Prestito enorme

Che cos'è un prestito jumbo?

Un prestito jumbo, noto anche come mutuo jumbo, è un tipo di finanziamento che supera i limiti fissati dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). A differenza dei mutui convenzionali, un prestito jumbo non può essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac. Progettati per finanziare proprietà e case di lusso in mercati immobiliari locali altamente competitivi, i mutui jumbo sono dotati di requisiti di sottoscrizione e implicazioni fiscali unici. Questo tipo di mutui ha guadagnato terreno poiché il mercato immobiliare continua a riprendersi dopo la Grande Recessione.

Il valore di un mutuo jumbo varia in base allo stato e persino alla contea. La FHFA stabilisce annualmente la dimensione del limite di prestito conforme per le diverse aree. Il limite per il 2022 è stato fissato a $ 647.200 per la maggior parte del paese. Questo è stato un aumento di $ 98.950 rispetto al limite del 2021 di $ 548.250. Per le contee che hanno valori domestici più elevati, il limite di base è fissato a $ 970.800, o il 150% di $ 647.200.

La FHFA ha una serie diversa di disposizioni per le aree al di fuori degli Stati Uniti continentali per il calcolo del limite di prestito. Di conseguenza, anche il limite di base per un prestito jumbo in Alaska, Guam, Hawaii e Isole Vergini americane a partire dal 2022 è di $ 970.800. Tale importo potrebbe effettivamente essere ancora più alto nelle contee che hanno valori di casa più elevati.

Come funziona un prestito jumbo

Se hai gli occhi puntati su una casa che costa quasi mezzo milione di dollari o più - e non hai così tanto in un conto in banca - probabilmente avrai bisogno di un mutuo jumbo. E se stai cercando di ottenerne uno, dovrai affrontare requisiti di credito molto più rigorosi rispetto ai proprietari di case che richiedono un prestito convenzionale. Questo perché i prestiti jumbo comportano un rischio di credito maggiore per il prestatore poiché non vi è alcuna garanzia da parte di Fannie Mae o Freddie Mac. C'è anche più rischio perché sono coinvolti più soldi.

Proprio come i mutui tradizionali, i requisiti minimi per un jumbo sono diventati sempre più severi dal 2008. Per ottenere l'approvazione, avrai bisogno di un punteggio di credito stellare - 700 o superiore - e un rapporto debito/reddito (DTI) molto basso. Il DTI dovrebbe essere inferiore al 43% e preferibilmente più vicino al 36%. Sebbene siano mutui non conformi,. i jumbo devono comunque rientrare nelle linee guida di ciò che il Consumer Financial Protection Bureau considera un "mutuo qualificato", un sistema di prestito con termini e regole standardizzati, come il 43% DTI.

Dovrai dimostrare di avere disponibilità liquide a portata di mano per coprire i tuoi pagamenti, che potrebbero essere molto elevati se opti per un mutuo standard a tasso fisso di 30 anni. I livelli di reddito e le riserve specifici dipendono dall'entità del prestito complessivo, ma tutti i mutuatari hanno bisogno di 30 giorni di buste paga e moduli fiscali W2 che risalgono a due anni fa. Se sei un lavoratore autonomo, i requisiti di reddito sono maggiori: due anni di dichiarazione dei redditi e almeno 60 giorni di estratti conto correnti. Il mutuatario ha anche bisogno di disponibilità liquide dimostrabili per qualificarsi e riserve di cassa pari a sei mesi delle rate del mutuo. E tutti i richiedenti devono mostrare la documentazione adeguata su tutti gli altri prestiti detenuti e la prova della proprietà di attività non liquide (come altri immobili).

Tassi di prestito jumbo

Mentre i mutui jumbo erano soliti portare tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui convenzionali, il divario si è ridotto negli ultimi anni. Oggi, il tasso percentuale annuo medio (APR) per un mutuo jumbo è spesso pari a quello dei mutui convenzionali e, in alcuni casi, addirittura inferiore. A partire dal 1 gennaio 2022, Wells Fargo, ad esempio, ha addebitato un TAEG del 3,360% su un prestito conforme a tasso fisso di 30 anni e del 3,065% per la stessa durata su un prestito jumbo.

Anche se le imprese sponsorizzate dal governo non possono gestirli, i prestiti jumbo sono spesso cartolarizzati da altre istituzioni finanziarie; poiché questi titoli comportano un rischio maggiore, vengono scambiati con un premio di rendimento rispetto ai mutui cartolarizzati convenzionali. Tuttavia, questo spread è stato ridotto con il tasso di interesse dei prestiti stessi.

Acconto su un prestito jumbo

Fortunatamente, i requisiti di acconto si sono allentati nello stesso periodo di tempo. In passato, i prestatori di mutui jumbo spesso richiedevano agli acquirenti di case di pagare il 30% del prezzo di acquisto della residenza (rispetto al 20% dei mutui convenzionali). Ora, quella cifra è scesa dal 10% al 15%. Come con qualsiasi mutuo, ci possono essere vari vantaggi nell'effettuare un acconto più elevato, tra cui, per evitare il costo dell'assicurazione ipotecaria privata richiesta dagli istituti di credito per gli acconti inferiori al 20%.

Chi dovrebbe richiedere un prestito jumbo?

L'importo che puoi alla fine prendere in prestito dipende, ovviamente, dai tuoi beni, dal tuo punteggio di credito e dal valore della proprietà che sei interessato ad acquistare. Questi mutui sono considerati più appropriati per un segmento di lavoratori ad alto reddito che guadagnano tra $ 250.000 e $ 500.000 all'anno. Questo segmento è noto come HENRY, acronimo di high gainers, not rich. Fondamentalmente, queste sono persone che generalmente fanno molti soldi ma non hanno ancora milioni in contanti extra o altri beni accumulati.

Mentre un individuo nel segmento HENRY potrebbe non aver accumulato la ricchezza per acquistare una nuova casa costosa in contanti, tali individui ad alto reddito di solito hanno punteggi di credito migliori e storie di credito più ampiamente consolidate rispetto all'acquirente medio che cerca un mutuo ipotecario convenzionale per un importo inferiore. Tendono anche ad avere conti pensionistici più solidi. Spesso hanno contribuito per un periodo di tempo più lungo rispetto ai lavoratori a basso reddito.

Non aspettarti grandi agevolazioni fiscali su un prestito jumbo. Il limite alla detrazione degli interessi ipotecari è limitato a $ 750.000 per il nuovo debito ipotecario.

Questi sono proprio i tipi di individui che le istituzioni amano sottoscrivere prodotti a lungo termine, in parte perché spesso hanno bisogno di servizi aggiuntivi di gestione patrimoniale. Inoltre, è più pratico per una banca amministrare un unico mutuo di $ 2 milioni rispetto a 10 prestiti del valore di $ 200.000 ciascuno.

Considerazioni speciali per un prestito jumbo

Solo perché potresti beneficiare di uno di questi prestiti non significa che dovresti prenderne uno. Certamente non dovresti se stai contando sul fatto che ti fornisca una sostanziale agevolazione fiscale, per esempio.

Probabilmente sei consapevole che puoi detrarre gli interessi ipotecari che hai pagato per un dato anno dalle tue tasse, a condizione di dettagliare le tue detrazioni. Ma probabilmente non hai mai dovuto preoccuparti del limite che l'IRS pone su questa detrazione, un limite che è stato abbassato dall'approvazione del Tax Cuts and Jobs Act. Chiunque abbia un mutuo il 14 dicembre 2017 o prima può detrarre interessi fino a $ 1 milione di debito, che è l'importo del vecchio limite. Ma per gli acquisti di case effettuati dopo il 14 dicembre 2017, puoi detrarre gli interessi solo fino a $ 750.000 di debito ipotecario. Se il tuo mutuo è più grande, non ottieni la detrazione completa. Se prevedi di stipulare un mutuo jumbo da $ 2 milioni che matura $ 80.000 di interessi all'anno, ad esempio, puoi detrarre solo $ 30.000, l'interesse sui primi $ 750.000 del tuo mutuo. In effetti, ottieni un'agevolazione fiscale solo sul 37,5% degli interessi ipotecari.

Ciò significa che dovresti prendere in prestito con cura e sgranocchiare i numeri attentamente per vedere cosa puoi veramente permetterti e quali tipi di benefici fiscali riceverai. Con la detrazione fiscale statale e locale limitata a $ 10.000 all'anno, a causa della stessa fattura fiscale, una proprietà altamente tassata ti costerà anche di più da possedere. Un'altra strategia: confrontare i termini per vedere se prendere un prestito conforme più piccolo, più un secondo prestito, invece di un grande jumbo, potrebbe rivelarsi migliore per le tue finanze a lungo termine.

Mette in risalto

• L'approvazione richiede un punteggio di credito stellare e un rapporto debito/reddito molto basso.

• I proprietari di abitazione devono sottoporsi a requisiti di credito più rigorosi rispetto a quelli che richiedono un prestito convenzionale.

• L'APR medio per un mutuo jumbo è spesso uguale ai mutui convenzionali, mentre gli acconti sono circa dal 10% al 15% del prezzo totale di acquisto.

• Un prestito jumbo è un tipo di finanziamento che supera i limiti fissati dalla Federal Housing Finance Agency e non può essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac.