Hreinar rekstrartekjur (NOI)
Hverjar eru hreinar rekstrartekjur (NOI)?
Hreinar rekstrartekjur (NOI) er útreikningur sem notaður er til að greina arðsemi tekjuskapandi fasteignafjárfestinga. NOI jafngildir öllum tekjum af eigninni að frádregnum öllum eðlilegum nauðsynlegum rekstrarkostnaði.
NOI er tala fyrir skatta, sem kemur fram á tekju- og sjóðstreymisyfirliti eignar, sem útilokar höfuðstól og vaxtagreiðslur af lánum, fjármagnsútgjöldum, afskriftum og afskriftum. Þegar þessi mælikvarði er notaður í öðrum atvinnugreinum er vísað til þess sem „EBIT“ sem stendur fyrir „ hagnaður fyrir vexti og skatta “.
Að skilja hreinar rekstrartekjur (NOI)
Hreinar rekstrartekjur eru verðmatsaðferð sem notuð er af fasteignasérfræðingum til að ákvarða nákvæmt verðmæti eigna sem gefa af sér. Til að reikna út NOI þarf að draga rekstrarkostnað eignarinnar frá tekjunum sem eign framleiðir.
Auk leigutekna gæti eign einnig aflað tekna af þægindum eins og bílastæðamannvirkjum, sjálfsölum og þvottaaðstöðu. Rekstrarkostnaður felur í sér kostnað við að reka og viðhalda byggingunni, þar á meðal tryggingariðgjöld, lögfræðikostnað, veitur, fasteignagjöld,. viðgerðarkostnað og húsakost. Fjármagnsútgjöld,. svo sem kostnaður við nýtt loftræstikerfi fyrir alla bygginguna, eru ekki teknir með í útreikningnum.
NOI hjálpar fasteignafjárfestum að ákvarða eiginfjárhlutfall, sem aftur hjálpar þeim að reikna út verðmæti eignar og gerir þeim þannig kleift að bera saman mismunandi eignir sem þeir gætu verið að íhuga að kaupa eða selja.
Fyrir fjármagnaðar eignir er NOI einnig notað í skuldatryggingarhlutfalli (DCR), sem segir lánveitendum og fjárfestum hvort tekjur eignar standi undir rekstrarkostnaði og skuldagreiðslum. NOI er einnig notað til að reikna út nettótekjumargfaldara, arðsemi fjárfestingar í reiðufé og heildararðsemi fjárfestingar.
Hvernig á að reikna út hreinar rekstrartekjur (NOI)
Til að reikna út hreinar rekstrartekjur skal draga rekstrarkostnað frá tekjum sem eignin skapar. Til tekna af fasteign eru leigutekjur, bílastæðagjöld, þjónustubreytingar, sjálfsalar, þvottavélar og svo framvegis.
Rekstrarkostnaður felur í sér allan kostnað sem tengist rekstri eignarinnar. Þar á meðal eru fasteignagjöld, tryggingar, veitur, fasteignagjöld, viðgerðir og viðhald.
Hreinar rekstrartekjur (NOI) Formúla
Sem dæmi skulum við gera ráð fyrir að upplýsingarnar hér að neðan hafi verið sniðið fyrir tiltekna íbúðarbyggingu sem eigandi var að leigja út.
Tekjur:
Leigutekjur: $20.000
Bílastæðagjöld: $5.000
Þvottavélar: $1.000
Heildartekjur = $26.000
Nú skulum við gera ráð fyrir að rekstrarkostnaður íbúðarhússins sé sem hér segir:
Rekstrarkostnaður:
Fasteignaumsýslugjöld: $1.000
Fasteignagjöld: $5.000
Viðgerðir og viðhald: $3.000
Tryggingar: $1.000
Heildarrekstrarkostnaður = $10.000
Hreinar rekstrartekjur (NOI) í þessu dæmi væru $26.000 - $10.000 = $16.000.
Dæmi um hreinar rekstrartekjur (NOI)
Gefum okkur að þú eigir eign sem dregur árlega inn $120.000 í tekjur og hefur $80.000 í rekstrarkostnað. Í þessum kringumstæðum mun það hafa afleiðingar NOI upp á $40.000 ($120.000 - $80.000). Ef heildartalan er neikvæð, þar sem rekstrarkostnaður er hærri en tekjur, er niðurstaðan kölluð hreint rekstrartap (NOL).
Kröfuhafar og viðskiptalánveitendur treysta mjög á NOI til að ákvarða tekjuöflunarmöguleika eignarinnar sem á að veðsetja, jafnvel meira en þeir taka lánshæfismatssögu fjárfesta inn í ákvarðanir sínar. Einfaldlega sagt: þessi mælikvarði hjálpar lánveitendum að meta í grundvallaratriðum upphafsvirði eignarinnar með því að spá fyrir um sjóðstreymi hennar.
NOI er notað til að ákvarða eignarhlutfall eignar, einnig þekkt sem arðsemi fjárfestingar (ROI) í fasteignum. Það deilir NOI með kaupverðinu.
Ef eign er talin arðbær nota lánveitendur þessa tölu til að ákvarða stærð lánsins sem þeir eru tilbúnir til að taka. Á hinn bóginn, ef eignin sýnir nettó rekstrartap, eru lánveitendur líklegir til að hafna veðbeiðni lántaka alfarið.
Fasteignaeigendur geta hagrætt rekstrarkostnaði sínum með því að fresta tilteknum útgjöldum en flýta fyrir öðrum. Einnig er hægt að auka NOI með því að hækka leigu og önnur gjöld, en á sama tíma lækka eðlilega nauðsynleg rekstrarkostnað.
Sem dæmi um hið síðarnefnda skaltu íhuga atburðarás þar sem íbúðareigandi afsalar sér árlegri $12.000 leigu leigjanda í skiptum fyrir að leigutaki gegni hlutverki fasteignastjóra. Ef íbúðareigandinn myndi venjulega borga byggingarstjóra 30.000 dollara laun, geta þeir þar af leiðandi dregið „sanngjarnan nauðsynlegan“ kostnað upp á 30.000 dollara frá tekjum, frekar en raunverulegan kostnað upp á 12.000 dollara.
Algengar spurningar um hreinar rekstrartekjur (NOI) formúlu
Hver er formúlan til að reikna NOI?
Formúlan til að reikna NOI er sem hér segir:
- NOI = fasteignatekjur - rekstrarkostnaður
Hvernig reiknarðu hreinar rekstrartekjur (NOI) fyrir skatta?
NOI er útreikningur fyrir skatt að því leyti að hann tekur ekki tillit til skatts.
Hver er munurinn á hreinum tekjum og hreinum rekstrartekjum (NOI)?
Hreinar rekstrartekjur eru tekjur að frádregnum öllum rekstrargjöldum á meðan hreinar tekjur eru tekjur að frádregnum öllum gjöldum, þar með talið rekstrargjöldum og öðrum rekstrarkostnaði, svo sem sköttum.
Hvað er góð prósenta af hreinum rekstrartekjum (NOI)?
NOI er ekki prósenta heldur tala sem tekur tillit til tekna og gjalda eignar. Það má líkja því við allt verðmæti eignarinnar ef sú eign hefði verið greidd að fullu í peningum. Í þessu tilviki, því hærra hlutfall hreinna rekstrartekna af fasteignaverði, því betra.
Aðalatriðið
Hreinar rekstrartekjur (NOI) er algeng tala til að meta arðsemi eignar. Útreikningurinn felur í sér að draga allan rekstrarkostnað á eigninni frá öllum tekjum sem myndast af eigninni. Því hærri sem tekjur eru og því minni sem útgjöldin eru, því arðbærari er eign. Þetta segir eigandanum hvort tekjur sem myndast af því að eiga og viðhalda eigninni séu kostnaðar virði.
Hápunktar
Hreinar rekstrartekjur mæla arðsemi eignar sem gefur af sér áður en kostnaður af fjármögnun eða sköttum er bætt við.
NOI mun gefa fasteignaeiganda til kynna hvort að leigja eign sé þess virði að eiga og viðhalda henni.
Til að reikna út NOI skaltu draga allan rekstrarkostnað sem stofnað er til á eign frá öllum tekjum sem myndast á eigninni.
Hægt er að vinna með rekstrarkostnaðinn sem notaður er í NOI mælikvarðanum ef fasteignaeigandi frestar eða flýtir fyrir ákveðnum tekju- eða kostnaðarliðum.
NOI mæligildið inniheldur ekki fjárfestingarútgjöld.
