Innlausnarréttur

Hvað er innlausnarréttur?

Innlausnarrétturinn gerir einstaklingum sem hafa vanskil á húsnæðislánum sínum möguleika á að endurheimta eign sína með því að greiða gjaldfallna fjárhæð (auk vaxta og sekta) áður en fjárnámsferlið hefst, eða, í sumum ríkjum, jafnvel eftir fullnustusölu (fyrir fjárnámið) verð, auk vaxta og sekta).

Skilningur á innlausnarrétti

Þegar einstaklingur fær húsnæðislán til íbúðarkaupa er húsnæðið sjálft veð fyrir láninu. Það þýðir að húseigandi missir eignarhald á heimilinu ef þeir standa ekki í skilum. Mörg veðbréf innihalda fjárnámsrétt,. sem lýsir getu lánveitanda til að eignast eign í gegnum lögformlegt ferli sem kallast fjárnám og lýsir þeim skilyrðum sem lánveitandinn hefur rétt til að ná fjárnámi. (Ríkis- og landslög setja einnig reglur um fjárnámsréttinn.)

Þegar íbúðareigendur standa í skilum með greiðslur af húsnæðislánum geta lánveitendur beitt sér fyrir fjárnámsrétti sínum. Lánveitendur verða að hlíta sérstökum verklagsreglum til að fjárnám sé löglegt. Í fyrsta lagi verða þeir að senda lántakanum vanskilatilkynningu og gera þeim viðvart um að lán þeirra sé í vanskilum vegna vanskila á greiðslum. Húseigandinn hefur þá almennt tiltekinn tíma til að bæta úr vangefnum greiðslum og forðast fjárnám. Þeir verða líklega einnig krafðir um að greiða vanskilagjöld til viðbótar við allar eftirstöðvar. Þeir geta líka notað þennan tíma til að berjast gegn eigninni ef þeir telja að lánveitandinn hafi í raun ekki rétt til að ná fram eigninni.

Ef að lokum er lokað á heimili mun lánveitandinn venjulega selja eignina til að endurheimta peninga sem tapast á láninu. Innlausnarrétturinn veitir veðhöfum tækifæri til að endurheimta eign sína og koma í veg fyrir að fjárnám eigi sér stað, eða í sumum tilfellum jafnvel endurkaupa eign sína eftir að sala hefur átt sér stað.

Getan til að nýta innlausnarrétt, sem og hversu langur innlausnartíminn er, er mismunandi eftir ríkjum.

Hvernig er hægt að nýta innlausnarréttinn

Heimilt er að nýta innlausnarrétt á tímaramma sem kallast innlausnartímabil, sem getur verið fyrir eða stundum eftir að fjárnámsuppboði lýkur. Sérhvert ríki leyfir lántakendum að nýta rétt sinn til innlausnar áður en fjárnámsmeðferð er hætt. Mörg ríki leyfa einnig að innlausnarréttur sé nýttur eftir eignasölu, sem kallast lögbundinn innlausnarréttur. Í þessu tilviki geta endurgreiðslureglurnar verið frábrugðnar því að greiða upp allar útistandandi skuldir sem voru til staðar fyrir söluna og geta bara krafist þess að greiða fullnustuverðið ásamt öðrum gjöldum og viðurlögum.

Þrátt fyrir möguleikann á að nýta innlausnarréttinn fyrir fjárnám hafa lántakendur tilhneigingu til að nýta sér innlausnarrétt eftir fjárnám ef þeir gera það yfirleitt. Þetta er vegna þess að lántakendur sem hafa nú þegar nægt fé til að standa straum af kostnaði við að greiða upp allar útistandandi skuldir ásamt öðrum gjöldum eru ólíklegar að hafa fallið í greiðsluþrot í fyrsta lagi.

Hvernig innlausnarréttur hjálpar lántakendum

Fræðilega séð getur innlausnarrétturinn hjálpað veðhöfum að vera á heimilum sínum. Í raun og veru er innlausnarrétturinn ekki notaður reglulega, vegna þess að flestir lántakendur sem eru í vanskilum hafa ekki getu til að komast upp með þær háu fjárhæðir sem þarf til að nýta réttinn.

Hins vegar er mögulegt fyrir lántakanda að hagnast við vissar aðstæður þegar hann nýtir innlausnarrétt eftir fjárnám. Eign gæti selt undir markaðsvirði sínu á eignauppboði. Ef ríki lántaka leyfir að innlausnarréttur sé nýttur eftir slíka sölu gæti lántaki hugsanlega tekið aftur eignarhald. Lántaki myndi borga til baka söluverðið að fullu að viðbættum viðbótargjöldum, sem gætu verið lægri en skuldin á veðinu. Þeir gætu þá endurselt heimilið á eða yfir markaðsvirði og haldið mismuninum sem hagnaði. Þetta myndi ekki virka í hverju ríki; í sumum tilfellum gæti lögbundinn innlausnarréttur samt kallað á fulla endurgreiðslu skulda fremur en fjárnámssöluverð.

##Hápunktar

• Innlausnarréttur er lögformlegt ferli sem gerir gjaldþrota húsnæðislánþega kleift að endurheimta húsnæði sitt eða aðra fjárnámsskylda eign ef honum tekst að endurgreiða skuldbindingar sínar í tæka tíð.

• Árangursrík innlausn mun einnig venjulega krefjast þess að lántaki endurgreiði allan kostnað sem stofnað er til lánveitanda eða annarra aðila vegna eignanámsferlisins.

• Í sumum ríkjum er hægt að nýta þennan rétt jafnvel þó að lánveitandinn hafi þegar selt eignina aftur, svo framarlega sem það er enn innan innlausnartímans og öll skilyrði eru uppfyllt.