Pontos pagos pelo vendedor
O que são pontos pagos pelo vendedor?
O termo "pontos pagos pelo vendedor" refere-se a uma concessão ou desconto oferecido por um vendedor ao comprador em uma transação. Os pontos podem diminuir os juros totais pagos pelo comprador ao longo da vida do empréstimo. Os pontos pagos pelo vendedor são comumente encontrados em transações imobiliárias e normalmente consistem em uma quantia paga ao credor do comprador. Os pontos ajudam a reduzir a taxa de juros que o comprador deve pagar em sua hipoteca,. onde um ponto equivale a 1% sobre o empréstimo hipotecário.
Entendendo os pontos pagos pelo vendedor
Os pontos de hipoteca representam uma taxa paga para baixar a taxa de juros de um empréstimo hipotecário pelo preço de compra de uma casa. Os pontos de hipoteca também são chamados de pontos de desconto porque também podem reduzir a taxa de juros de um empréstimo hipotecário em uma certa porcentagem.
Os compradores de casas às vezes compram pontos de hipoteca para reduzir a taxa de juros do empréstimo com o objetivo de economizar no custo total dos juros ao longo da vida do empréstimo. A taxa dos pontos de hipoteca é paga no fechamento do empréstimo ou quando os documentos são assinados com o credor. Embora os compradores de casas geralmente comprem pontos de hipoteca, às vezes um vendedor pode oferecer o pagamento de pontos de hipoteca em nome do comprador para atrair o comprador a comprar a casa.
A quantidade de redução da taxa de juros para cada ponto pode variar entre os credores, mas geralmente a compra de um ponto de hipoteca reduziria a taxa de juros de um empréstimo em 0,25%. Ou seja, uma taxa de juros de empréstimo hipotecário de 4% seria reduzida para 3,75%.
Normalmente, um ponto de hipoteca custa 1% do valor do empréstimo, o que significa que custaria $ 2.000 para comprar um ponto de hipoteca para um empréstimo de $ 200.000 (0,01 * $ 200.000).
Pontos pagos pelo vendedor vs. concessões do vendedor
As concessões do vendedor são quando o vendedor de uma casa decide pagar alguns dos custos de fechamento do comprador. Um vendedor faria isso para vender rapidamente a casa e fechar o negócio, principalmente no mercado de um comprador.
As concessões do vendedor nunca podem ser superiores aos custos totais de fechamento do comprador.
As concessões do vendedor só podem ser usadas para cobrir os custos de fechamento do comprador. Não são pontos que reduzem os juros do empréstimo. Embora os custos de fechamento específicos que eles podem cobrir variem em cada empréstimo, eles normalmente cobrem taxas de originação, taxas de inspeção residencial, avaliações, honorários de advogados, seguro de título, taxas de registro e impostos imobiliários que são pagos antecipadamente.
Limites de Concessão do Vendedor
Há limites para o quanto um vendedor pode contribuir para os custos de fechamento. O limite para empréstimos FHA e USDA é de 6% do valor do empréstimo. Para empréstimos convencionais fornecidos pela Fannie Mae ou Freddie Mac, o limite é derivado do valor do adiantamento. Se o adiantamento for de 10% ou menos, o vendedor só pode contribuir com 3%. Para adiantamentos entre 10% e 25%, o limite é de 6%, e para adiantamentos acima de 25%, o limite é de 9%. Para uma propriedade de investimento, o máximo é de 2% e para empréstimos VA, o máximo é de 4%.
Considerações Especiais
Você pode reduzir sua carga tributária como comprador em um negócio usando deduções de juros e pontos de hipoteca. Mas há certos requisitos que devem ser atendidos antes que você possa fazê-lo.
Você pode deduzir os juros da hipoteca pagos apenas nos primeiros $ 750.000 de sua dívida total. O Internal Revenue Service (IRS) permite que você ultrapasse esse limite - até US $ 1 milhão - somente se você contraiu sua dívida antes de 16 de dezembro de 2017.
O empréstimo hipotecário deve ser usado para financiar sua residência principal. Os pontos pagos não podem ser referentes a custos listados separadamente no fechamento ou na folha de liquidação. Esses custos incluem taxas de avaliação, taxas de título, taxas de inspeção, honorários advocatícios e impostos sobre a propriedade.
Para determinar se vale a pena pagar mais por pontos para reduzir sua taxa de juros, você precisará determinar seu ponto de equilíbrio; o ponto em que você se beneficiará dos juros pré-pagos.
Finalmente, deve ser uma prática estabelecida em sua área local para os credores oferecerem pontos. Os pontos devem ser calculados como uma porcentagem do valor principal do empréstimo, e o valor deve aparecer claramente como pontos em seu extrato de liquidação para que você se qualifique para uma dedução.
Benefícios dos pontos pagos pelo vendedor
Os pontos pagos pelo vendedor oferecem benefícios tanto para compradores quanto para vendedores.
Custos de juros mais baixos
Os pontos do vendedor reduzem a taxa de juros que um comprador paga ao credor em sua hipoteca Estes pontos também têm o efeito de aumentar o adiantamento de um comprador reduzindo o preço que é pago pela casa já que o mutuário pagará menos juros ao longo do empréstimo .
Os pontos do vendedor também podem ser usados para reduzir o pagamento mensal, ajudando o mutuário a pagar a hipoteca com mais facilidade. Se uma taxa de juros de hipoteca é reduzida, o pagamento mensal geralmente também é reduzido.
Dedução fiscal
Como mencionado acima, os pontos pagos pelo vendedor também têm vantagens fiscais para o comprador. Eles podem ser deduzidos do imposto de renda do comprador da casa como juros de hipoteca. O IRS considera os pontos pagos pelo vendedor como juros pré-pagos ou juros pagos pelo comprador da casa. Os juros hipotecários podem ser deduzidos da renda tributável total do proprietário quando eles arquivam seus impostos. Como resultado, os pontos do vendedor também podem ser deduzidos, reduzindo a responsabilidade fiscal do comprador.
Os vendedores podem vender sua casa rapidamente
As pessoas que desejam vender suas casas rapidamente podem atrair compradores adoçando a oferta com pontos pagos pelo vendedor. Os pontos de vendedor podem ser uma opção mais atraente do que um desconto direto. Aqui está o porquê.
Digamos que você está vendendo sua casa e ela tem um preço de tabela de $ 200.000, mas você está disposto a aceitar uma oferta de $ 195.000. Você pode reduzir o preço de tabela em US$ 5.000 ou pode oferecer estrategicamente US$ 5.000 em pontos de venda.
Você ainda acabaria com a mesma quantia de dinheiro, mas o comprador provavelmente ficaria melhor com os pontos em vez do desconto de US$ 5.000. Os pontos viriam com uma dedução fiscal e reduziriam a taxa de juros do empréstimo, o que reduziria o custo total de juros da hipoteca.
Negociação de pontos pagos pelo vendedor
Seria ótimo ter pontos ou custos de fechamento pagos pelo vendedor quando você está comprando uma casa, pois você economizará uma quantia significativa de dinheiro; no entanto, ambas as partes preferem se separar com o mínimo de dinheiro possível. Pedir pontos ou concessões pagos pelo vendedor pode ser possível e vale a pena pedir, dependendo do mercado imobiliário e da negociação.
O primeiro passo é determinar se você está no mercado de um comprador ou no mercado de um vendedor. Se você está no mercado de um comprador e a concorrência para vender é alta, então você tem uma chance melhor de fazer com que o vendedor pague. Além disso, se o proprietário não conseguir vender sua propriedade por um tempo, é mais provável que ofereça pontos para fechar o negócio.
Outro ponto a ser observado é quanto você está pedindo ao comprar a casa. Por exemplo, se a casa precisar de alguns reparos, pode não ser prudente pedir ao vendedor para cobrir esses reparos e seus pontos. Decidir o que é mais importante será melhor e menos complicado, tornando mais provável que o proprietário venda para você.
Se você estiver trabalhando com um corretor de imóveis, poderá perguntar sobre imóveis na mesma área e se eles fecharam com pontos pagos pelo vendedor, o que pode fortalecer seu lugar nas negociações.
Exemplo de pontos pagos pelo vendedor
Aqui está um exemplo hipotético para mostrar como funcionam os pontos pagos pelo vendedor. Digamos que um comprador queira comprar uma casa com um preço de venda de $ 250.000. O comprador planeja colocar um adiantamento de $ 50.000 ou 20% do preço de compra.
Como resultado, o comprador planeja fazer um empréstimo hipotecário de $ 200.000 a ser pago em parcelas mensais por 30 anos a uma taxa de 4,50%. Abaixo estão os detalhes financeiros do empréstimo.
TT
Conforme mostrado acima, o pagamento mensal da hipoteca do comprador seria de $ 1.013, excluindo impostos sobre a propriedade e seguro residencial. Ao final do período de 30 anos, a casa custaria ao comprador $ 164.814 em juros.
O vendedor decide oferecer dois pontos pagos pelo vendedor. O credor reduz a taxa de juros em 0,25% para cada ponto, o que significa que a nova taxa de juros é de 4,0%. Abaixo estão os novos detalhes financeiros do empréstimo.
TT
O pagamento mensal da hipoteca do comprador diminuiria para US$ 955 por mês, excluindo impostos sobre a propriedade e seguro residencial. Ao final do período de 30 anos, a casa custaria ao comprador $ 143.739 em juros.
Assumindo que nenhum pagamento extra foi feito ao longo do empréstimo, o comprador economizaria $ 21.074 no momento em que o empréstimo hipotecário fosse pago em 30 anos, graças aos pontos pagos pelo vendedor.
Destaques
Os vendedores podem oferecer o pagamento de pontos de desconto em uma transação imobiliária para uma hipoteca para atrair um comprador para selar o negócio.
Os pontos pagos pelo vendedor reduzem a taxa de juros de um empréstimo hipotecário em graus variados, dependendo do credor; geralmente, comprar um ponto reduz a taxa em 0,25%.
Os custos de fechamento para os quais as concessões do vendedor podem ser usadas incluem taxas de originação, impostos de propriedade pré-pagos, honorários advocatícios e seguro de título.
Os vendedores também podem pagar concessões para cobrir os custos de fechamento, que vêm com limites de quanto pode ser contribuído, dependendo do tipo de empréstimo.
Os pontos pagos pelo vendedor são descontos ou custos pagos pelo vendedor de imóveis ou outro bem em nome do comprador.
PERGUNTAS FREQUENTES
Quanto um ponto reduz sua taxa de juros?
Cada ponto normalmente reduz sua taxa de juros em 0,25%.
Quais são os pontos pagos no fechamento?
Os pontos mais comuns pagos no fechamento são os pontos de hipoteca. O comprador paga taxas diretamente ao credor no momento do fechamento para receber uma taxa de juros reduzida em sua hipoteca. Os pontos pagos no fechamento também podem ser pagos pelo vendedor para fechar o negócio.
Por que um vendedor pagaria pontos?
Um vendedor pagaria pontos por uma variedade de razões. Se o mercado imobiliário é um mercado de compradores e vender a casa é difícil devido a muita concorrência, um vendedor pagaria pontos para atrair mais compradores e fechar um negócio. Isso é particularmente verdadeiro se o vendedor precisar do dinheiro da venda.
Os pontos pagos pelo vendedor são dedutíveis?
De acordo com o IRS, "os pontos pagos pelo vendedor de uma casa não podem ser deduzidos como juros sobre o retorno do vendedor, mas são uma despesa de venda que reduzirá o valor do ganho obtido".
