Leigutaka í heild
Hvað er leigusamningur í heild?
Með leigu í heild er átt við form af sameiginlegri eignarhaldi á eignum sem er aðeins frátekin fyrir hjón. Heildarleigusamningur heimilar hjónum að eiga eignir í sameiningu sem einn lögaðili. Það þýðir að hvort hjóna eigi jafna og óskipta hagsmuni af eigninni.
Þetta form lögbundins eignarhalds skapar eftirlifunarrétt þannig að ef annar maki deyr fær eftirlifandi maki sjálfkrafa fullan eignarrétt að eigninni.
Hvernig leigusamningur alls virkar
Leigutaka í heild getur aðeins átt sér stað þegar fasteignaeigendur eru giftir hver öðrum á þeim tíma sem þeir fá eignarréttinn. Þessi tegund lagalegs samnings á ekki við um önnur samstarf, svo sem vini, systkini, foreldra- og barnsambönd eða viðskiptafélaga.
Hjón sem eiga sameiginlega eign með leigu í heild eru nefnd leigjendur í heild. Hvort hjóna hefur að lögum jafnan rétt til eignar á viðkomandi eign. Þetta gerir þeim kleift að búa og nota eignina eins og þeim sýnist.
Skilyrði um gagnkvæmt eignarhald á allri eigninni þýðir að makar verða að vera sammála þegar þeir taka ákvarðanir um eignina. Til dæmis hefur annað hjóna ekki lagalegan rétt til að selja eða þróa hluta eignarinnar án samþykkis hins.
Það er engin skipting sem skilur eignina í jafna hluta milli hjóna. Þannig að jafnvel þótt annað maki skrifi erfðaskrá sem veitir erfingja hlut í eigninni , skapar vald og leiguréttur í heild sinni eftirlifunarrétt og ógildir og kemur í stað erfðaskrárinnar.
Ríki sem leyfa leigu af hálfu alls
Hvert ríki hefur sín eigin lög sem stjórna leigusamningi í heild sinni og hvernig þeim er beitt. Þó að sum ríki leyfi þessu eignarformi að vera til fyrir allar tegundir eigna í eigu hjóna, leyfa önnur aðeins að nýta það fyrir fasteignir sem eru í sameiginlegri eigu maka. Sum ríki leyfa einnig innlendum samstarfsaðilum að eiga eignir sameiginlega í gegnum leigu í heild sinni.
Tuttugu og fimm ríki og Washington DC leyfa leigu að öllu leyti. Ríkin sem leyfa það eru: Alaska, Arkansas, Delaware, Flórída, Hawaii, Illinois, Indiana, Kentucky, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, New Jersey, New York, Norður-Karólína, Ohio, Oklahoma, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginia og Wyoming.
Önnur möguleg uppbygging þar sem makar geta valið að eiga eign í sameiningu eru meðal annars leigusamningur (TIC) og sameign.
Hvernig er leigusamningi af heildinni sagt upp?
Leigusamningi í heild sinni er hægt að segja upp á einn af nokkrum leiðum:
Makar eru sammála um að slíta fyrirkomulaginu
Þegar maki deyr
Þegar hjón skilja
Eins og fyrr segir skapar leiguréttur í heild sinni eftirlifunarrétt. Með öðrum orðum, þegar annað hjóna deyr, færist hlutur viðkomandi í eigninni sjálfkrafa til eftirlifandi maka. Þetta útilokar þörfina á skilorði.
Þegar hjón skilja verða aðilar sameiginlegir leigjendur (TIC). Þetta þýðir að þeir hafa báðir eignarrétt á eigninni og geta arft hlut sinn af eigninni til hvers sem er við andlát þeirra. Dómstólar geta fyrirskipað sölu á eigninni með ágóða skipt á milli hjóna sem skilja eða dæmt fulla eign til annars aðila.
Réttindi leigjenda eftir heild
Leiga í heild bannar öðrum aðila að selja eignina án samþykkis hins. Segjum sem svo að hjón kaupi hús saman með leigusamningi í heild sinni. Vegna þess að hjónin keyptu eignina saman myndu hvort um sig eiga 100% eignarhlut.
Þessi staða verndar maka einnig gegn ákveðnum veðrétti. Kröfuhafar sem leita greiðsluaðlögunar vegna vangoldinna skulda geta ekki gert kröfur á neina eign sem er í leigu að öllu leyti nema hjónin deili þeirri skuld. Eigninni er einungis heimilt að skipta kröfuhöfum sem hjónin eiga sameiginlega skuld við.
Til dæmis, ef lántaki skuldar greiðslur af mótorhjóli sem hann eignaðist eingöngu fyrir sjálfan sig, gæti lánveitandinn ekki sett veð í húsi sem lántaki á með maka vegna þess að eignin er í leigu að öllu leyti.
Hápunktar
Hvort hjóna á lagalegan rétt á jöfnum hluta eignarinnar að því tilskildu að þau hafi verið í hjónabandi á þeim tíma sem eignarréttur barst í báðum nöfnum þeirra.
Kröfuhafar geta ekki knúið fram veð í neinni eign sem fellur undir leigusamning að öllu leyti ef aðeins annað hjóna á skuldina.
Með þessu fyrirkomulagi skapast eftirlifunarréttur, þannig að þegar annað hjóna deyr færist hlutur þeirra í eigninni sjálfkrafa til eftirlifandi maka.
Heildarleiga er form eignarhalds sem aðeins er áskilið fyrir hjón.
Algengar spurningar
Hvað gerist þegar hjón skilja?
Ef hjón skilja verða þau sameiginlegir leigjendur sem gefur þeim báðum eignarrétt á eigninni. Dómstóll getur einnig fyrirskipað sölu eignarinnar - andvirðinu yrði skipt á milli fyrrverandi maka - eða veitt fullu eignarhaldi til annars maka.
Hvað þýðir leiguréttur í heild sinni?
Leiga í heild er tegund eignarhalds sem á aðeins við um hjón. Farið er með maka sem einn lögaðila og eiga sameiginlega eignina. Samþykki hvers og eins þarf til að selja eða þróa það. Leigusamningur í heild skapar einnig eftirlifunarrétt - þegar annað maki deyr öðlast eftirlifandi maki fullan eignarrétt á eigninni. Um helmingur ríkja Bandaríkjanna leyfir leigu í heild sinni og sum leyfa það fyrir innlenda samstarfsaðila líka.
Hverjir eru kostir heildarleigunnar?
Einn stór ávinningur af leigu í heild sinni er að kröfuhafar geta ekki sett veð í eigninni ef aðeins annar maki á skuldina. Einnig, vegna sjálfvirkra eftirlifendaréttinda sem þetta fyrirkomulag veitir, er engin þörf á skilorði, sem getur verið kostnaðarsamt og tímafrekt.
