mánaðarleg greiðsla eftir breytingu næstum örugglega vera hærri en það sem húseigandinn var að borga undir kynningartaxta, þó með því öryggi að það haldist fast.

Algengar spurningar um Convertible ARM

Aðalatriðið

Markaðssett sem leið til að nýta lækkandi vexti, breytanlegt ARM er veð með stillanlegum vöxtum sem gefur lántaka möguleika á að breyta í fast vexti eftir tiltekinn tíma. Þessi húsnæðislán innihalda almennt sérstök skilyrði og fjármálastofnunin rukkar venjulega þóknun ef lántakandi velur að skipta um ARM yfir í fast veð.

Einn ókostur við breytanleg ARM er að lántakandi verður að fylgjast með vöxtum og spá fyrir um breytingar í framtíðinni - eitthvað sem jafnvel sérfræðingar geta ekki gert. Lántakendur munu sjá hag í breytanlegu ARM ef vextir lækka. Ef vextir hækka á hinn bóginn tapast ávinningurinn af breytanlegum armi.

Hápunktar

Breytanlegt ARM er veð með stillanlegu gengi sem hægt er að breyta í fasta vexti eftir nokkurt upphafstímabil.
Eftir breytinguna í fasta taxta mun nýja taxtinn næstum örugglega vera hærri en það sem húseigandinn var að borga undir kynningartaxta.
Breytanleg ARM byrjar venjulega á kynningargengi sem er lægra en venjulegt verð en hækkar síðan eftir ákveðinn tíma samkvæmt vísitölu plús framlegð.
Ávinningurinn af breytanlegum ARM er að veruleika ef vextir eru að lækka. Ef vextir eru að hækka, þá tapast ávinningurinn af breytanlegum armi.

Algengar spurningar

Geturðu breytt úr húsnæðisláni með stillanlegu gengi í fasta vexti?

Það er hægt að breyta úr stillanlegu veðláni (ARM) í fastvaxtaveðlán á nokkra vegu: - Ef veðið þitt er breytanlegt ARM, inniheldur það ákvæði sem gerir þér kleift að skipta. Almennt verður þú að nýta þennan möguleika snemma á lánstímanum - venjulega innan fyrstu fimm áranna. Þú munt líklega þurfa að greiða fyrir það.- Önnur leiðin til að breyta er að endurfjármagna húsnæðislánið — sem þýðir í rauninni að þú tekur nýtt húsnæðislán (í þetta sinn með föstum vöxtum) og notar það til að borga af núverandi (stillanleg gengi) einn. Reyndar er það ein algengasta ástæðan fyrir því að fólk velur að endurfjármagna að skipta úr ARM yfir í fast veðlán.

Hvað er lánaviðskiptagjald?

Umbreytingarákvæði er ákvæði innan húsnæðisláns með breytilegum vöxtum (ARM) sem gerir lántaka kleift að skipta úr ARM yfir í fastvaxta húsnæðislán. Í staðinn fyrir þennan valkost rukkar lánveitandinn þó gjald ef og þegar þú gerir breytingar. Þó að umbreytingargjöld hlaupi venjulega upp á nokkur hundruð dollara - mun lægri en lokakostnaðurinn sem stofnað er til ef þú myndir endurfjármagna veðið - bæta þau við heildarkostnað lánsins þíns.