Prestito della Federal Housing Administration (FHA).
Che cos'è un prestito della Federal Housing Administration (FHA)?
Un prestito della Federal Housing Administration (FHA) è un mutuo per la casa assicurato dal governo ed emesso da una banca o altro prestatore approvato dall'agenzia. I prestiti FHA richiedono un acconto minimo inferiore rispetto a molti prestiti convenzionali e i candidati possono avere punteggi di credito inferiori a quelli normalmente richiesti.
Il prestito FHA è progettato per aiutare le famiglie a reddito medio-basso a raggiungere la proprietà della casa. Sono particolarmente apprezzati dagli acquirenti di case per la prima volta.
Capire il prestito della Federal Housing Administration (FHA).
Se hai un punteggio di credito di almeno 580, puoi prendere in prestito fino al 96,5% del valore di una casa con un prestito FHA, a partire dal 2022. Ciò significa che l'acconto richiesto è solo del 3,5%.
Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, puoi comunque ottenere un prestito FHA purché tu possa effettuare un acconto del 10%.
Con i prestiti FHA, l'acconto può provenire da risparmi, un regalo finanziario di un membro della famiglia o una sovvenzione per l'assistenza per l'acconto.
Il ruolo della banca in un prestito FHA
La FHA in realtà non presta denaro a nessuno per un mutuo. Il prestito è emesso da una banca o altro istituto finanziario approvato dalla FHA.
La FHA garantisce il prestito. Ciò rende più facile ottenere l'approvazione della banca poiché la banca non si assume il rischio di insolvenza. Alcune persone lo chiamano prestito assicurato da FHA per questo motivo.
I mutuatari che si qualificano per un prestito FHA sono tenuti ad acquistare un'assicurazione ipotecaria,. con il pagamento del premio che va all'FHA.
Storia del prestito FHA
Il Congresso ha creato la FHA nel 1934 durante la Grande Depressione. A quel tempo, il settore immobiliare era nei guai: i tassi di insolvenza e pignoramento erano saliti alle stelle, erano comunemente richiesti acconti del 50% e le condizioni del mutuo erano impossibili da soddisfare per i salariati ordinari. Di conseguenza, gli Stati Uniti erano principalmente una nazione di affittuari e solo una famiglia su 10 possedeva la propria casa.
Il governo ha creato la FHA per ridurre il rischio per i prestatori e rendere più facile per i mutuatari qualificarsi per i mutui per la casa.
Il tasso di proprietà della casa negli Stati Uniti è aumentato costantemente, raggiungendo un massimo storico del 69,2% nel 2004, secondo una ricerca della Federal Reserve Bank di St. Louis. Nel terzo trimestre del 2021 il tasso si è attestato al 65,4%.
Sebbene pensati principalmente per i mutuatari a basso reddito, i prestiti FHA sono disponibili per tutti, compresi coloro che possono permettersi mutui convenzionali.
Tipi di prestiti della Federal Housing Administration (FHA).
Oltre ai mutui tradizionali, la FHA offre diversi altri tipi di mutuo per la casa.
Ipoteca di conversione del capitale proprio (HECM)
Questo è un programma di mutuo inverso che aiuta gli anziani di età pari o superiore a 62 anni a convertire l'equità nelle loro case in contanti mantenendo il titolo della casa. Il proprietario della casa può prelevare i fondi in un importo mensile fisso, una linea di credito o una combinazione di entrambi.
FHA 203(k) Prestito di miglioramento
Questo prestito tiene conto del costo di alcune riparazioni e ristrutturazioni nell'importo preso in prestito. È ottimo per coloro che sono disposti a comprare una tomaia per riparazioni e mettere un po' di sudore nella propria casa.
Mutuo ad alta efficienza energetica FHA
Questo programma è simile al programma di prestito di miglioramento FHA 203 (k), ma si concentra su aggiornamenti che possono ridurre le bollette, come un nuovo isolamento o sistemi di energia solare o eolica.
Sezione 245(a) Prestito
Questo programma funziona per i mutuatari che si aspettano un aumento del proprio reddito. Il Graduated Payment Mortgage (GPM) inizia con pagamenti mensili inferiori che aumentano gradualmente nel tempo. La Growing Equity Mortgage (GEM) ha programmato aumenti dei pagamenti mensili principali. Entrambi promettono termini di prestito più brevi.
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Fonte: Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti
Requisiti di prestito FHA
Il tuo prestatore valuterà le tue qualifiche per un prestito FHA come farebbe qualsiasi richiedente un mutuo, iniziando con un controllo per verificare che tu abbia un numero di previdenza sociale valido, risiedi legalmente negli Stati Uniti e sia maggiorenne (secondo le leggi statali).
I criteri di prestito FHA sono in qualche modo meno rigidi dei criteri di prestito di una banca. Tuttavia, ci sono alcuni requisiti più severi.
Che si tratti o meno di un prestito garantito dalla FHA, la tua storia finanziaria verrà esaminata quando richiedi un mutuo.
Punteggi di credito e acconti
I prestiti FHA sono disponibili per individui con punteggi di credito a partire da 500. Questo è all'interno dell'intervallo "pessimo" per un punteggio FICO.
Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, potresti essere in grado di ottenere un prestito FHA, supponendo che tu possa permetterti un acconto del 10%. Nel frattempo, se il tuo punteggio di credito è 580 o superiore, puoi ottenere un prestito FHA con un acconto di appena il 3,5%.
In confronto, i richiedenti in genere necessitano di un punteggio di credito di almeno 620 per qualificarsi per un mutuo convenzionale. L'acconto richiesto dalle banche varia tra il 3% e il 20%, a seconda di quanto siano desiderose di prestare denaro al momento della domanda.
Come regola generale, più basso è il punteggio di credito e l'acconto, maggiore è il tasso di interesse che pagherai sul mutuo.
Storia di onorare i debiti
Un prestatore esaminerà la cronologia del tuo lavoro negli ultimi due anni, nonché la cronologia dei pagamenti per bollette come utenze e pagamenti di affitto.
restano indietro con i pagamenti dei prestiti studenteschi federali o con i pagamenti delle imposte sul reddito saranno respinte a meno che non accettino un piano di rimborso soddisfacente. Anche una storia di fallimento o preclusione può rivelarsi problematica.
In genere, per qualificarsi per un prestito FHA, o qualsiasi tipo di mutuo, devono essere trascorsi almeno due o tre anni da quando il mutuatario ha subito il fallimento o la preclusione. Tuttavia, possono essere fatte eccezioni se il mutuatario dimostra di aver lavorato per ristabilire un buon credito e mettere in ordine i propri affari finanziari.
Prova di occupazione stabile
I mutui devono essere rimborsati e il prestatore approvato dalla FHA vorrà assicurazioni che il richiedente possa raggiungere questo obiettivo. La chiave per determinare se il mutuatario può mantenere il proprio impegno è la prova di un'occupazione recente e stabile.
Ciò può essere documentato dalle dichiarazioni dei redditi e da un bilancio e un conto profitti e perdite correnti dall'inizio dell'anno.
Se sei un lavoratore autonomo da meno di due anni ma da più di un anno, puoi comunque qualificarti se hai una solida storia lavorativa e di reddito nella stessa o un'occupazione correlata per i due anni prima di diventare un lavoratore autonomo.
Reddito sufficiente
Il pagamento del mutuo, le tasse HOA,. le tasse sulla proprietà , l'assicurazione sui mutui e l'assicurazione sui proprietari di case dovrebbero essere inferiori al 31% del reddito lordo. Le banche lo chiamano il rapporto front-end.
Nel frattempo, il tuo rapporto back-end,. che consiste nella rata del mutuo e tutti gli altri debiti mensili dei consumatori, dovrebbe essere inferiore al 43% del tuo reddito lordo.
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Fonte: Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti
Premi assicurativi ipotecari FHA (MIP)
Un prestito FHA richiede il pagamento di due tipi di premi assicurativi ipotecari (MIP): un MIP anticipato e un MIP annuale, che viene pagato mensilmente. Nel 2022 il MIP upfront è pari all'1,75% dell'importo del prestito base.
Puoi pagare il MIP anticipato al momento della chiusura, oppure puoi aggiungerlo al prestito. Ad esempio, se ti viene emesso un mutuo per la casa di $ 350.000, pagherai un MIP anticipato dell'1,75% x $ 350.000 = $ 6.125.
Questi pagamenti vengono depositati su un conto a garanzia gestito dal Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti. Se finisci per inadempiere sul tuo prestito, i fondi andranno al rimborso del mutuo.
Nonostante il suo nome, i mutuatari effettuano pagamenti MIP annuali ogni mese, con pagamenti che vanno dallo 0,45% all'1,05% dell'importo del prestito base. Gli importi del pagamento variano a seconda dell'importo del prestito, della durata del prestito e del rapporto prestito/valore (LTV) originario.
Supponiamo che tu abbia un MIP annuale dello 0,85%. In tal caso, un prestito di $ 350.000 comporterebbe pagamenti MIP annuali dello 0,85% x $ 350.000 = $ 2.975 (o $ 247,92 mensili). Questi premi mensili vengono pagati in aggiunta al pagamento anticipato MIP una tantum. Effettuerai pagamenti MIP annuali per 11 anni o per la durata del prestito, a seconda della durata del prestito e del LTV.
Potresti essere in grado di prendere una detrazione fiscale per l'importo che paghi in premi. Devi dettagliare le tue detrazioni,. piuttosto che prendere la detrazione standard,. per farlo.
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Fonte: Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti
Case che si qualificano per un prestito FHA
Solitamente, l'immobile finanziato deve essere la vostra residenza principale e deve essere di proprietà del proprietario. In altre parole, il programma di prestito FHA non è destinato a investimenti o immobili in affitto.
Le case unifamiliari e bifamiliari, le villette a schiera, le case a schiera e i condomini all'interno di progetti condominiali approvati dall'FHA sono tutti ammissibili al finanziamento dell'FHA.
Inoltre, è necessaria una valutazione della proprietà da parte di un perito approvato dalla FHA e la casa deve soddisfare determinati standard minimi. Se la casa non soddisfa questi standard e il venditore non acconsente alle riparazioni richieste, dovrai pagare le riparazioni alla chiusura. (In questo caso, i fondi sono tenuti in deposito a garanzia fino a quando non vengono effettuate le riparazioni.)
Limiti di prestito della Federal Housing Administration (FHA).
I prestiti FHA hanno limiti su quanto puoi prendere in prestito. Questi sono stabiliti per regione, con le aree a basso costo che hanno un limite inferiore (denominato "piano") rispetto al solito prestito FHA e le aree ad alto costo che hanno una cifra più alta (denominate "massimale").
Ci sono regioni "speciali eccezioni", tra cui Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini americane, dove i costi di costruzione molto elevati rendono i limiti ancora più elevati.
Altrove, il limite è fissato al 115% del prezzo medio della casa per la contea, come determinato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.
La tabella seguente elenca i limiti di prestito 2022:
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Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti
Agevolazione del prestito della Federal Housing Administration (FHA).
Quando si ottiene un prestito FHA, si può avere diritto a uno sgravio del prestito se si sono verificate legittime difficoltà finanziarie come una perdita di reddito o un aumento delle spese di soggiorno. Il FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), ad esempio, può ridurre permanentemente la rata mensile del mutuo a un livello accessibile.
Per diventare un partecipante a pieno titolo al programma, devi completare con successo un piano di pagamento di prova in cui effettui tre pagamenti programmati, in tempo, all'importo inferiore e modificato.
La linea di fondo
Il prestito FHA è un percorso verso la proprietà della casa per le persone che le banche probabilmente rifiuterebbero altrimenti. Potrebbero avere pochi soldi per un acconto o un rating del credito meno che stellare. Potrebbero non qualificarsi senza quella garanzia del governo che la banca riavrà i suoi soldi.
Tuttavia, coloro che possono permettersi un acconto sostanzioso potrebbero stare meglio con un mutuo convenzionale. Potrebbero essere in grado di evitare il pagamento mensile dell'assicurazione ipotecaria e ottenere un tasso di interesse inferiore sul prestito.
I prestiti FHA non sono stati creati per aiutare i potenziali proprietari di case che fanno acquisti nella fascia più alta dello spettro dei prezzi. Piuttosto, il programma di prestito FHA è stato creato per supportare gli acquirenti di case a reddito basso e moderato, in particolare quelli con denaro limitato risparmiato per un acconto.
Mette in risalto
Il governo federale assicura i prestiti FHA.
Poiché sono assicurate, le banche sono più disposte a prestare denaro agli acquirenti di case con punteggi di credito relativamente bassi e pochi soldi da spendere per l'acquisto.
Gli acquirenti per la prima volta potrebbero scoprire che un prestito FHA è l'opzione di mutuo più conveniente.
FAQ
Come faccio a sbarazzarmi della mia assicurazione ipotecaria FHA?
L'assicurazione ipotecaria FHA dura per la vita del prestito o per 11 anni, a seconda della durata del prestito. L'unico modo per sbarazzarsi di tale assicurazione ipotecaria è rifinanziare il mutuo con un prestito non FHA. Il tuo prestito FHA sarà quindi completamente rimborsato. Supponendo che possiedi almeno il 20% di capitale proprio in casa, non dovresti più essere obbligato ad avere un'assicurazione ipotecaria.
Come faccio a richiedere un prestito FHA?
Fai domanda per un prestito FHA direttamente con la banca o altro prestatore che scegli. La maggior parte delle banche e degli istituti di credito ipotecario sono approvati per i prestiti FHA. Puoi richiedere la pre-approvazione di un prestito FHA con il prestatore che scegli. Il prestatore raccoglierà informazioni finanziarie sufficienti per emettere (o negare) una pre-approvazione entro un giorno circa. Questo ti darà un'idea di quanto puoi prendere in prestito senza impegnarti in nulla. Tutto quanto sopra è vero per qualsiasi domanda di mutuo. Se vuoi un prestito FHA dovresti dirlo in anticipo.
Qual è l'importo massimo che puoi ottenere da un prestito FHA?
Dipende da dove vivi e dalla tua capacità di rimborsare il prestito. L'importo massimo che potrai prendere in prestito dipenderà dalla tua situazione finanziaria. L'importo massimo che chiunque può prendere in prestito dall'FHA varia in base alla regione. Nel 2022, i limiti di prestito vanno da $ 420.680 per una proprietà di un'unità in una zona a basso costo a $ 2.800.900 per una casa di quattro unità nelle città più costose del paese.
Quanto costa l'assicurazione ipotecaria FHA?
I prestiti FHA includono sia una tariffa premium anticipata, che può essere trasferita nel mutuo, sia un canone mensile, che viene aggiunto alla rata del mutuo e va direttamente all'FHA. - Il canone anticipato è dell'1,75% dell'importo del prestito.- Il canone mensile si basa sul valore della casa. Per stimare i costi, inserire i numeri in un calcolatore di prestito FHA. Ad esempio, mostrerà che un prestito FHA di 30 anni a un tasso di interesse del 3,955% su una casa del valore di $ 250.000 avrà un pagamento mensile di $ 1.166 più un pagamento mensile dell'assicurazione ipotecaria di $ 174. La maggior parte dei prestatori richiede che i mutuatari abbiano un'assicurazione ipotecaria se stanno mettendo meno del 20% sul prestito. Una volta che il mutuatario paga abbastanza del prestito per raggiungere il 20% di proprietà , l'assicurazione può essere ritirata.
