Opcja konwersji ARM

Co to jest opcja konwersji ARM?

Opcja konwersji ARM to klauzula powiązana z niektórymi kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu (ARM),. która pozwala kredytobiorcy na konwersję zmiennej stopy procentowej na stałą w określonym czasie lub w określonych terminach w przyszłości.

Jak działają opcje konwersji ARM

ARM z opcją konwersji nazywa się ARM wymiennym. Wprowadzone na początku lat 80. wymienialne ARM weszły na scenę w okresie dwucyfrowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. Teoria była taka, że ponieważ historycznie mało prawdopodobne było, aby stopy procentowe znacznie wzrosły (z wyjątkiem nadzwyczajnej inflacji), pożyczkobiorcy wymienialnych ARM mogli zasadniczo postawić na większe prawdopodobieństwo niższych stóp w przyszłości.

Jednak wczesne wymienialne ARM były dość drogie i zawierały uciążliwe ograniczenia. I chociaż stały się bardziej konkurencyjne, nawet dzisiaj opcja konwersji nie jest bezpłatna. ARM z opcją konwersji będzie zazwyczaj miał wyższą stawkę marży ARM (a zatem wyższą w pełni indeksowaną stopę procentową ) lub wyższe koszty niż ARM bez opcji konwersji.

Plusy i minusy opcji konwersji ARM

Niektórzy mogą powiedzieć, że ARM z opcjami konwersji oferują to, co najlepsze z obu światów stóp procentowych: szansę na zmianę stóp rynkowych, ale także zablokowanie stałego kursu.

Główny pro pojawia się, gdy na horyzoncie pojawi się spadek stóp procentowych. Zamienny ARM oferuje sposób na czerpanie korzyści ze spadających stóp procentowych – i blokowanie ich na początku okresu kredytowania.

Opcja konwersji często występuje w ciągu pierwszego do pięciu lat spłaty kredytu hipotecznego.

To jednak część wyzwania. Korzystanie z ARM zmusza pożyczkobiorcę do monitorowania stóp procentowych i przewidywania ich przyszłej ścieżki, co nie zawsze jest wiarygodne nawet dla profesjonalistów finansowych. Być może będziesz musiał działać szybko: Twoja nowa stała stopa procentowa jest ustalana na podstawie najniższej stawki w ciągu tygodnia od Twojej ostatecznej decyzji o konwersji.

Ponadto, chociaż wybór niższej stopy procentowej wydaje się oczywisty, liczby nie zawsze się sumują. Pamiętaj: często trzeba uiścić opłatę za konwersję na stawkę stałą, a stawka stała, na którą przeliczany jest ARM, jest zwykle oparta na ogólnej rynkowej stopie procentowej w momencie konwersji powiększonej o pewien procent. Jeżeli szacuje się, że przyszłe koszty refinansowania będą niższe niż łączne koszty opcji konwersji, opcja konwersji nie jest ekonomiczna. Kredytobiorca byłby lepszy w przypadku tradycyjnego ARM z zamiarem refinansowania na stałą stopę procentową w przyszłości.

Ponadto, praktycznie we wszystkich przypadkach, stała stawka, którą otrzymasz po konwersji, będzie nieco wyższa niż ta, którą początkowo zapłaciłeś za swoje ARM (zwłaszcza, jeśli nadal znajdujesz się w okresie bardzo niskiej stawki teaserowej,. którą oferuje większość ARM).

Aby przeanalizować ekonomikę opcji konwersji, kredytobiorcy powinni zsumować koszt zamiennego ARM (początkowa wyższa stopa oprocentowania i/lub wyższe koszty kredytu niż w przypadku zwykłych ARM) plus koszt faktycznej konwersji do stopy stałej. Następnie porównaj tę sumę z kosztami refinansowania na stałą stopę procentową w przyszłości.

Kiedy używać konwersji ARM?

Jeśli gwałtowny spadek stóp procentowych wydaje się nieuchronny – na przykład wydaje się, że Rezerwa Federalna (Fed) obniży stopę funduszy federalnych – może to być dobry moment, aby przekonwertować ARM. Fed ustala tę stopę osiem razy w roku; jeśli to możliwe, możesz poczekać kilka miesięcy, aby zobaczyć, czy ma miejsce ogólny trend obniżania kursu. Oczywiście chciałbyś się zamknąć, gdy stopy procentowe są najniższe.

W środowiskach o niskim oprocentowaniu ARM z opcjami konwersji są zwykle mniej atrakcyjne dla wielu pożyczkobiorców. Jeśli jednak inflacja – i wzrost stóp procentowych – szaleje, stają się bardziej atrakcyjne.

Będziesz także chciał porównać ogólną stopę procentową ze stopą zwiastuna pożyczki — jeśli nadal korzystasz z tej drugiej — oraz z momentem, w którym stopa procentowa twojego ARM zostanie zresetowana.

Wraz z trendami stóp procentowych rozważ swoją osobistą sytuację i czy stała stopa ma sens. Ludzie często wybierają ARM, gdy planują przebywać w domu przez ograniczony, dość krótki okres (zwykle przed resetem stóp procentowych). Jeśli nadal taki jest plan, prawdopodobnie nie opłaca się przekonwertować. Jeśli jednak myślisz, że mimo wszystko pozostaniesz w rezydencji przez jakiś czas, to powołanie się na konwersję może mieć sens.

Pamiętaj, że kredytobiorcy generalnie mogą skorzystać z klauzuli opcji konwersji w ciągu pierwszych pięciu lat kredytu hipotecznego, więc upewnij się, że wszelkie ruchy pokrywają się z ramami czasowymi.

Uwagi specjalne

Opcje konwersji istnieją również w polisach ubezpieczeniowych.

Opcja konwersji, z kontekstu branży ubezpieczeniowej, może odnosić się do klauzuli, która pozwala ubezpieczającemu na zmianę polisy terminowego ubezpieczenia na życie w polisę na całe życie. Skorzystanie z takiej opcji w większości przypadków będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami dla ubezpieczającego. Ponadto może istnieć określony czas, w którym można zażądać takiej konwersji. Ubezpieczający może zdecydować się na konwersję w celu zagwarantowania ochrony wykraczającej poza granice polisy terminowej, na którą pierwotnie się zapisał.

W ramach polisy na całe życie mogą również nie być zmuszeni do przedstawiania dowodów, że są w dobrym zdrowiu, ani nie zgadzają się na badania lekarskie. Posiadanie terminowego ubezpieczenia na życie z klauzulą konwersji może być alternatywą dla opłacania polisy na całe życie od samego początku, która obejmowałaby jeszcze wyższe składki do zapłacenia przez ubezpieczającego.

Konwersja może być również konieczna, jeśli osoba fizyczna była objęta ubezpieczeniem grupowym za pośrednictwem pracodawcy i po rozstaniu ze spółką chce zamienić polisę, za którą płaciła, na indywidualną polisę na życie.

Opcje konwersji można również znaleźć w ubezpieczeniach zdrowotnych – na przykład z opcjami dla posiadacza polisy na zmianę zakresu opieki krytycznej ze standardowej na polisę, która specjalizuje się w opiece długoterminowej w placówkach prywatnych.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Zamienne ARM są sprzedawane jako sposób na wykorzystanie spadających stóp procentowych i zazwyczaj zawierają określone warunki i ograniczenia.

• Opcja konwersji ARM to rezerwa w hipotece o zmiennym oprocentowaniu (ARM), umożliwiająca kredytobiorcy konwersję zmiennej stopy procentowej na stałą stopę procentową na pozostały okres kredytowania.

• Kredytodawcy zazwyczaj pobierają opłatę za zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, a także większą marżę ARM w okresie zmiennym.

FAQ

Dlaczego miałbyś chcieć zawrzeć umowę o zamienny kredyt hipoteczny?

Bez względu na początkowe oprocentowanie, hipoteka zamienna daje kredytobiorcy możliwość zablokowania jeszcze lepszej. Pozwalając na przejście ze zmiennej stopy procentowej na stałą, wymienialna hipoteka pozwala kredytobiorcom skorzystać z ogólnego spadku stóp procentowych. I nie muszą martwić się kłopotami ani kosztami refinansowania pożyczki (chociaż ponoszą opłatę za przewalutowanie).

Jak działa zamienny kredyt hipoteczny?

Zamienny kredyt hipoteczny, oficjalnie wymienialny kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM), to ARM, który kredytobiorcy mogą przekształcić w kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w późniejszym terminie (zwykle w ciągu pierwszych pięciu lat pożyczki). Nowa, stała stopa procentowa odzwierciedla dominujące rynki plus procent. Kredytodawcy zazwyczaj pobierają opłatę za konwersję lub zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.