Mutuo Presumibile
Che cos'è un mutuo ipotizzabile?
Un'ipoteca assumibile è un tipo di accordo di finanziamento in base al quale un'ipoteca in essere e le sue condizioni vengono trasferite dall'attuale proprietario a un acquirente. Assumendo il debito residuo del precedente proprietario, l'acquirente può evitare di ottenere il proprio mutuo. Diversi tipi di prestito possono qualificarsi come mutui ipotecari, anche se ci sono alcune considerazioni speciali da tenere a mente.
Capire i mutui ipotizzabili
Molti acquirenti di case in genere stipulano un mutuo da un istituto di credito per finanziare l'acquisto di una casa o di una proprietà. L'accordo contrattuale per il rimborso del prestito include gli interessi che il mutuatario deve pagare, nonché i rimborsi principali al prestatore.
Se il proprietario della casa decide di vendere la propria casa in un secondo momento, potrebbe essere in grado di trasferire il mutuo all'acquirente. In questo caso è ipotizzabile l'originario mutuo stipulato.
Un'ipoteca ipotizzabile consente a un acquirente di casa di assumere l'attuale saldo principale, il tasso di interesse, il periodo di rimborso e qualsiasi altro termine contrattuale dell'ipoteca del venditore. Piuttosto che passare attraverso il rigoroso processo per ottenere un mutuo per la casa dalla banca, un acquirente può rilevare un mutuo esistente.
Potrebbe esserci un vantaggio in termini di risparmio sui costi se i tassi di interesse correnti sono superiori al tasso di interesse sul prestito presumibile. In un periodo di aumento dei tassi di interesse, aumenta anche il costo del denaro. Quando ciò accade, i mutuatari dovranno affrontare alti tassi di interesse su tutti i prestiti approvati. Pertanto, è probabile che un mutuo ipotizzabile abbia un tasso di interesse più basso, una caratteristica interessante per gli acquirenti. Se il mutuo ipotizzabile ha un tasso di interesse bloccato, non sarà influenzato dall'aumento dei tassi di interesse. Un calcolatore di mutui può essere una buona risorsa per calcolare il costo mensile del pagamento.
Un'ipoteca assumibile è interessante per gli acquirenti quando il tasso ipotecario esistente è inferiore ai tassi attuali di mercato.
Quali tipi di prestiti sono ipotizzabili?
Sono ipotizzabili alcuni dei tipi più popolari di mutuo: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) e US Department of Agriculture (USDA). Gli acquirenti che desiderano assumere un mutuo da un venditore devono soddisfare requisiti specifici e ricevere l'approvazione dall'agenzia che sponsorizza il mutuo.
Prestiti FHA
I prestiti FHA sono ipotizzabili quando entrambe le parti contraenti soddisfano i requisiti per l'assunzione. Ad esempio, la proprietà deve essere utilizzata dal venditore come residenza principale. Gli acquirenti devono prima verificare che il prestito FHA sia ipotizzabile e quindi presentare domanda come farebbero per un prestito FHA individuale. Il prestatore del venditore verificherà che l'acquirente soddisfi i requisiti, incluso l'essere meritevole di credito. Se approvato, l'ipoteca sarà assunta dall'acquirente. Tuttavia, a meno che il venditore non venga esonerato dal prestito, ne è comunque responsabile.
Prestiti VA
Il Department of Veterans Affairs offre mutui a militari qualificati e coniugi di militari. Tuttavia, per assumere un prestito VA, l'acquirente non deve essere un membro dell'esercito per qualificarsi. Sebbene, il prestatore e l'ufficio di prestito VA regionale dovranno approvare l'acquirente per l'assunzione del prestito e, molto spesso, gli acquirenti che presuppongono prestiti VA siano membri militari.
Per i prestiti avviati prima del 1 marzo 1988, gli acquirenti possono assumere liberamente il prestito VA. In altre parole, l'acquirente non ha bisogno dell'approvazione del VA o del prestatore per assumere il mutuo.
Prestiti USDA
I prestiti USDA sono offerti agli acquirenti di proprietà rurali. Non richiedono alcun acconto e spesso hanno tassi di interesse bassi. Per assumere un prestito USDA, l'acquirente deve soddisfare le qualifiche standard, come soddisfare i requisiti di credito e reddito, e ricevere l'approvazione dall'USDA per trasferire il titolo. L'acquirente può assumere il tasso di interesse esistente e le condizioni del prestito o nuove tariffe e condizioni. Anche se l'acquirente soddisfa tutti i requisiti e ha ricevuto l'approvazione, l'ipoteca non può essere assunta se il venditore è inadempiente nei pagamenti.
Importante
I prestiti convenzionali garantiti da Fannie Mae e Freddie Mac non sono generalmente presumibili, sebbene possano essere ammesse eccezioni per i mutui a tasso variabile.
Vantaggi e svantaggi dei mutui ipotecari
I vantaggi dell'acquisizione di un'ipoteca ipotizzabile in un ambiente ad alto tasso di interesse sono limitati all'importo del saldo ipotecario esistente sul prestito o sul patrimonio immobiliare. Ad esempio, se un acquirente sta acquistando una casa per $ 250.000 e il mutuo presumibile del venditore ha solo un saldo di $ 110.000, l'acquirente dovrà versare un acconto di $ 140.000 per coprire la differenza. Oppure l'acquirente avrà bisogno di un mutuo separato per garantire i fondi aggiuntivi.
Uno svantaggio è quando il prezzo di acquisto della casa supera di un importo significativo il saldo del mutuo, richiedendo all'acquirente di ottenere un nuovo mutuo. A seconda del profilo creditizio dell'acquirente e dei tassi attuali, il tasso di interesse può essere notevolmente superiore al prestito ipotizzato.
Di solito, un acquirente stipulerà una seconda ipoteca sul saldo ipotecario esistente se il patrimonio immobiliare del venditore è elevato. L'acquirente potrebbe dover stipulare il secondo prestito con un prestatore diverso da quello del venditore, il che potrebbe rappresentare un problema se entrambi i prestatori non collaborano tra loro. Inoltre, avere due prestiti aumenta il rischio di insolvenza, soprattutto quando uno ha un tasso di interesse più alto.
Se il patrimonio immobiliare del venditore è basso, tuttavia, l'ipoteca ipotizzabile può essere un'acquisizione interessante per l'acquirente. Se il valore della casa è di $ 250.000 e il saldo del mutuo ipotizzabile è di $ 210.000, l'acquirente deve solo mettere a disposizione $ 40.000. Se l'acquirente ha questo importo in contanti, può pagare direttamente il venditore senza dover garantire un'altra linea di credito.
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Approvazione del trasferimento ipotecario presumibile
La decisione finale sulla possibilità di trasferire un'ipoteca presumibile non è lasciata all'acquirente e al venditore. Il prestatore dell'ipoteca originale deve approvare l'ipotesi del mutuo prima che l'accordo possa essere firmato da una delle parti. L'acquirente della casa deve richiedere il prestito presumibile e soddisfare i requisiti del prestatore, come avere risorse sufficienti ed essere meritevole di credito.
Un venditore è ancora responsabile per eventuali pagamenti del debito se l'ipoteca è assunta da una terza parte a meno che il prestatore non approvi una richiesta di svincolo liberando il venditore da tutte le passività dal prestito.
Se approvato, il titolo dell'immobile viene trasferito all'acquirente che effettua le dovute rate mensili alla banca. Se il trasferimento non è approvato dal prestatore, il venditore deve trovare un altro acquirente disposto ad assumere la sua ipoteca e dispone di un buon credito.
Un'ipoteca che è stata assunta da un terzo non significa che il venditore sia sollevato dal pagamento del debito. Il venditore può essere ritenuto responsabile per eventuali inadempienze che, a loro volta, potrebbero incidere sulla sua solvibilità. Per evitare ciò, il venditore deve liberare la propria responsabilità per iscritto al momento dell'assunzione e il prestatore deve approvare la richiesta di rilascio liberando il venditore da tutte le passività dal prestito.
Domande frequenti sui mutui ipotizzabili
Cosa significa assumibile?
Assumebile si riferisce a quando una parte assume l'obbligazione di un'altra. In termini di ipoteca ipotizzabile, l'acquirente assume l'ipoteca esistente del venditore. Quando si assume l'ipoteca, spesso il venditore non è più responsabile del debito.
Cosa significa non assumibile?
Non assumibile significa che l'acquirente non può assumere l'ipoteca esistente dal venditore. I prestiti convenzionali non sono presumibili. Alcuni mutui hanno clausole non assumibili, che impediscono agli acquirenti di assumere mutui dal venditore.
Come funziona un prestito presumibile?
Per assumere un prestito, l'acquirente deve qualificarsi con il prestatore. Se il prezzo della casa supera il mutuo residuo, l'acquirente deve versare un acconto che è la differenza tra il prezzo di vendita e il mutuo. Se la differenza è sostanziale, l'acquirente potrebbe aver bisogno di garantire una seconda ipoteca.
Come faccio a sapere se il mio mutuo è ipotizzabile?
Ci sono alcuni tipi di prestiti che sono assumibili. Ad esempio, sono ipotizzabili prestiti USDA, VA e FHA. Ogni agenzia ha requisiti specifici che entrambe le parti devono soddisfare affinché il prestito venga assunto dall'acquirente. L'USDA richiede che la casa si trovi in un'area approvata dall'USDA, il venditore non deve essere inadempiente nei pagamenti e l'acquirente deve soddisfare determinati limiti di reddito e credito. L'acquirente deve prima confermare con il venditore e con il prestatore del venditore se il prestito è credibile.
Va bene un mutuo assumibile?
Quando i tassi di interesse attuali sono superiori ai tassi di un mutuo esistente, assumere un prestito può essere l'opzione favorevole. Inoltre, non ci sono tanti costi dovuti alla chiusura. D'altra parte, se il venditore ha una quantità considerevole di capitale proprio in casa, l'acquirente dovrà pagare un acconto importante o garantire una seconda ipoteca per il saldo non coperto dall'ipoteca esistente.
La linea di fondo
Un mutuo ipotizzabile può essere interessante per gli acquirenti quando i tassi ipotecari attuali sono elevati e perché i costi di chiusura sono notevolmente inferiori a quelli associati ai mutui tradizionali. Tuttavia, se il proprietario ha un sacco di equità nella casa, l'acquirente potrebbe dover pagare un acconto sostanziale o assicurarsi un nuovo prestito per la differenza tra il prezzo di vendita e il mutuo esistente. Inoltre, non tutti i prestiti sono ipotizzabili e, in tal caso, l'acquirente deve comunque qualificarsi con l'agenzia e il prestatore. Se i benefici superano i rischi, un mutuo presumibile potrebbe essere l'opzione migliore per la proprietà della casa.
Mette in risalto
I prestiti USDA, FHA e VA sono ipotizzabili quando vengono soddisfatti determinati criteri.
L'acquirente non deve essere un membro militare per assumere un prestito VA.
Un'ipoteca assumibile è un accordo in cui un'ipoteca in essere e le sue condizioni possono essere trasferite dall'attuale proprietario a un acquirente.
Quando i tassi di interesse aumentano, un mutuo presumibile è attraente per un acquirente che accetta un prestito esistente con un tasso inferiore.
Gli acquirenti devono ancora beneficiare del mutuo per assumerlo.
