売り手支払いポイント

##売り手が支払ったポイントとは何ですか？

「売り手が支払ったポイント」という用語は、取引において売り手が買い手に提供する譲歩またはリベートを指します。ポイントは、ローンの全期間にわたって購入者が支払う総利息を下げることができます。売り手が支払うポイントは、一般的に不動産取引で見られ、通常、買い手の貸し手に支払われる一時金で構成されます。ポイントは、購入者が住宅ローンで支払わなければならない金利を下げるのに役立ちます。ここで、1ポイントは住宅ローンの1％に相当します。

##売り手が支払ったポイントを理解する

住宅ローンのポイントは、住宅の購入価格に対する住宅ローンの金利を下げるために支払われる手数料を表します。住宅ローンのポイントは、住宅ローンの金利を一定の割合で引き下げることもできるため、割引ポイントとも呼ばれます。

住宅購入者は、ローンの全期間にわたって総利息費用を節約することを目的として、ローンの金利を下げるために住宅ローンのポイントを購入することがあります。住宅ローンのポイントの料金は、ローンの終了時または書類が貸し手と署名されたときに支払われます。住宅購入者は通常住宅ローンのポイントを購入しますが、売り手が購入者に住宅を購入するように促すために、購入者に代わって住宅ローンのポイントを支払うことを提案する場合があります。

各ポイントの金利引き下げ額は貸し手によって異なりますが、通常、1つの住宅ローンポイントを購入すると、ローンの金利が0.25％低下します。言い換えれば、4％の住宅ローンの金利は3.75％に引き下げられます。

通常、1つの住宅ローンポイントはローン金額の1％の費用がかかります。つまり、1つの住宅ローンポイントを$ 200,000のローン（0.01 * $ 200,000）で購入するには$2,000の費用がかかります。

##売り手が支払ったポイントと売り手の譲歩

売り手の譲歩は、家の売り手が買い手の閉鎖費用の一部を支払うことを決定したときです。特に買い手の市場では、売り手は家をすばやく売り、取引を成立させるためにこれを行います。

売り手の譲歩は、買い手の総閉鎖費用より高くなることはありません。

売り手の譲歩は、買い手のクロージングコストに対してのみ使用できます。それらはローンの利子を減らすポイントではありません。彼らがカバーできる具体的なクロージングコストはローンごとに異なりますが、通常、オリジネーション料金、家屋査定料金、査定、弁護士料金、所有権保険、記録料、および前払いの不動産税をカバーします。

###販売者の譲歩制限

売り手がクロージングコストに貢献できる金額には制限があります。 FHAおよびUSDAローンの上限は、ローン金額の6％です。ファニーメイまたはフレディマックが提供する従来のローンの場合、限度額は頭金から算出されます。頭金が10％以下の場合、売り手は3％しか寄付できません。 10％から25％の間の頭金の場合、制限は6％であり、25％を超える頭金の場合、制限は9％です。投資不動産の場合、最大は2％であり、VAローンの場合、最大は4％です。

###特別な考慮事項

住宅ローンの利子とポイントの控除を使用することにより、取引の購入者としての税負担を軽減できる場合があります。ただし、その前に満たす必要のある特定の要件があります。

あなたはあなたの総負債の最初の750,000ドルでのみ支払われた住宅ローンの利子を差し引くことができます。内国歳入庁（ IRS）では、2017年12月16日より前に債務を負った場合にのみ、その制限（最大100万ドル）を超えることができます。

住宅ローンは、主たる住居の資金を調達するために使用する必要があります。支払われるポイントは、クロージングまたは決済シートに個別に記載されているコストには使用できません。これらの費用には、査定料、所有権料、検査料、弁護士料、固定資産税が含まれます。

金利を下げるためにポイントに追加のお金を支払う価値があるかどうかを判断するには、損益分岐点を判断する必要があります。前払いの利息から利益を得るポイント。

最後に、貸し手がポイントを提供することは、あなたの地域で確立された慣行でなければなりません。ポイントは、ローンの元本のパーセンテージとして計算する必要があります。また、控除の対象となるには、金額が決済明細書にポイントとして明確に示されている必要があります。

##売り手が支払ったポイントのメリット

売り手が支払うポイントは、買い手と売り手の両方に同様に利益を提供します。

###低金利コスト

売り手ポイントは、買い手が住宅ローンで貸し手に支払う金利を下げるこれらのポイントは、借り手がローンの過程で支払う利子が少なくなるため、最終的に家に支払われる価格を下げることによって、買い手の頭金を増やす効果もあります。

売り手のポイントはまた、借り手が住宅ローンをより簡単に支払うのを助けるために毎月の支払いを下げるために使用することができます。住宅ローンの金利が引き下げられると、通常、月々の支払いも引き下げられます。

＃＃＃ 税額控除

上記のように、売り手が支払ったポイントは、買い手にとっても税制上の利点があります。それらは住宅ローンの利子として住宅購入者の所得税から差し引くことができます。 IRSは、売り手が支払ったポイントを、前払いの利息または住宅の購入者が支払った利息と見なします。住宅ローンの利子は、住宅所有者が税金を申告するときに、住宅所有者の課税所得の合計から差し引くことができます。その結果、売り手ポイントも差し引かれ、買い手の納税義務が軽減されます。

###売り手は家をすばやく売ることができます

家を早く売りたい人は、売り手が支払ったポイントでオファーを甘くすることで、買い手を誘惑することができます。セラーポイントは、直接割引よりも魅力的なオプションです。これが理由です。

あなたがあなたの家を売っていて、それが$ 200,000の定価を持っているが、あなたは$195,000の申し出を喜んで受け入れるとしましょう。表示価格を5,000ドル引き下げるか、代わりに5,000ドルのセラーポイントを戦略的に提供することができます。

あなたはまだ同じ金額で終わるでしょう、しかし買い手はおそらく$5,000の割引よりもポイントでより良いでしょう。ポイントには税額控除が含まれ、ローンの金利が下がり、住宅ローンの総利息費用が下がります。

##売り手が支払ったポイントの交渉

あなたが家を買うとき、あなたがかなりのお金を節約するので、売り手によってポイントまたは閉鎖費用が支払われるのは素晴らしいことです。ただし、両当事者は、可能な限り少ないお金で別れることを好みます。住宅市場や交渉によっては、売り手が支払うポイントや譲歩を求めることも可能であり、求める価値があります。

最初のステップは、あなたが買い手の市場にいるのか売り手の市場にいるのかを判断することです。あなたが買い手の市場にいて、売る競争が激しいなら、あなたは売り手に支払いをさせるより良いチャンスがあります。また、住宅所有者がしばらくの間彼らの財産を売ることができなかった場合、彼らは取引を成立させるためにポイントを提供する可能性が高くなります。

注意すべきもう一つのポイントは、家を購入するときにあなたがどれだけ求めているかです。たとえば、家に修理が必要な場合、売り手にそれらの修理とあなたのポイントをカバーするように頼むのは賢明ではないかもしれません。どちらがより重要であるかを決定することは、より良く、より簡単になり、住宅所有者があなたに売る可能性が高くなります。

あなたが不動産業者と仕事をしているなら、あなたは彼らに同じ地域の不動産について尋ねることができます、そして彼らが売り手が支払ったポイントで閉鎖したかどうか、それは交渉であなたの場所を強化することができます。

##売り手が支払ったポイントの例

これは、売り手が支払ったポイントがどのように機能するかを示すための架空の例です。買い手が上場価格$250,000の家を購入したいとします。購入者は、50,000ドルまたは購入価格の20％の頭金を支払うことを計画しています。

その結果、買い手は、4.50％の割合で30年間、毎月の分割払いで支払われる20万ドルの住宅ローンを借りることを計画しています。以下はローンの財務詳細です。

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上に示したように、購入者の毎月の住宅ローンの支払いは、固定資産税と住宅保険を除いて、1,013ドルになります。 30年の期間の終わりまでに、家は買い手に164,814ドルの利子を支払うことになります。

売り手は、2つの売り手支払いポイントを提供することにしました。貸し手は、ポイントごとに0.25％の金利をノックダウンします。これは、新しい金利が4.0％であることを意味します。以下は、ローンの新しい財務詳細です。

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購入者の毎月の住宅ローンの支払いは、固定資産税と住宅保険を除いて、月額955ドルに減少します。 30年の期間の終わりまでに、家は買い手に143,739ドルの利子を支払うことになります。

ローンの過程で追加の支払いが行われなかったと仮定すると、売り手が支払ったポイントのおかげで、住宅ローンが30年で返済されるまでに買い手は$21,074を節約できます。

##ハイライト

-売り手は、不動産取引で住宅ローンに割引ポイントを支払うことを提案して、買い手に取引を成立させるように促すことができます。

-売り手が支払うポイントは、貸し手に応じて、住宅ローンの金利をさまざまな程度に引き下げます。通常、1ポイント購入すると、レートが0.25％低下します。

-売り手の譲歩に使用できるクロージングコストには、オリジネーション手数料、前払い固定資産税、弁護士手数料、および所有権保険が含まれます。

-売り手はまた、ローンの種類に応じて寄付できる金額に制限が付いているクロージングコストをカバーするために譲歩を支払うことができます。

-売り手が支払うポイントは、買い手に代わって不動産または別の資産の売り手が支払うリベートまたはコストです。

＃＃ よくある質問

###ポイントはあなたの金利をどのくらい下げますか？

各ポイントは通常、金利を0.25％下げます。

###クロージング時に支払われるポイントは何ですか？

クロージング時に支払われる最も一般的なポイントは住宅ローンポイントです。買い手は、住宅ローンの割引金利を受け取るために、クロージング時に貸し手に直接手数料を支払います。成約時に支払われるポイントは、取引を成約するために売り手が支払うこともできます。

###なぜ売り手はポイントを支払うのですか？

売り手はさまざまな理由でポイントを支払います。住宅市場が買い手の市場であり、競争が激しいために住宅の売却が難しい場合、売り手はポイントを支払ってより多くの買い手を誘惑し、取引を成立させます。これは、売り手が販売からの現金を必要としている場合に特に当てはまります。

###売り手が支払ったポイントは税控除の対象になりますか？

IRSによると、「住宅の売り手が支払ったポイントは、売り手の返還の利子として差し引くことはできませんが、実現する利益の額を減らす販売費です。」