Obbligo ipotecario garantito (CMO)
Che cos'è un obbligo di mutuo garantito?
Un'obbligazione ipotecaria garantita (CMO) si riferisce a un tipo di titolo garantito da ipoteca che contiene un pool di mutui raggruppati insieme e venduti come investimento. Organizzati per scadenza e livello di rischio, i CMO ricevono flussi di cassa mentre i mutuatari rimborsano i mutui che fungono da garanzia su questi titoli. A loro volta, i CMO distribuiscono il capitale e gli interessi ai propri investitori in base a regole e accordi predeterminati.
Comprensione degli obblighi ipotecari garantiti (CMO)
Le obbligazioni ipotecarie garantite sono costituite da più tranches, o gruppi di mutui, organizzati in base ai rispettivi profili di rischio. Trattandosi di strumenti finanziari complessi, le tranche hanno in genere saldi principali, tassi di interesse, date di scadenza e potenziali inadempienze di rimborso differenti. Le obbligazioni ipotecarie garantite sono sensibili alle variazioni dei tassi di interesse nonché alle variazioni delle condizioni economiche, come i tassi di preclusione, i tassi di rifinanziamento e i tassi di vendita degli immobili. Ogni tranche ha una data di scadenza e una dimensione diversa e contro di essa vengono emesse obbligazioni con cedole mensili. La cedola effettua pagamenti mensili di capitale e tasso di interesse.
Per illustrare, immagina che un investitore abbia un CMO composto da migliaia di mutui. Il loro potenziale di profitto si basa sul fatto che i titolari del mutuo ripaghino i loro mutui. Se solo pochi proprietari di abitazione sono inadempienti sui loro mutui e il resto effettua i pagamenti come previsto, l'investitore recupera il capitale e gli interessi. Al contrario, se migliaia di persone non possono pagare il mutuo e andare in preclusione, il CMO perde denaro e non può pagare l'investitore.
Gli investitori in CMO, a volte indicati come Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMIC), desiderano ottenere l'accesso ai flussi di cassa dei mutui senza dover creare o acquistare una serie di mutui.
Obbligazioni ipotecarie garantite vs. obbligazioni di debito garantite
Come le CMO, le obbligazioni di debito garantite (CDO) consistono in un gruppo di prestiti raggruppati insieme e venduti come veicolo di investimento. Tuttavia, mentre i CMO contengono solo mutui, i CDO contengono una gamma di prestiti come prestiti auto, carte di credito, prestiti commerciali e persino mutui. Sia i CDO che i CMO hanno raggiunto il picco nel 2007 appena prima della crisi finanziaria globale e i loro valori sono diminuiti drasticamente dopo quel periodo. Ad esempio, al suo apice nel 2007, il mercato dei CDO valeva 1,3 trilioni di dollari, rispetto agli 850 milioni di dollari del 2013.
Le organizzazioni che acquistano CMO includono hedge fund, banche, compagnie assicurative e fondi comuni di investimento.
Obblighi ipotecari garantiti e la crisi finanziaria globale
Emessi per la prima volta da Salomon Brothers e First Boston nel 1983, i CMO erano complessi e comportavano molti mutui diversi. Per molte ragioni, era più probabile che gli investitori si concentrassero sui flussi di reddito offerti dalle CMO piuttosto che sulla salute dei mutui sottostanti stessi. Di conseguenza, molti investitori hanno acquistato CMO pieni di mutui subprime, mutui a tasso variabile, mutui detenuti da mutuatari il cui reddito non è stato verificato durante il processo di richiesta e altri mutui rischiosi con alti rischi di insolvenza.
L'uso delle CMO è stato criticato come un fattore precipitante nella crisi finanziaria del 2007-2008. L'aumento dei prezzi delle case ha fatto sembrare i mutui investimenti a prova di fallimento, invogliando gli investitori ad acquistare CMO e altri MBS, ma le condizioni economiche e di mercato hanno portato a un aumento dei pignoramenti e dei rischi di pagamento che i modelli finanziari non prevedevano con precisione. Le conseguenze della crisi finanziaria globale hanno portato a un aumento delle normative per i titoli garantiti da ipoteca. Più di recente, nel dicembre 2016, la SEC e la FINRA hanno introdotto nuove normative che mitigano il rischio di questi titoli creando requisiti di margine per le operazioni di agenzia coperta, compresi gli obblighi ipotecari garantiti.
Mette in risalto
Sono simili alle obbligazioni di debito garantite, che sono una raccolta più ampia di obbligazioni di debito su più strumenti finanziari.
Le CMO hanno svolto un ruolo di primo piano durante la crisi finanziaria del 2008, quando sono aumentate di volume.
Le obbligazioni ipotecarie garantite sono titoli di debito di investimento costituiti da mutui a pacchetto organizzati secondo i loro profili di rischio.
