Points payés par le vendeur
Que sont les points payés par le vendeur ?
Le terme "points payés par le vendeur" fait référence à une concession ou à un rabais offert par un vendeur à l'acheteur lors d'une transaction. Les points peuvent réduire le total des intérêts payés par l'acheteur sur la durée du prêt. Les points payés par le vendeur se trouvent couramment dans les transactions immobilières et consistent normalement en une somme forfaitaire versée au prêteur de l'acheteur. Les points aident à réduire le taux d'intérêt que l'acheteur doit payer sur son prêt hypothécaire,. où un point équivaut à 1 % sur le prêt hypothécaire.
Comprendre les points payés par le vendeur
points hypothécaires représentent des frais payés pour abaisser le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire sur le prix d'achat d'une maison. Les points hypothécaires sont également appelés points de rabais car ils peuvent également réduire le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire d'un certain pourcentage.
Les acheteurs de maison achètent parfois des points hypothécaires pour réduire le taux d'intérêt du prêt dans le but d'économiser sur le coût total des intérêts pendant la durée du prêt. Les frais pour les points hypothécaires sont payés à la clôture du prêt ou lorsque les documents sont signés avec le prêteur. Bien que les acheteurs de maison achètent généralement des points hypothécaires, un vendeur peut parfois proposer de payer des points hypothécaires au nom de l'acheteur pour inciter l'acheteur à acheter la maison.
Le montant de la réduction du taux d'intérêt pour chaque point peut varier d'un prêteur à l'autre, mais généralement, l'achat d'un point hypothécaire réduirait le taux d'intérêt sur un prêt de 0,25 %. Autrement dit, un taux d'intérêt hypothécaire de 4 % serait ramené à 3,75 %.
En règle générale, un point hypothécaire coûte 1 % du montant du prêt, ce qui signifie qu'il en coûterait 2 000 $ pour acheter un point hypothécaire pour un prêt de 200 000 $ (0,01 * 200 000 $).
Points payés par le vendeur vs concessions du vendeur
Les concessions du vendeur sont lorsque le vendeur d'une maison décide de payer une partie des frais de clôture de l'acheteur. Un vendeur ferait cela afin de vendre rapidement la maison et de conclure l'affaire, en particulier dans un marché d'acheteurs.
Les concessions du vendeur ne peuvent jamais être supérieures aux frais de clôture totaux de l'acheteur.
Les concessions du vendeur ne peuvent être utilisées que pour les frais de clôture de l'acheteur. Ce ne sont pas des points qui réduisent les intérêts du prêt. Bien que les frais de clôture spécifiques qu'ils peuvent couvrir varient en fonction de chaque prêt, ils couvrent généralement les frais de montage, les frais d'inspection de la maison, les évaluations, les frais d'avocat, l'assurance titres, les frais d'enregistrement et les taxes foncières prépayées.
Limites de concession du vendeur
Il y a des limites à la contribution qu'un vendeur peut apporter aux frais de clôture. La limite des prêts FHA et USDA est de 6% du montant du prêt. Pour les prêts conventionnels fournis par Fannie Mae ou Freddie Mac, la limite est dérivée du montant de l'acompte. Si l'acompte est de 10 % ou moins, le vendeur ne peut contribuer que 3 %. Pour les acomptes entre 10 % et 25 %, la limite est de 6 % et pour les acomptes supérieurs à 25 %, la limite est de 9 %. Pour un immeuble de placement, le maximum est de 2 %, et pour les prêts VA, le maximum est de 4 %.
Considérations particulières
Vous pourrez peut-être réduire votre charge fiscale en tant qu'acheteur dans le cadre d'une transaction en utilisant des déductions pour les intérêts hypothécaires et les points. Mais certaines conditions doivent être remplies avant de pouvoir le faire.
Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires payés uniquement sur la première tranche de 750 000 $ de votre dette totale. L' Internal Revenue Service (IRS) vous permet d'aller au-delà de cette limite - jusqu'à 1 million de dollars - uniquement si vous avez contracté votre dette avant le 16 décembre 2017.
Le prêt hypothécaire doit servir à financer votre résidence principale. Les points payés ne peuvent pas être pour des coûts qui sont indiqués séparément à la clôture ou sur la feuille de règlement. Ces coûts comprennent les frais d'évaluation, les frais de titre, les frais d'inspection, les honoraires d'avocat et les taxes foncières.
Pour déterminer s'il vaut la peine de payer des points supplémentaires pour réduire votre taux d'intérêt, vous devrez déterminer votre seuil de rentabilité ; le point où vous bénéficierez des intérêts prépayés.
Enfin, il doit s'agir d'une pratique établie dans votre région pour que les prêteurs offrent des points. Les points doivent être calculés en pourcentage du montant principal du prêt, et le montant doit apparaître clairement sous forme de points sur votre relevé de règlement pour que vous puissiez bénéficier d'une déduction.
Avantages des points payés par le vendeur
Les points payés par le vendeur offrent des avantages aux acheteurs comme aux vendeurs.
Coûts d'intérêt réduits
Les points du vendeur réduisent le taux d'intérêt qu'un acheteur paie au prêteur sur son prêt hypothécaire Ces points ont également pour effet d'augmenter la mise de fonds d'un acheteur en réduisant le prix qui est finalement payé pour la maison puisque l'emprunteur paiera moins d'intérêts au cours du prêt .
Les points du vendeur pourraient également être utilisés pour réduire le paiement mensuel, aidant l'emprunteur à payer plus facilement l'hypothèque. Si un taux d'intérêt hypothécaire est réduit, le paiement mensuel est généralement réduit également.
Remise sur les impôts
Comme mentionné ci-dessus, les points payés par le vendeur présentent également des avantages fiscaux pour l'acheteur. Ils peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu de l'acheteur à titre d'intérêts hypothécaires. L'IRS considère les points payés par le vendeur comme des intérêts prépayés ou des intérêts payés par l'acheteur de la maison. Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable total d'un propriétaire au moment de la déclaration de revenus. Par conséquent, les points du vendeur peuvent également être déduits, ce qui réduit la charge fiscale de l'acheteur.
Les vendeurs peuvent vendre leur maison rapidement
Les personnes qui souhaitent vendre leur maison rapidement peuvent attirer les acheteurs en édulcorant l'offre avec des points payés par le vendeur. Les points du vendeur peuvent être une option plus attrayante qu'une remise directe. Voici pourquoi.
Disons que vous vendez votre maison et qu'elle a un prix catalogue de 200 000 $, mais que vous êtes prêt à accepter une offre de 195 000 $. Vous pouvez réduire le prix catalogue de 5 000 $ ou vous pouvez offrir stratégiquement 5 000 $ en points vendeur à la place.
Vous vous retrouveriez toujours avec le même montant d'argent, mais l'acheteur serait probablement mieux loti avec les points par rapport à la remise de 5 000 $. Les points s'accompagneraient d'une déduction fiscale et réduiraient le taux d'intérêt du prêt, ce qui réduirait le coût total des intérêts de l'hypothèque.
Négociation des points payés par le vendeur
Ce serait formidable d'avoir des points ou des frais de clôture payés par le vendeur lorsque vous achetez une maison car vous économiserez beaucoup d'argent ; cependant, les deux parties préféreraient se séparer avec le moins d'argent possible. Demander des points ou des concessions payés par le vendeur peut être possible et valoir la peine d'être demandé en fonction du marché du logement et de la négociation.
La première étape consiste à déterminer si vous êtes sur un marché d'acheteurs ou sur un marché de vendeurs. Si vous êtes sur un marché d'acheteurs et que la concurrence pour vendre est élevée, vous avez de meilleures chances de faire payer le vendeur. De plus, si le propriétaire n'a pas été en mesure de vendre sa propriété pendant un certain temps, il sera plus susceptible d'offrir des points pour conclure l'affaire.
Un autre point à noter est le montant que vous demandez lors de l'achat de la maison. Par exemple, si la maison a besoin de quelques réparations, il n'est peut-être pas prudent de demander au vendeur de couvrir ces réparations et vos points. Décider ce qui est le plus important sera mieux et moins compliqué, ce qui augmentera les chances que le propriétaire vous vende.
Si vous travaillez avec un agent immobilier, vous pouvez lui demander des propriétés dans la même zone et s'il a conclu avec des points payés par le vendeur, ce qui peut renforcer votre place dans les négociations.
Exemple de points payés par le vendeur
Voici un exemple hypothétique pour montrer comment fonctionnent les points payés par le vendeur. Disons qu'un acheteur veut acheter une maison dont le prix d'inscription est de 250 000 $. L'acheteur prévoit verser un acompte de 50 000 $ ou 20 % du prix d'achat.
En conséquence, l'acheteur envisage de contracter un prêt hypothécaire de 200 000 $ à rembourser par mensualités pendant 30 ans à un taux de 4,50 %. Vous trouverez ci-dessous les détails financiers du prêt.
TTT
Comme indiqué ci-dessus, le versement hypothécaire mensuel de l'acheteur serait de 1 013 $ excluant les taxes foncières et l'assurance habitation. À la fin de la période de 30 ans, la maison coûterait à l'acheteur 164 814 $ en intérêts.
Le vendeur décide d'offrir deux points payés par le vendeur. Le prêteur fait baisser le taux d'intérêt de 0,25 % pour chaque point, ce qui signifie que le nouveau taux d'intérêt est de 4,0 %. Vous trouverez ci-dessous les nouveaux détails financiers du prêt.
TTT
Le versement hypothécaire mensuel de l'acheteur diminuerait à 955 $ par mois, excluant les taxes foncières et l'assurance habitation. À la fin de la période de 30 ans, la maison coûterait à l'acheteur 143 739 $ en intérêts.
En supposant qu'aucun paiement supplémentaire n'ait été effectué au cours du prêt, l'acheteur économiserait 21 074 $ au moment où le prêt hypothécaire serait remboursé en 30 ans, grâce aux points payés par le vendeur.
Points forts
Les vendeurs peuvent proposer de payer des points de remise dans une transaction immobilière vers une hypothèque pour inciter un acheteur à sceller l'affaire.
Les points payés par le vendeur réduisent le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à des degrés divers selon le prêteur ; habituellement, l'achat d'un point réduit le taux de 0,25 %.
Les frais de clôture pour lesquels les concessions du vendeur peuvent être utilisées comprennent les frais de montage, les taxes foncières prépayées, les honoraires d'avocat et l'assurance titres.
Les vendeurs peuvent également payer des concessions pour couvrir les frais de clôture, qui s'accompagnent de limites sur le montant pouvant être contribué en fonction du type de prêt.
Les points payés par le vendeur sont des rabais ou des frais payés par le vendeur d'un bien immobilier ou d'un autre bien pour le compte de l'acheteur.
FAQ
De combien un point réduit-il votre taux d'intérêt ?
Chaque point réduit généralement votre taux d'intérêt de 0,25 %.
Que sont les points payés à la clôture ?
Les points les plus courants payés à la clôture sont les points hypothécaires. L'acheteur paie les frais directement au prêteur au moment de la clôture afin de bénéficier d'un taux d'intérêt réduit sur son prêt hypothécaire. Les points payés à la clôture peuvent également être payés par le vendeur afin de conclure la transaction.
Pourquoi un vendeur paierait-il des points ?
Un vendeur paierait des points pour diverses raisons. Si le marché du logement est un marché d'acheteurs et que la vente de la maison est difficile en raison d'une forte concurrence, un vendeur paierait des points pour attirer plus d'acheteurs et conclure une affaire. Cela est particulièrement vrai si le vendeur a besoin de l'argent de la vente.
Les points payés par le vendeur sont-ils déductibles d'impôt ?
Selon l'IRS, "les points payés par le vendeur d'une maison ne peuvent pas être déduits en tant qu'intérêts sur le retour du vendeur, mais ce sont des frais de vente qui réduiront le montant du gain réalisé".
