Obbligo di flusso di cassa ipotecario (MCFO)

Che cos'è un obbligo di flusso di cassa ipotecario (MCFO)?

Un'obbligazione di flusso di cassa ipotecario (MCFO) è un tipo di obbligazione generale non garantita pass-through ipotecaria che ha diverse classi o tranche. Gli MCFO utilizzano il flusso di cassa da un pool di mutui che generano entrate per rimborsare agli investitori il capitale più gli interessi. I pagamenti vengono ricevuti dai mutui in pool e trasferiti ai detentori del titolo MCFO.

Comprensione dell'obbligo di flusso di cassa ipotecario (MCFO)

Le obbligazioni sui flussi di cassa ipotecari (MCFO) assomigliano per alcuni aspetti alle obbligazioni ipotecarie garantite (CMO), ma non sono le stesse. Gli MCFO non detengono un pegno sui mutui detenuti dal titolo. Sono semplicemente obbligati per contratto a utilizzare il reddito dei mutui per pagare i loro investitori. I proprietari di MCFO non hanno diritti legali sui mutui sottostanti effettivi, quindi gli MCFO sono più rischiosi dei CMO.

Come i CMO, gli MCFO sono una forma di garanzia garantita da ipoteca creata attraverso la cartolarizzazione di singoli mutui residenziali che prelevano interessi e pagamenti principali da quello specifico pool di mutui. Poiché non detengono le stesse tutele legali dei CMO, gli MCFO in genere offrono agli investitori tassi di cedola più elevati.

Rischi e struttura degli obblighi di flusso di cassa ipotecari

Come i CMO, gli MCFO raggruppano i mutui in gruppi con diverse caratteristiche di pagamento e profili di rischio chiamati tranche. Le tranche vengono rimborsate con il pagamento del capitale ipotecario e degli interessi in un ordine specifico, con le tranche con il punteggio più alto che vengono fornite con un miglioramento del credito, che è una forma di protezione contro il rischio di pagamento anticipato e il mancato rimborso. La performance dell'MCFO è soggetta a variazioni dei tassi di interesse, nonché dei tassi di preclusione, dei tassi di rifinanziamento e del ritmo delle vendite di case.

Le scadenze dichiarate delle tranche MCFO sono determinate in base alla data in cui si prevede di estinguere il capitale finale di un pool di mutui. Ma le date di scadenza per questi tipi di MBS non tengono conto dei pagamenti anticipati dei mutui ipotecari sottostanti e quindi potrebbero non essere una rappresentazione accurata dei rischi MBS. La maggior parte dei titoli ipotecari pass-through sono garantiti da mutui a tasso fisso di 30 anni, ma i rimborsi anticipati dovuti a vendite o rifinanziamenti di case fanno sì che molti prestiti vengano estinti prima.

CMO, MCFO e altri titoli garantiti da ipoteca non di agenzia - quei titoli ipotecari non garantiti dalle imprese sponsorizzate dal governo Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae - sono stati al centro della crisi finanziaria che ha portato al fallimento di Lehman Brothers in 2008 e ha provocato migliaia di miliardi di dollari di perdite sui mutui ipotecari e milioni di proprietari di case che hanno perso la casa per default.

A seguito della crisi finanziaria, le agenzie governative hanno intensificato la loro regolamentazione dei titoli garantiti da ipoteca e hanno costretto i prestatori ad aumentare la trasparenza dei prestiti subprime e gli standard di qualificazione per ottenere tali mutui. A dicembre 2016, la SEC e la FINRA hanno annunciato nuove regole per smorzare il rischio MBS con requisiti di margine per CMO e relative transazioni MBS.