Risultato Operativo Netto (NOI)
Che cos'è il reddito operativo netto (NOI)?
Il reddito operativo netto (NOI) è un calcolo utilizzato per analizzare la redditività degli investimenti immobiliari generatrici di reddito. NOI è uguale a tutte le entrate della proprietà , meno tutte le spese operative ragionevolmente necessarie.
Il NOI è una cifra al lordo delle imposte, che appare sul rendiconto finanziario e finanziario di una proprietà , che esclude i pagamenti di capitale e interessi su prestiti, spese in conto capitale, ammortamenti e ammortamenti. Quando questa metrica viene utilizzata in altri settori, viene denominata "EBIT", che sta per " utile prima di interessi e tasse ".
Capire il reddito operativo netto (NOI)
Il reddito operativo netto è un metodo di valutazione utilizzato dai professionisti del settore immobiliare per determinare il valore preciso delle loro proprietà a reddito. Per calcolare il NOI, le spese di gestione dell'immobile devono essere sottratte dal reddito prodotto da un immobile.
Oltre al reddito da locazione, una proprietà potrebbe anche generare entrate da servizi come parcheggi, distributori automatici e servizi di lavanderia. Le spese operative includono i costi di gestione e manutenzione dell'edificio, inclusi i premi assicurativi, le spese legali, le utenze, le tasse sulla proprietà ,. i costi di riparazione e le spese di pulizia. Le spese in conto capitale,. come i costi per un nuovo impianto di climatizzazione dell'intero edificio, non sono incluse nel calcolo.
NOI aiuta gli investitori immobiliari a determinare il tasso di capitalizzazione, che a sua volta li aiuta a calcolare il valore di una proprietà , consentendo loro così di confrontare diverse proprietà che potrebbero prendere in considerazione l'acquisto o la vendita.
Per le proprietà finanziate, NOI viene utilizzato anche nel rapporto di copertura del debito (DCR), che indica a prestatori e investitori se il reddito di una proprietà copre le spese operative e il pagamento del debito. NOI viene anche utilizzato per calcolare il moltiplicatore del reddito netto, il ritorno in contanti sull'investimento e il ritorno sull'investimento totale.
Come calcolare il reddito operativo netto (NOI)
Per calcolare il reddito operativo netto, sottrarre le spese operative dai ricavi generati da una proprietà . I ricavi da immobili includono redditi da locazione, spese di parcheggio, cambi di servizio, distributori automatici, lavatrici e così via.
Le spese di gestione comprendono tutti i costi associati alla gestione della proprietà . Questi includono le spese di gestione della proprietà , l'assicurazione, i servizi pubblici, le tasse sulla proprietà , le riparazioni e la manutenzione.
Formula del reddito operativo netto (NOI).
Ad esempio, supponiamo che le informazioni seguenti fossero il profilo di un particolare condominio che un proprietario stava affittando.
Reddito:
Reddito da locazione: $ 20.000
Tariffe per il parcheggio: $ 5.000
Lavatrici: $ 1.000
Ricavi totali = $ 26.000
Ora, supponiamo che le spese di gestione dell'edificio condominiale siano le seguenti:
Spese operative:
Spese di gestione della proprietà : $ 1.000
Tasse di proprietà : $ 5.000
Riparazione e manutenzione: $ 3.000
Assicurazione: $ 1.000
Spese operative totali = $ 10.000
Il reddito operativo netto (NOI) in questo esempio sarebbe $ 26.000 - $ 10.000 = $ 16.000.
Esempio di Risultato Operativo Netto (NOI)
Supponiamo che tu possieda una proprietà che genera annualmente $ 120.000 di entrate e sostiene $ 80.000 di spese operative. In questa circostanza, avrà un NOI risultante di $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Se il totale è negativo, dove le spese operative sono superiori ai ricavi, il risultato è chiamato perdita operativa netta (NOL).
Creditori e prestatori commerciali fanno molto affidamento su NOI per determinare il potenziale di generazione di reddito della proprietà da ipotecare, anche più di quanto non tengano conto della storia creditizia di un investitore nelle loro decisioni. In poche parole: questa metrica aiuta gli istituti di credito a valutare fondamentalmente il valore iniziale dell'immobile prevedendone i flussi di cassa.
NOI viene utilizzato per determinare il tasso di capitalizzazione di un immobile, noto anche come ritorno sull'investimento (ROI) nel settore immobiliare. Divide il NOI per il prezzo di acquisto.
Se una proprietà è considerata redditizia, i prestatori utilizzano questa cifra anche per determinare l'entità del prestito che sono disposti a fare. D'altra parte, se la proprietà mostra una perdita operativa netta, è probabile che i finanziatori rifiutino la domanda di mutuo del mutuatario, a titolo definitivo.
I proprietari di immobili possono manipolare le proprie spese operative differendo determinate spese e accelerandone altre. Il NOI può anche essere aumentato aumentando gli affitti e altre tasse, riducendo contemporaneamente le spese operative ragionevolmente necessarie.
Come esempio di quest'ultimo, considera uno scenario in cui il proprietario di un appartamento rinuncia all'affitto annuale di $ 12.000 di un inquilino, in cambio che l'affittuario agisca come gestore di proprietà . Se il proprietario dell'appartamento normalmente paga a un amministratore di condominio uno stipendio di $ 30.000, può di conseguenza sottrarre il costo "ragionevolmente necessario" di $ 30.000 dalle entrate, piuttosto che il costo effettivo di $ 12.000.
Domande frequenti sulla formula del reddito operativo netto (NOI).
Qual è la formula per calcolare il NOI?
La formula per calcolare il NOI è la seguente:
- NOI = entrate immobiliari - spese operative
Come si calcola il reddito operativo netto (NOI) prima delle tasse?
NOI è un calcolo prima delle tasse in quanto non tiene conto delle tasse.
Qual è la differenza tra utile netto e reddito operativo netto (NOI)?
Il reddito operativo netto è il ricavo meno tutte le spese operative mentre il reddito netto è il ricavo meno tutte le spese, comprese le spese operative e le spese non operative, come le tasse.
Qual è una buona percentuale di reddito operativo netto (NOI)?
Il NOI non è una percentuale ma un numero che tiene conto delle entrate e delle spese di un immobile. Può essere paragonato all'intero valore della proprietà se tale proprietà fosse stata pagata interamente in contanti. In questo caso, maggiore è la percentuale del reddito operativo netto rispetto al prezzo dell'immobile, meglio è.
La linea di fondo
Il reddito operativo netto (NOI) è una cifra comunemente utilizzata per valutare la redditività di un immobile. Il calcolo prevede la sottrazione di tutte le spese di gestione dell'immobile da tutte le entrate generate dall'immobile. Più alti sono i ricavi e minori sono le spese, più redditizio è un immobile. Questo dice al proprietario se il reddito generato dalla proprietà e dal mantenimento della proprietà vale il costo.
Mette in risalto
Il reddito operativo netto misura la redditività di una proprietà che produce reddito prima di aggiungere eventuali costi di finanziamento o tasse.
NOI indicherà al proprietario di un immobile se l'affitto di un immobile vale la spesa per possederlo e mantenerlo.
Per calcolare il NOI, sottrarre tutte le spese operative sostenute su una proprietà da tutte le entrate generate sulla proprietà .
Le spese operative utilizzate nella metrica NOI possono essere manipolate se il proprietario di un immobile rinvia o accelera determinate voci di reddito o di spesa.
La metrica NOI non include le spese in conto capitale.
