विक्रेता-भुगतान अंक

विक्रेता-भुगतान अंक क्या हैं?

शब्द "विक्रेता-भुगतान अंक" एक विक्रेता द्वारा एक लेनदेन में खरीदार को दी जाने वाली रियायत या छूट को संदर्भित करता है। अंक ऋण के जीवन पर खरीदार द्वारा भुगतान किए गए कुल ब्याज को कम कर सकते हैं। विक्रेता-भुगतान अंक आमतौर पर अचल संपत्ति लेनदेन में पाए जाते हैं और आम तौर पर खरीदार के ऋणदाता को एकमुश्त भुगतान किया जाता है। अंक ब्याज दर को कम करने में मदद करते हैं जो खरीदार को अपने बंधक पर भुगतान करना होगा,. जहां एक बिंदु बंधक ऋण पर 1% के बराबर है।

सेलर-पेड पॉइंट्स को समझना

मोर्टगैग ई अंक एक घर की खरीद मूल्य के लिए एक बंधक ऋण पर ब्याज दर को कम करने के लिए भुगतान किए गए शुल्क का प्रतिनिधित्व करते हैं। बंधक अंक को छूट अंक भी कहा जाता है क्योंकि वे एक निश्चित प्रतिशत से बंधक ऋण पर ब्याज दर को भी कम कर सकते हैं।

होमबॉयर्स कभी-कभी ऋण के जीवन पर कुल ब्याज लागत पर बचत के लक्ष्य के साथ ऋण की ब्याज दर को कम करने के लिए बंधक अंक खरीदते हैं। बंधक बिंदुओं के लिए शुल्क का भुगतान ऋण के समापन पर या जब ऋणदाता के साथ दस्तावेजों पर हस्ताक्षर किए जाते हैं । हालांकि घर खरीदार आमतौर पर बंधक अंक खरीदते हैं, कभी-कभी एक विक्रेता खरीदार की ओर से घर खरीदने के लिए खरीदार को लुभाने के लिए बंधक अंक का भुगतान करने की पेशकश कर सकता है।

प्रत्येक बिंदु के लिए ब्याज दर में कमी की राशि उधारदाताओं के बीच भिन्न हो सकती है, लेकिन आमतौर पर, एक बंधक बिंदु खरीदने से ऋण पर ब्याज दर 0.25% कम हो जाएगी। दूसरे शब्दों में, 4% की बंधक ऋण ब्याज दर को घटाकर 3.75% कर दिया जाएगा।

आम तौर पर, एक बंधक बिंदु पर ऋण राशि का 1% खर्च होता है, जिसका अर्थ है कि $ 200,000 ऋण (0.01 * $ 200,000) के लिए एक बंधक बिंदु खरीदने के लिए $ 2,000 का खर्च आएगा।

विक्रेता-भुगतान अंक बनाम विक्रेता रियायतें

विक्रेता रियायतें तब होती हैं जब घर का विक्रेता खरीदार की कुछ समापन लागतों का भुगतान करने का निर्णय लेता है। एक विक्रेता घर को जल्दी से बेचने और सौदे को बंद करने के लिए ऐसा करेगा, खासकर खरीदार के बाजार में।

विक्रेता रियायतें कभी भी खरीदार की कुल समापन लागत से अधिक नहीं हो सकती हैं।

विक्रेता रियायतों का उपयोग केवल खरीदार की समापन लागतों के लिए किया जा सकता है। वे ऐसे बिंदु नहीं हैं जो ऋण पर ब्याज को कम करते हैं। हालांकि वे विशिष्ट समापन लागतों को कवर कर सकते हैं जो प्रत्येक ऋण पर अलग-अलग होंगे, वे आम तौर पर उत्पत्ति शुल्क, गृह निरीक्षण शुल्क, मूल्यांकन, वकील शुल्क, शीर्षक बीमा, रिकॉर्डिंग शुल्क और रीयल एस्टेट कर जो प्रीपेड हैं, को कवर करते हैं।

विक्रेता रियायत सीमाएं

एक विक्रेता समापन लागत में कितना योगदान कर सकता है, इसकी सीमाएं हैं। एफएचए और यूएसडीए ऋण की सीमा ऋण राशि का 6% है। फैनी मॅई या फ़्रेडी मैक द्वारा प्रदान किए गए पारंपरिक ऋणों के लिए, सीमा डाउन पेमेंट राशि से ली गई है। यदि डाउन पेमेंट 10% या उससे कम है, तो विक्रेता केवल 3% योगदान कर सकता है। 10% से 25% के बीच डाउन पेमेंट के लिए, सीमा 6% है, और 25% से अधिक डाउन पेमेंट के लिए, सीमा 9% है। एक निवेश संपत्ति के लिए, अधिकतम 2% है, और VA ऋणों के लिए, अधिकतम 4% है।

विशेष ध्यान

बंधक ब्याज और अंकों के लिए कटौती का उपयोग करके एक सौदे में खरीदार के रूप में अपना कर बोझ कम करने में सक्षम हो सकते हैं । लेकिन ऐसा करने से पहले कुछ आवश्यकताएं पूरी होनी चाहिए।

आप अपने कुल ऋण के केवल पहले $750,000 पर भुगतान किए गए बंधक ब्याज में कटौती कर सकते हैं। आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) आपको उस सीमा से आगे जाने की अनुमति देती है - $ 1 मिलियन तक - केवल अगर आपने 16 दिसंबर, 2017 से पहले अपना कर्ज चुकाया है।

बंधक ऋण का उपयोग आपके प्राथमिक निवास के वित्तपोषण के लिए किया जाना चाहिए। भुगतान किए गए अंक उन लागतों के लिए नहीं हो सकते हैं जो समापन पर या निपटान पत्रक पर अलग से सूचीबद्ध हैं। इन लागतों में मूल्यांकन शुल्क, शीर्षक शुल्क, निरीक्षण शुल्क, वकील शुल्क और संपत्ति कर शामिल हैं।

यह निर्धारित करने के लिए कि क्या आपकी ब्याज दर को कम करने के लिए अंकों के लिए अतिरिक्त पैसे का भुगतान करना इसके लायक है, आपको अपना ब्रेकईवन पॉइंट निर्धारित करना होगा; वह बिंदु जहां आपको प्रीपेड ब्याज से लाभ होगा।

अंत में, उधारदाताओं के लिए अंक प्रदान करने के लिए आपके स्थानीय क्षेत्र में यह एक स्थापित प्रथा होनी चाहिए। अंकों की गणना ऋण की मूल राशि के प्रतिशत के रूप में की जानी चाहिए, और कटौती के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए राशि को आपके निपटान विवरण पर बिंदुओं के रूप में स्पष्ट रूप से दिखाना चाहिए।

विक्रेता-भुगतान अंक के लाभ

विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक खरीदारों और विक्रेताओं दोनों को समान रूप से लाभ प्रदान करते हैं।

कम ब्याज लागत

विक्रेता अंक ब्याज दर को कम करते हैं जो एक खरीदार अपने बंधक पर ऋणदाता को भुगतान करता है इन बिंदुओं पर खरीदार के डाउन पेमेंट को बढ़ाने का भी प्रभाव पड़ता है, जो अंततः घर के लिए भुगतान की गई कीमत को कम करता है क्योंकि उधारकर्ता ऋण के दौरान कम ब्याज का भुगतान करेगा। .

विक्रेता अंक का उपयोग मासिक भुगतान को कम करने के लिए भी किया जा सकता है जिससे उधारकर्ता को बंधक को अधिक आसानी से वहन करने में मदद मिलती है। यदि एक बंधक ब्याज दर कम हो जाती है, तो मासिक भुगतान आमतौर पर भी कम हो जाता है।

कर कटौती

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए बिंदुओं में खरीदार के लिए कर लाभ भी होते हैं। उन्हें घर खरीदार के आयकर से बंधक ब्याज के रूप में काटा जा सकता है। आईआरएस विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए बिंदुओं को प्रीपेड ब्याज या घर के खरीदार द्वारा भुगतान किए गए ब्याज के रूप में मानता है। जब वे अपना कर दाखिल करते हैं तो एक गृहस्वामी की कुल कर योग्य आय से बंधक ब्याज काटा जा सकता है। नतीजतन, खरीदार की कर देयता को कम करते हुए, विक्रेता अंक भी काटे जा सकते हैं ।

विक्रेता अपना घर जल्दी बेच सकते हैं

जो लोग अपने घरों को जल्दी बेचना चाहते हैं, वे विक्रेता-भुगतान बिंदुओं के साथ प्रस्ताव को मधुर बनाकर खरीदारों को लुभा सकते हैं। सीधे छूट की तुलना में विक्रेता अंक अधिक आकर्षक विकल्प हो सकते हैं। यहाँ पर क्यों।

मान लें कि आप अपना घर बेच रहे हैं, और इसकी सूची कीमत $200,000 है, लेकिन आप $195,000 के प्रस्ताव को स्वीकार करने को तैयार हैं। आप सूची मूल्य को $5,000 तक कम कर सकते हैं या आप रणनीतिक रूप से इसके बजाय विक्रेता बिंदुओं में $5,000 की पेशकश कर सकते हैं।

आप अभी भी उसी राशि के साथ समाप्त होंगे, लेकिन खरीदार $ 5,000 की छूट के मुकाबले अंक के साथ बेहतर होगा। अंक कर कटौती के साथ आएंगे और ऋण की ब्याज दर को कम करेंगे, जिससे बंधक की कुल ब्याज लागत कम हो जाएगी।

सेलर-पेड पॉइंट्स पर बातचीत

जब आप घर खरीद रहे हों तो विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक या समापन लागतों के लिए यह बहुत अच्छा होगा क्योंकि आप पैसे का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बचाएंगे; हालांकि, दोनों पक्ष जितना संभव हो उतना कम पैसा देना पसंद करेंगे। विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक या रियायतें मांगना संभव हो सकता है और आवास बाजार और बातचीत के आधार पर पूछने लायक हो सकता है।

पहला कदम यह निर्धारित करना है कि आप खरीदार के बाजार में हैं या विक्रेता के बाजार में। यदि आप एक खरीदार के बाजार में हैं और बेचने के लिए प्रतिस्पर्धा अधिक है, तो आपके पास विक्रेता को भुगतान करने का एक बेहतर मौका है। इसके अलावा, अगर मकान मालिक कुछ समय के लिए अपनी संपत्ति बेचने में सक्षम नहीं है, तो वे सौदे को बंद करने के लिए अंक की पेशकश करने की अधिक संभावना रखते हैं।

ध्यान देने वाली एक और बात यह है कि घर खरीदते समय आप कितना मांग रहे हैं। उदाहरण के लिए, अगर घर को कुछ मरम्मत की जरूरत है, तो विक्रेता से उन मरम्मतों और आपके बिंदुओं को कवर करने के लिए कहना समझदारी नहीं होगी। यह तय करना कि कौन अधिक महत्वपूर्ण है, बेहतर और कम जटिल होगा, जिससे यह अधिक संभावना है कि गृहस्वामी आपको बेच देगा।

यदि आप एक रियल एस्टेट एजेंट के साथ काम कर रहे हैं, तो आप उनसे उसी क्षेत्र में संपत्तियों के बारे में पूछ सकते हैं और यदि वे विक्रेता-भुगतान बिंदुओं के साथ बंद हो गए हैं, जो वार्ता में आपकी जगह को मजबूत कर सकते हैं।

विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए बिंदुओं का उदाहरण

विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक कैसे काम करते हैं, यह दिखाने के लिए यहां एक काल्पनिक उदाहरण दिया गया है। मान लें कि कोई खरीदार $250,000 के लिस्टिंग मूल्य के साथ एक घर खरीदना चाहता है। खरीदार की योजना $50,000 या खरीद मूल्य का 20% का डाउन पेमेंट करने की है।

नतीजतन, खरीदार ने 4.50% की दर से 30 वर्षों के लिए मासिक किश्तों में भुगतान किए जाने वाले $200,000 का बंधक ऋण लेने की योजना बनाई है। नीचे ऋण के वित्तीय विवरण दिए गए हैं।

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जैसा कि ऊपर दिखाया गया है, खरीदार का मासिक बंधक भुगतान संपत्ति कर और गृह बीमा को छोड़कर $1,013 होगा। 30 साल की अवधि के अंत तक, घर खरीदार को ब्याज में $ 164,814 खर्च करेगा।

विक्रेता दो विक्रेता-भुगतान बिंदुओं की पेशकश करने का निर्णय लेता है। ऋणदाता प्रत्येक बिंदु के लिए ब्याज दर में 0.25% की कमी करता है, जिसका अर्थ है कि नई ब्याज दर 4.0% है। ऋण के नए वित्तीय विवरण नीचे दिए गए हैं।

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संपत्ति कर और गृह बीमा को छोड़कर खरीदार का मासिक बंधक भुगतान घटकर $955 प्रति माह हो जाएगा। 30-वर्ष की अवधि के अंत तक, घर पर खरीदार को ब्याज में $143,739 का खर्च आएगा।

यह मानते हुए कि ऋण के दौरान कोई अतिरिक्त भुगतान नहीं किया गया था, खरीदार द्वारा भुगतान किए गए बिंदुओं के लिए धन्यवाद, 30 वर्षों में बंधक ऋण का भुगतान किए जाने तक खरीदार $ 21,074 की बचत करेगा।

हाइलाइट्स

• विक्रेता सौदे को सील करने के लिए खरीदार को लुभाने के लिए एक बंधक की ओर एक अचल संपत्ति लेनदेन में छूट अंक का भुगतान करने की पेशकश कर सकते हैं।

• विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक ऋणदाता के आधार पर एक बंधक ऋण पर ब्याज दर को अलग-अलग डिग्री तक कम करते हैं; आमतौर पर, एक अंक खरीदने से दर 0.25% कम हो जाती है।

• समापन लागतें जिनके लिए विक्रेता रियायतों का उपयोग किया जा सकता है, उनमें उत्पत्ति शुल्क, प्रीपेड संपत्ति कर, वकील शुल्क और शीर्षक बीमा शामिल हैं।

• विक्रेता समापन लागतों को कवर करने के लिए रियायतें भी दे सकते हैं, जो कि ऋण के प्रकार के आधार पर कितना योगदान दिया जा सकता है, इसकी सीमा के साथ आता है।

• विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक, खरीदार की ओर से अचल संपत्ति या किसी अन्य संपत्ति के विक्रेता द्वारा भुगतान की गई छूट या लागत हैं।

सामान्य प्रश्न

एक अंक आपकी ब्याज दर को कितना कम करता है?

प्रत्येक बिंदु आम तौर पर आपकी ब्याज दर को 0.25% कम करता है।

समापन पर भुगतान किए गए अंक क्या हैं?

समापन पर भुगतान किए जाने वाले सबसे आम अंक बंधक बिंदु हैं। खरीदार अपने बंधक पर कम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए बंद होने के समय सीधे ऋणदाता को शुल्क का भुगतान करता है। सौदा बंद करने के लिए समापन पर भुगतान किए गए अंक भी विक्रेता द्वारा भुगतान किए जा सकते हैं।

एक विक्रेता अंक क्यों देगा?

एक विक्रेता कई कारणों से अंक का भुगतान करेगा। यदि आवास बाजार एक खरीदार का बाजार है और बहुत सारी प्रतिस्पर्धा के कारण घर बेचना मुश्किल है, तो एक विक्रेता अधिक खरीदारों को लुभाने और सौदा बंद करने के लिए अंक का भुगतान करेगा। यह विशेष रूप से सच है अगर विक्रेता को बिक्री से नकदी की आवश्यकता होती है।

क्या विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक कर कटौती योग्य हैं?

आईआरएस के अनुसार, "एक घर के विक्रेता द्वारा भुगतान किए गए अंक विक्रेता की वापसी पर ब्याज के रूप में नहीं काटे जा सकते हैं, लेकिन वे एक विक्रय व्यय हैं जो प्राप्त लाभ की मात्रा को कम कर देंगे।"