Fasteignafjárfestingarsjóður (REIT)

Hvað eru REITs og hvernig virka þau?

Fasteignafjárfestingarsjóðir (REITs í stuttu máli) eru fyrirtæki sem fjárfesta í fasteignum og/eða fasteignafjármögnun og úthluta að minnsta kosti 90% af hagnaði sínum til hluthafa sem arð. Mörg eru í almennum viðskiptum á helstu kauphöllum og hægt er að kaupa og selja þær fljótt og auðveldlega eins og hefðbundin hlutabréf.

Sumar REITs græða peninga með því að leigja út fasteignir (td heimili, skrifstofur, farsímaturna, verslunarrými, vöruhús o.s.frv.) sem þeir eiga, á meðan aðrir gera það með því að veita fasteignakaupendum húsnæðislán í skiptum fyrir vaxtagreiðslur. Ákveðnar REITs nýta báðar tegundir tekjustrauma.

Vegna mikillar og stöðugrar arðgreiðslu eru REITs vinsælt fjárfestingartæki fyrir fjárfesta sem vilja óbeinar tekjur sem fylgja því að eiga fasteign en hafa ekki tíma eða peninga til að kaupa, viðhalda og leigja út eigin eign. Þeir eru einnig vinsælir á tímum meiri verðbólgu en venjulega , þar sem leiga og fasteignir hafa tilhneigingu til að hækka í verði samhliða neysluvörum, sem leiðir stundum til meiri peninga fyrir REIT hluthafa á sama tíma og hefðbundin hlutabréf geta verið að hökta.

Einn helsti ávinningur þess að uppfylla skilyrði sem REIT sem fyrirtæki er niðurfelling fyrirtækjaskatts af öllum tekjum sem greiddar eru út til hluthafa sem arður. Af þessum sökum nota margir 100 prósent af skattskyldum tekjum sínum sem arð til að forðast skattlagningu fyrirtækja með öllu.

Vegna þess að flestum (ef ekki öllum) hagnaði REIT er dreift sem arði, er lítið fé eftir til að fjárfesta í vexti, þannig að hlutabréfaverð hefur tilhneigingu til að hafa minni möguleika á að hækka verulega (þ.e. þau eru venjulega ekki eins sveiflukennd og hefðbundin hlutabréf ). Af þessum sökum eru REITs mun vinsælli hjá fastafjárfestum (þeim sem leita að reglulegum arðgreiðslum) en vaxtarfjárfestum (þeir sem vilja sjá helstu fjárfestingu sína vaxa verulega að verðmæti með tímanum).

Hvað gerir fyrirtæki að REIT?

Ekki eru öll fasteignafyrirtæki sem eru REITs. Til að uppfylla skilyrði sem REIT verður fyrirtæki að nota fasteignir sínar og eða veð sem tekjuskapandi fjárfestingar. Fyrirtæki sem byggir og selur síðan húsnæði, til dæmis, myndi ekki teljast REIT.

Til að uppfylla skilyrði sem REIT verður fyrirtæki að greiða út að minnsta kosti 90% af skattskyldum tekjum sínum sem arð. REITs verða líka. . .

„vera stjórnað af stjórn eða fjárvörsluaðilum,
fá að minnsta kosti 75 prósent af heildartekjum sínum frá fasteignatengdum aðilum, þar með talið leigu af fasteignum og vexti af húsnæðislánum sem fjármagna fasteignir,
fjárfesta að minnsta kosti 75 prósent af heildareignum sínum í fasteignum og reiðufé,
hafa að lágmarki 100 hluthafa eftir fyrsta árið sem REIT,“
og fleira.

Til að fá tæmandi lista yfir kröfur sem þarf að uppfylla til að fyrirtæki geti uppfyllt skilyrði, skoðaðu fjárfestablað SEC um REITs.

Þrjár tegundir REITs

Það eru þrjár megingerðir REIT-hlutabréfa, veðlána og blendinga. Allir þrír reka hagnað til fjárfesta með arði, en mismunandi er hvaðan tekjur þeirra koma.

###Eigið fé

Hlutabréfasjóðir framleiða tekjur með því að reka það sem er þekkt sem „tekjuskapandi fasteignir“. Í meginatriðum þýðir þetta að kaupa og eiga eign og leigja þær síðan út til einstaklinga eða fyrirtækja í skiptum fyrir leigugreiðslur.

Flestar hlutabréfasjóðir sérhæfa sig í ákveðinni tegund eigna (eins og íbúðasamstæður eða geymslur), en sumar reka og leigja margar mismunandi gerðir eigna. Leigu- eða leigugreiðslur sem hlutafé REIT innheimtir eru fyrst notaðar til að standa straum af kostnaði og síðan er að minnsta kosti 90% af því sem eftir er dreift til hluthafa sem arður.

Veð

Veðbréfasjóðir eru frábrugðnir hlutabréfasjóðum að því leyti að þeir eiga ekki og leigja ekki fasteignir. Þess í stað bjóða þeir væntanlegum fasteignaeigendum húsnæðislán eða önnur fasteignalán og innheimta vaxtagreiðslur. Að öðrum kosti gæti veð REIT ekki boðið veð beint en gæti þess í stað fjárfest í fasteignafjármögnun óbeint með því að kaupa veðtryggð verðbréf.

Þessar REITs hafa tilhneigingu til að nota meiri skuldsetningu (lánt fjármagn) og afleiðuvörn til að fjármagna fjárfestingar sínar en hlutabréfa REIT. Af þessum sökum geta þær verið áhættusamari fjárfestingar en hlutabréfasjóðir. Fjárfestar ættu að ganga úr skugga um að þeir skilji að fullu fjármögnunarlíkan veð REIT áður en þeir ákveða að fjárfesta.

###Hybrid

Hybrid REITs eru svo kölluð vegna þess að þeir nota báðar aðferðirnar sem lýst er hér að ofan. Þeir kaupa, viðhalda og leigja út líkamlegar fasteignir, og þeir veita einnig veð eða önnur fasteignalán til fasteignakaupenda.

Hverjir eru kostir þess að fjárfesta í REIT?

Arðgreiðslur: Reglulegar arðgreiðslur sem REITs veita gera þær vinsælar meðal fjárfesta sem leita að viðbótartekjustraumi. Vegna þess að þeir verða samkvæmt skilgreiningu að dreifa að minnsta kosti 90% af hagnaði sínum sem arði, hafa REITs tilhneigingu til að hafa tiltölulega háa arðsávöxtun miðað við hefðbundin hlutabréf.
** Fjölbreytni:** REITs eru einstakur fjárfestingarflokkur að því leyti að þeir bjóða upp á auðvelda útsetningu á fasteignamarkaði. Af þessum sökum er fjárfesting í þeim - auk hlutabréfa, skuldabréfa, hrávara og annarra eignaflokka - frábær leið til að auka fjölbreytni í eignasafni til að styrkja það í undirbúningi fyrir tímabil sveiflur og verðbólgu.
Lausafjárstaða: Hefð er fyrir því að fasteignir séu ekki mjög seljanlegur eignaflokkur. Það tekur tíma að kaupa og selja eignir og hvers kyns hópur mögulegra kaupenda er venjulega takmarkaður af staðsetningu og fjárhagsáætlun. Hins vegar er hægt að kaupa og selja viðskipti með hlutabréf í stórum kauphöllum á landsvísu, þannig að þær eru hentugar fyrir fjárfesta sem meta lausafjárstöðu eignasafns.
Verðbólguvernd: Vegna þess að fasteignir (og leiga) hafa tilhneigingu til að hækka í verði samhliða neysluvörum á tímum mikillar verðbólgu eru REITs oft stöðugri en hefðbundin hlutabréfaverðbréf þegar verðbólguótti er mikill. Stöðugar óbeinar tekjugreiðslur þeirra eru líka plús á tímum þegar önnur fyrirtæki gætu verið að lækka arðgreiðslur.

Hverjir eru gallarnir við að fjárfesta í REIT?

Fasteignakostnaður: Fasteignakostnaður - sérstaklega fasteignaskattar - eru ekki ódýrir og því meira sem REIT þarf að greiða til að standa straum af þessum kostnaði, því minni hagnað eiga þeir eftir til að dreifa til hluthafa sem arð. Af þessum sökum er gott að skoða rekstrarreikning fasteignafélags áður en fjárfest er.
Vaxtaáhætta: REITs eru verðlaunaðir fyrir óvirkar tekjugreiðslur sínar, þannig að þegar vextir hækka, sem gerir ríkisverðbréf meira aðlaðandi fyrir fastatekjufjárfesta, geta peningar færst út af REIT markaðinum, sem veldur því að hlutabréfaverð lækkar.
Veikur vöxtur: Vegna þess að REIT-sjóðir eyða að minnsta kosti 90% af tekjum sínum í að greiða arð, þá vaxa þeir yfirleitt ekki mjög hratt, sem oft skilar sér í hlutabréfaverði sem vex heldur ekki mjög hratt. Af þessum sökum eru þeir ekki mjög vinsælir meðal vaxtarfjárfesta.
Arðgreiðslur: Ólíkt viðurkenndum arði, sem venjulega eru skattlagðar með hagstæðum söluhagnaðarhlutföllum, er REIT arður venjulega talinn eðlilegur tekjur og skattlagður sem slíkur samkvæmt skattþrepi hvers fjárfesta. Þetta þýðir að fjárfestar þurfa venjulega að greiða meiri skatt af REIT arðstekjum en arðtekjur af hefðbundnum hlutabréfum.

Hvernig á að fjárfesta í REITs

Fjárfestar geta keypt hlutabréf í REIT sem verslað er með á sama hátt og þeir kaupa hlutabréf - á stórum kauphöllum í gegnum miðlara eða verðbréfaapp eins og E-Trade eða Robinhood. Þar sem mismunandi REITs einbeita sér að mismunandi eignategundum (td atvinnuhúsnæði, íbúðarhúsnæði, geymsla, skrifstofur osfrv.), geta fjárfestar valið mörg fyrirtæki til að fjárfesta í eða fundið REIT kauphallarsjóð (ETF) fyrir tafarlausa áhættu fyrir mörgum mismunandi REITs. Vertu viss um að athuga kostnaðarhlutföll þegar þú skoðar hvaða ETFs sem er, þar sem há gjöld geta étið inn í hugsanlegan hagnað.

5 vinsælar REIT ETFs til að kíkja á

TTT

Kostnaðarhlutföll eru frá og með apríl 2022.

Hvað er góð arðsávöxtun fyrir REIT?

Þar sem arðsávöxtun breytist með hlutabréfaverði getur ávöxtunarkrafa REIT breyst verulega jafnvel þó að það haldi áfram að greiða stöðugan arð. Mundu - arðsávöxtun er hlutfall arðsins sem fyrirtæki greiðir af núverandi hlutabréfaverði, þannig að lækkun hlutabréfaverðs blása upp arðsávöxtun.

Sem sagt, ávöxtun REIT hefur tilhneigingu til að vera að meðaltali um 3 til 5 prósent, þó að hærri og lægri ávöxtun sé einnig algeng.

Verslun vs. Óviðskipti REITs: Hver er munurinn?

Viðskipti REITs eiga viðskipti í innlendum kauphöllum rétt eins og venjuleg hlutabréf. Þess vegna eru þau fljótandi og gagnsæ og eru góður kostur fyrir venjulega fjárfesta. Óviðskipti REITs, hins vegar, taka gjöld, hafa minna lausafé og hafa ekki strax tiltækt hlutabréfaverð. Þeir gætu líka þurft nokkuð mikla upphafsfjárfestingu. Fyrir flesta smásölufjárfesta eru REIT sem ekki eru viðskipti ekki góður fjárfestingarkostur.

Eru REITs góðar verðbólguvarnir?

Þó að engin fjárfesting - nema ef til vill I skuldabréf - sé algerlega örugg fyrir verðbólgu, eru REITs venjulega talin góð verðbólguvörn vegna þess að leiga og fasteignaverð hefur tilhneigingu til að hækka á verðbólgutímabilum (sem getur aukið bæði hagnað og hlutabréfaverð) og stöðugur arður veitir traustur tekjustreymi.

##Hápunktar

Flestar REITs eru í almennum viðskiptum eins og hlutabréf, sem gerir þau mjög fljótandi (ólíkt líkamlegum fasteignafjárfestingum).
REITs skapa stöðugan tekjustreymi fyrir fjárfesta en bjóða lítið upp á fjármagnshækkun.
Fasteignafjárfestingarsjóður (REIT) er fyrirtæki sem á, rekur eða fjármagnar eignir sem gefa af sér tekjur.
REITs fjárfesta í flestum tegundum fasteigna, þar á meðal fjölbýlishúsum, farsímaturnum, gagnaverum, hótelum, sjúkrastofnunum, skrifstofum, verslunarmiðstöðvum og vöruhúsum.

##Algengar spurningar

Fyrir hvað stendur REIT?

REIT stendur fyrir "Real Estate Investment Trust". REIT er skipulagt sem sameignarfélag, hlutafélag, traust eða félag sem fjárfestir beint í fasteignum með kaupum á eignum eða með því að kaupa upp húsnæðislán. REITs gefa út hlutabréf í kauphöll og eru keypt og seld eins og venjuleg hlutabréf. Til að teljast REIT þarf félagið að fjárfesta að minnsta kosti 75% af eignum sínum í fasteignum og hafa að minnsta kosti 75% af tekjum sínum úr fasteignatengdri starfsemi.

Þurfa REITs að greiða arð?

Samkvæmt lögum og IRS reglugerð þurfa REIT-fyrirtæki að greiða út 90% eða meira af skattskyldum hagnaði sínum (til hluthafa í formi arðs. Þar af leiðandi eru REIT-fyrirtæki oft undanþegin flestum tekjuskatti fyrirtækja. Hluthafar REIT-sjóða sem fá arð eru skattlagðir. eins og þær séu venjulegar arðgreiðslur.

Hvað er pappírsklemmu REIT?

„Reit-pappírsklemmi“ eykur skattalega hagræðin sem REIT veitir á sama tíma og hún gerir það kleift að reka eignir sem slíkar sjóðir geta venjulega ekki rekið. Það er svo nefnt vegna þess að um er að ræða tvo ólíka aðila sem eru „klipptir“ saman í gegnum samning þar sem annar aðilinn á eignirnar og hinn heldur utan um þær. Pappaklemman REIT felur í sér strangara eftirlit með eftirliti þar sem hagsmunaárekstrar geta verið og þar af leiðandi er þetta form REIT sjaldgæft. Það er svipað en sveigjanlegra í uppbyggingu og "heftað REIT".