Takmarkandi sáttmáli

Þegar þú kaupir húsnæði í húseigendafélagi, eða HOA, hefur félagið reglur sem ákveðnir eigendur verða að fylgja. Þessar reglur eru kallaðar takmarkandi sáttmálar og þeir geta skipt sköpum hvað þú hefur leyfi til að gera við eign þína. Áður en þú kaupir heimili í félagi með takmarkandi sáttmála, vertu viss um að þú skiljir hvað þú ert að samþykkja og hvernig þeir virka.

Hvað er takmarkandi sáttmáli?

Skilgreining á takmarkandi sáttmála

Takmarkandi sáttmáli er bindandi lagalegur samningur sem takmarkar hvað þú getur gert við eign þína. Almennt séð eru þessir sáttmálar hluti af eignarsamningnum, þannig að þegar þú kaupir heimili í félagi húseigenda (HOA) samþykkir þú þá.

Almennt nota HOA takmarkandi samninga sem leið til að viðhalda eignarverði. Hugmyndin er sú að ef allir fara eftir reglunum muni hverfið halda aðdráttarafl sínu og allir sem búa í hverfinu geta búist við að sjá heimilisverðmæti sínu verndað.

Í flestum tilfellum eru HOA reglur kosnar af íbúum samfélagsins, þannig að takmarkandi sáttmálar geta breyst með tímanum. Þessum reglum þarf að framfylgja fyrir alla og þær verða einnig að fylgja lögum ríkisins og sambandsins.

Það fer eftir HOA, takmarkandi sáttmálasamningur getur krafist mikils af húseiganda, eða það getur verið tiltölulega einfalt. Áður en þú lokar heimili þínu er mikilvægt að lesa takmarkandi sáttmála til að ákvarða hvaða aðgerðir þú gætir ekki gripið til sem eigandi innan samtakanna.

Í sumum tilfellum er jafnvel mögulegt fyrir HOA að framfylgja refsingu, svo sem sekt, ef þú fylgir ekki sáttmálum í hverfinu. Reyndar, á sumum svæðum, getur HOA lögsótt þig eða þvingað fram fjárnám ef þú brýtur takmarkandi sáttmála.

Dæmi um takmarkandi sáttmála

Almennt séð eru tvær megingerðir takmarkandi sáttmála, þó HOA reglur séu mismunandi á ýmsum sviðum.

Takmörkun eignanotkunar

Takmörkun eignanotkunar er tegund takmarkandi sáttmála sem takmarkar hvernig þú getur breytt eign þinni. Markmiðið er að hafa heimilin í félaginu tiltölulega einsleit og í sumum tilfellum til að vernda eigendurna.

Það kunna að vera takmörk fyrir eignanotkun á hvers konar hönnun þú getur notað þegar þú breytir heimili þínu, eða forskriftir sem þú þarft að uppfylla ef þú gerir upp heimilið þitt eða bætir við það. Það fer eftir HOA, þú gætir jafnvel þurft að uppfylla ákveðnar kröfur um liti og efni sem þú notar á eigninni þinni, eða takmarka hvernig þú gerir breytingar á innri heimili þínu.

Það eru líka oft takmarkanir á þeim tegundum gæludýra sem eru ásættanlegar og sumir takmarkandi sáttmálar setja reglur um tilteknar tegundir. Áður en þú flytur inn skaltu ganga úr skugga um að gæludýrin þín séu í samræmi.

Takmarkanir eignanotkunar geta einnig takmarkað hvort þú getur sett skilti á eign þína, hæð fánastöng eða hvort þú getur sinnt tilteknum viðskiptaverkefnum. Þú gætir verið ófær um að leigja heimili þitt út til einhvers annars, allt eftir HOA líka.

Nauðsynlegt viðhald

Sumar HOA hafa einnig takmarkandi sáttmála sem fjalla um viðhald heimilis. Hugmyndin á bak við viðhaldskröfur er að hjálpa til við að koma í veg fyrir að fasteignaverð verði fyrir áhrifum ef, til dæmis, nágranni klippir ekki grasið sitt eða heldur trénu sínu klippt. Þú gætir þurft að halda grasflötinni þinni í ákveðinni lengd eða vera takmarkaður hvað varðar tegundir af runnum og blómum sem þú getur haft í garðinum þínum.

Hátíðarljós, þegar þú setur ruslið út (og sækir dósirnar þínar) og jafnvel girðingin sem þú notar gætu líka verið háð reglugerð HOA þíns.

Ef þú býrð á svæði með snjókomu á veturna gætu verið takmarkandi sáttmálar sem fjalla um hversu hratt þú verður að ryðja innkeyrsluna þína og ganga. Hins vegar gera margar HOA samninga við þjónustuaðila, þannig að þú gætir í staðinn borgað viðhaldsgjald til að sjá um garðinn þinn og fjarlægja snjó.

Þar að auki gætir þú þurft að halda í við málninguna á heimilinu þínu, eða það gæti verið takmarkanir á fjölda hluta sem þú hefur leyfi til að geyma á veröndinni þinni. Allir þessir takmarkandi sáttmálar eru hannaðir til að halda aðdráttarafl hverfisins óbreyttum.

Ætti ég að kaupa í samfélagi með takmarkandi sáttmála?

Hvort þú vilt kaupa í samfélagi með takmarkandi sáttmálasamning fer eftir markmiðum þínum og óskum. Jafnvel þó að sumir takmarkandi sáttmálar geti virst íþyngjandi, þá eru nokkrir kostir sem fylgja því að búa í HOA:

• Þó að það sé engin leið til að vernda verðmæti heimilis þíns að fullu, getur það að búa í samfélagi með takmarkandi sáttmála veitt einhverja verðmætavernd, vegna þess að eignarverð þitt er ólíklegra að það verði fyrir áhrifum af vanrækslu einhvers annars á heimili sínu. Sömuleiðis, ef þú hefur áhyggjur af viðhaldi hverfisins, getur það að búa í félagi veitt þér hugarró.

• Flestir takmarkandi samningar hafa einhvers konar aðferð til að sjá um ágreiningsmál. Þú þarft ekki að horfast í augu við náungann þegar kemur að endalausri röð af kvöldveislum þeirra, til dæmis - HOA sér um það. Með skýrum reglum er frekar einfalt fyrir meðlimi samfélagsins að vita til hvers er ætlast af þeim.

Hins vegar muntu hafa minna frelsi til að stjórna því sem þú gerir við eign þína. Já, það er heimili þitt, en þegar þú flytur inn í HOA samþykkir þú að vera bundinn af reglum samfélagsins. Að auki, allt eftir svæði, gætir þú þurft að greiða mánaðarlegt gjald fyrir viðhald og framfylgd reglna.

Þegar þú ákveður hvort að búa í samfélagi með HOA sé rétt fyrir þig skaltu íhuga vandlega hvort ávinningurinn af því að búa með takmarkandi samningssamningi vegi þyngra en þær takmarkanir sem settar eru á það sem þú getur gert við þína eigin eign, auk þess að íhuga HOA gjöld.

Hvernig á að komast að því hvort samfélagið þitt hafi takmarkandi sáttmála

Áður en þú gerir tilboð í heimili skaltu spyrja hvort samfélagið sé með húseigendafélag og biðja um að sjá „sáttmálar, skilyrði og takmarkanir“ skjalið. Þetta skjal, einnig kallað CC&R, er venjulega aðgengilegt á einhvern hátt. Ef það er klúbbhús eða skrifstofa sem tengist samfélaginu er CC&R venjulega þar.

Að auki halda mörg HOA úti vefsíður þar sem þú getur skoðað takmarkandi sáttmálaupplýsingar.

Mundu að þegar þú kaupir heimili í samfélagi með HOA og CC&R, þá ertu lagalega bundinn af reglunum - það er hluti af sölusamningi heimilisins. Lestu vandlega upplýsingar um takmarkandi sáttmála áður en þú heldur áfram til að koma í veg fyrir óvart síðar.

Valin mynd eftir aðalbílstjóra Getty Images.

Læra meira:

• Íbúð vs. hús: Hver er best fyrir þig?

• Spurningar sem þarf að spyrja áður en þú kaupir heimili í HOA

• Hvað er HOA tryggingar?

##Hápunktar

• Takmarkandi sáttmálar voru áður notaðir til að halda samfélögum aðgreindum kynþáttum, venja sem er nú ólögleg.

• Takmörkunarsamningar eru algengir í fasteignaviðskiptum og eiga við um allt frá litunum sem þú getur málað húsið þitt til þess hversu margir leigjendur geta búið í byggingu.

• Takmarkandi sáttmálar eru framfylgjanlegir, sem þýðir að þeir geta leitt til sekta og jafnvel málaferla ef þeim er ekki fylgt.

• Í skuldabréfaskuldbindingum miða takmarkandi samningar að því að lágmarka vanskilaáhættu með því að takmarka þá upphæð sem útgefendur greiða í arð fjárfesta.

• Takmarkandi sáttmálar eru ákvæði sem koma í veg fyrir, banna, takmarka eða takmarka aðgerðir einstaklings eða aðila sem nefndur er í samningi.

##Algengar spurningar

Hvað eru lög um sanngjarnt húsnæði?

Fair Housing Act er alríkislög sem vernda fólk gegn mismunun þegar það leigir eða kaupir húsnæði, fær húsnæðislán, leitar húsnæðisaðstoðar eða tekur þátt í annarri húsnæðistengdri starfsemi. Lögin banna mismunun í húsnæði vegna kynþáttar, litarháttar, þjóðernisuppruna, trúarbragða, kynferðis (þar á meðal kyns, kynvitundar, kynhneigðar og kynferðislegrar áreitni), fjölskyldustöðu og fötlun. Fair Housing Act er einnig þekkt sem titill VIII í borgaralegum lögum frá 1968.

Hver framfylgir takmarkandi sáttmálum?

Ef þú býrð í skipulögðu samfélagi hafa húseigendasamtökin (HOA) og einstakir lóðareigendur rétt til að framfylgja sáttmálum. Hins vegar geta brot orðið óframkvæmanleg með slætti—missi réttar með ótilhlýðilegum töfum eða því að ekki er hægt að halda honum fram. Segjum til dæmis að þú byggir girðingu sem brjóti í bága við takmarkandi sáttmála. Ef HOA reynir ekki að framfylgja því fyrr en nokkrum árum seinna, gætu þeir misst réttindi sín til að framfylgja í gegnum laches - sem þýðir að þú færð að halda girðingunni þinni.

Hvað er takmörkunarsamningur í fasteignum?

Takmarkandi sáttmáli í fasteignum felur eigendum og leigjendum að forðast eða grípa til sérstakra aðgerða til að varðveita verðmæti og ánægju aðliggjandi lands. Til dæmis geta takmarkandi sáttmálar komið í veg fyrir að eigendur og leigjendur geti gert ákveðnar endurbætur, haft gæludýr, lagt húsbílum í innkeyrslunni eða ræktað búfé. Sáttmálar sem fara frá eiganda til eiganda eru sagðir „ hlaupa með landið “.