Opzione di conversione ARM

Che cos'è un'opzione di conversione ARM?

Un'opzione di conversione ARM è una clausola associata ad alcuni mutui a tasso variabile (ARM) che consente al mutuatario di convertire il tasso di interesse variabile in un tasso fisso entro un determinato periodo di tempo o in determinate date future.

Come funzionano le opzioni di conversione ARM

Un ARM con un'opzione di conversione è chiamato ARM convertibile. Introdotti all'inizio degli anni '80, gli ARM convertibili sono entrati in scena durante un periodo di mutui a tasso fisso a due cifre. La teoria era che, poiché storicamente era improbabile che i tassi di interesse salissero molto (salvo un'inflazione straordinaria), i mutuatari di ARM convertibili potevano essenzialmente scommettere sulla maggiore probabilità di tassi più bassi in futuro.

Tuttavia, i primi ARM convertibili erano piuttosto costosi e contenevano restrizioni onerose. E mentre sono diventati più competitivi, anche oggi l'opzione di conversione non è gratuita. Un ARM con un'opzione di conversione avrà in genere un tasso di margine ARM più elevato (e, quindi, un tasso di interesse completamente indicizzato più elevato ) o costi più elevati rispetto agli ARM senza un'opzione di conversione.

Pro e contro di un'opzione di conversione ARM

Qualcuno potrebbe dire che gli ARM con opzioni di conversione offrono il meglio di entrambi i mondi dei tassi di interesse: la possibilità di muoversi con i tassi di mercato ma anche di bloccare un tasso costante.

Il vantaggio principale arriva se si profila un calo dei tassi di interesse. L'ARM convertibile offre un modo per raccogliere i benefici del calo dei tassi di interesse e per bloccarli all'inizio della vita del prestito.

L'opzione di conversione frequente è entro i primi da uno a cinque anni della durata del mutuo.

Questo fa parte della sfida, però. Sfruttare l'ARM costringe il mutuatario a monitorare i tassi di interesse e prevedere il proprio percorso futuro, cosa che anche i professionisti finanziari non fanno sempre in modo affidabile. E potresti dover muoverti velocemente: il tuo nuovo tasso di interesse fisso è determinato in base al tasso più basso entro una settimana dalla tua decisione finale di convertire.

Inoltre, anche se optare per un tasso di interesse più basso sembra un gioco da ragazzi, i numeri non sempre tornano. Ricorda: spesso è necessario pagare una commissione per la conversione al tasso fisso e il tasso fisso a cui viene convertito ARM è in genere basato sul tasso di interesse del mercato generale al momento della conversione più una certa percentuale. Se si stima che i costi di rifinanziamento futuri siano inferiori ai costi totali dell'opzione di conversione, l'opzione di conversione non è economica. Il mutuatario starebbe meglio con un ARM tradizionale con l'intento di rifinanziare in un tasso di interesse fisso in una data futura.

Inoltre, praticamente in tutti i casi, la tariffa fissa che riceverai dopo la conversione sarà leggermente superiore a quella che hai inizialmente pagato sul tuo ARM (soprattutto se sei ancora nel periodo del tasso di teaser estremamente basso offerto dalla maggior parte degli ARM).

Per analizzare l'economia di un'opzione di conversione, i mutuatari dovrebbero sommare il costo dell'ARM convertibile (un tasso di interesse iniziale più elevato e/o costi di prestito più elevati rispetto agli ARM normali) più il costo della conversione effettiva a un tasso fisso. Quindi, confronta questa somma con i costi di rifinanziamento in un tasso di interesse fisso in una data futura.

Quando utilizzare una conversione ARM

Se un forte calo dei tassi di interesse sembra imminente, se la Federal Reserve (Fed) sembra probabile che tagli il tasso sui fondi federali, ad esempio, allora potrebbe essere un buon momento per convertire il tuo ARM. La Fed fissa questo tasso otto volte l'anno; se possibile, potresti aspettare qualche mese, per vedere se è in corso una tendenza generale al taglio dei tassi. Naturalmente, vorresti bloccare quando i tassi di interesse sono al minimo.

In ambienti con tassi di interesse bassi, gli ARM con opzioni di conversione tendono ad essere meno attraenti per molti mutuatari. Se l'inflazione e un aumento dei tassi di interesse sono dilaganti, tuttavia, diventano più attraenti.

Ti consigliamo anche di confrontare il tasso di interesse generale con il tasso di teaser del tuo prestito, se sei ancora in quest'ultimo, e con quando il tasso di interesse del tuo ARM verrà ripristinato.

Insieme all'andamento dei tassi di interesse, considera la tua situazione personale e se un tasso fisso ha senso. Le persone spesso optano per ARM quando intendono rimanere in una casa per un periodo limitato, abbastanza breve (di solito prima che inizi il ripristino dei tassi di interesse). Se questo è ancora il piano, probabilmente non vale il costo per la conversione. Tuttavia, se pensi che dopotutto rimarrai nella residenza per un po', allora invocare la conversione potrebbe avere senso.

Ricorda, i mutuatari sono generalmente autorizzati a invocare la clausola dell'opzione di conversione entro i primi cinque anni dal mutuo, quindi assicurati che qualsiasi mossa coincida con il lasso di tempo.

Considerazioni speciali

Le opzioni di conversione esistono anche nelle polizze assicurative.

Un'opzione di conversione, dal contesto del settore assicurativo, può fare riferimento a una clausola che consente all'assicurato di trasformare una polizza di assicurazione sulla vita a termine in una polizza a vita intera. L'esercizio di tale opzione nella maggior parte dei casi comporterà costi aggiuntivi per il contraente. Inoltre, potrebbe esserci una finestra temporale specifica in cui tale conversione può essere richiesta. Un assicurato potrebbe scegliere di convertire per garantire una copertura oltre i limiti della polizza di durata per la quale ha originariamente sottoscritto.

Nell'ambito di una politica per l'intera vita, potrebbero non dover presentare prove di buona salute né accettare visite mediche. Avere un'assicurazione sulla vita a termine con una clausola di opzione di conversione può essere un'alternativa al pagamento di una polizza a vita intera fin dall'inizio, che includerebbe premi ancora più elevati che l'assicurato deve pagare.

Una conversione potrebbe essere necessaria anche se un individuo era coperto da un'assicurazione collettiva tramite un datore di lavoro e, dopo la separazione dall'azienda, desidera convertire la polizza per la quale ha pagato in un'assicurazione sulla vita individuale.

Le opzioni di conversione possono essere trovate anche nell'assicurazione sanitaria, ad esempio, con la possibilità per un assicurato di modificare la propria copertura di terapia intensiva da una polizza standard a una specializzata in assistenza a lungo termine presso strutture private.

Mette in risalto

• Gli ARM convertibili sono commercializzati come un modo per trarre vantaggio dal calo dei tassi di interesse e di solito includono condizioni e limitazioni specifiche.

• Un'opzione di conversione ARM è una disposizione in un mutuo a tasso variabile (ARM) che consente al mutuatario di convertire il tasso variabile in un tasso di interesse fisso per la durata residua del prestito.

• Gli istituti di credito generalmente addebitano una commissione per passare dall'ARM a un mutuo a tasso fisso, nonché un margine ARM più ampio durante il periodo variabile.

FAQ

Perché vorresti un contratto di mutuo convertibile?

Indipendentemente dal tasso di interesse iniziale, un mutuo convertibile offre al mutuatario la possibilità di bloccarne uno ancora migliore. Consentendo il passaggio da un tasso di interesse variabile a un tasso fisso, il mutuo convertibile consente ai mutuatari di trarre vantaggio da un calo generale dei tassi di interesse. E non devono preoccuparsi del fastidio o del costo del rifinanziamento del prestito (sebbene paghino una commissione per la conversione).

Come funziona un mutuo convertibile?

Un mutuo convertibile, ufficialmente un mutuo convertibile a tasso variabile (ARM), è un ARM che i mutuatari possono convertire in un mutuo a tasso fisso in un secondo momento (generalmente entro i primi cinque anni del prestito). Il nuovo tasso di interesse fisso riflette i mercati prevalenti, più una percentuale. I prestatori di solito addebitano una commissione per convertire o passare dall'ARM a un mutuo a tasso fisso.