Título de fluxo de caixa hipotecário (MCFO)

O que é uma obrigação de fluxo de caixa de hipoteca (MCFO)?

Uma obrigação de fluxo de caixa de hipoteca (MCFO) é um tipo de obrigação geral sem garantia de repasse de hipoteca que tem várias classes ou tranches. Os MCFOs usam o fluxo de caixa de um conjunto de hipotecas que geram receita para pagar aos investidores o principal mais os juros. Os pagamentos são recebidos de hipotecas no pool e repassados aos detentores do título MCFO.

Entendendo a Obrigação de Fluxo de Caixa de Hipoteca (MCFO)

As obrigações de fluxo de caixa de hipotecas (MCFOs) se assemelham a obrigações de hipotecas garantidas (CMOs ) em alguns aspectos, mas não são a mesma coisa. Os MCFOs não possuem penhor sobre as hipotecas detidas pelo título. Eles são meramente obrigados por contrato a usar a renda das hipotecas para pagar seus investidores. Os proprietários de MCFOs não têm direitos legais sobre as hipotecas subjacentes reais, portanto, os MCFOs são mais arriscados do que os CMOs.

Assim como os CMOs, os MCFOs são uma forma de garantia lastreada em hipotecas criada por meio da securitização de hipotecas residenciais individuais que extraem juros e pagamentos de principal desse conjunto específico de hipotecas. Como eles não possuem as mesmas proteções legais que os CMOs, os MCFOs normalmente oferecem aos investidores taxas de cupom mais altas.

Riscos e Estrutura de Títulos de Fluxo de Caixa Hipotecários

Assim como os CMOs, os MCFOs agrupam hipotecas em grupos com diferentes características de pagamento e perfis de risco chamados tranches. As tranches são reembolsadas com pagamentos de principal e juros da hipoteca em uma ordem especificada, com as tranches com classificação mais alta vindo com reforço de crédito, que é uma forma de proteção contra risco de pré-pagamento e inadimplência de pagamento. O desempenho do MCFO está sujeito a mudanças nas taxas de juros, bem como nas taxas de execução hipotecária, taxas de refinanciamento e ritmo de vendas de casas.

Os vencimentos declarados das tranches do MCFO são determinados com base na data em que se espera que o principal final de um conjunto de hipotecas seja pago. Mas as datas de vencimento para esses tipos de MBS não levam em consideração os pagamentos antecipados dos empréstimos hipotecários subjacentes e, portanto, podem não ser uma representação precisa dos riscos de MBS. A maioria dos títulos de repasse de hipotecas são garantidos por hipotecas de taxa fixa de 30 anos, mas os pré-pagamentos devido a vendas de casas ou refinanciamentos fazem com que muitos empréstimos sejam pagos mais cedo.

CMOs, MCFOs e outros títulos lastreados em hipotecas sem agências – aqueles títulos hipotecários não lastreados pelas empresas patrocinadas pelo governo Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae – estavam no centro da crise financeira que levou à falência do Lehman Brothers em 2008 e resultou em trilhões de dólares em perdas em empréstimos hipotecários e milhões de proprietários perdendo suas casas por inadimplência.

Após a crise financeira, as agências governamentais intensificaram a regulamentação dos títulos lastreados em hipotecas e forçaram os credores a aumentar a transparência dos empréstimos subprime e os padrões de qualificação para obter tais hipotecas. Em dezembro de 2016, a SEC e a FINRA anunciaram novas regras para reduzir o risco de MBS com requisitos de margem para transações de CMO e MBS relacionadas.