Satıcı Tarafından Ödenen Puanlar
Satıcı Tarafından Ödenen Puanlar Nelerdir?
"Satıcı tarafından ödenen puanlar" terimi, bir işlemde satıcı tarafından alıcıya sunulan bir taviz veya indirim anlamına gelir. Puanlar, kredinin ömrü boyunca alıcı tarafından ödenen toplam faizi azaltabilir. Satıcı tarafından ödenen puanlar genellikle gayrimenkul işlemlerinde bulunur ve normalde alıcının borç verenine ödenen toplu bir tutardan oluşur. Puanlar, alıcının ipotek kredisinde ödemesi gereken faiz oranını düşürmeye yardımcı olur , burada bir puan ipotek kredisinde %1'e eşittir.
Satıcı Tarafından Ödenen Puanları Anlama
Mortgag e puanları,. bir evin satın alma fiyatı için bir ipotek kredisinin faiz oranını düşürmek için ödenen bir ücreti temsil eder. Mortgage puanları aynı zamanda bir ipotek kredisinin faiz oranını belirli bir oranda düşürebildikleri için indirim puanları olarak da adlandırılır.
Ev alıcıları bazen kredinin ömrü boyunca toplam faiz maliyetinden tasarruf etmek amacıyla kredinin faiz oranını düşürmek için ipotek puanları satın alırlar. İpotek puanlarının ücreti, kredinin kapanışında veya kredi veren ile belgeler imzalandığında ödenir. Ev alıcıları genellikle ipotek puanları satın alsa da, bazen bir satıcı, alıcıyı evi satın almaya ikna etmek için alıcı adına ipotek puanları ödemeyi teklif edebilir.
Her puan için faiz oranı indirimi miktarı borç verenler arasında değişebilir, ancak genellikle bir ipotek puanı satın almak, bir kredinin faiz oranını %0,25 oranında düşürür. Yani %4 olan konut kredisi faiz oranı %3,75'e düşürülecek.
Tipik olarak, bir ipotek puanı kredi tutarının %1'ine mal olur, bu da 200.000 $'lık bir kredi için bir ipotek noktası satın almanın 2.000 $'a mal olacağı anlamına gelir (0,01 * 200.000 $).
Satıcı Tarafından Ödenen Puanlar ve Satıcı İmtiyazları
Satıcı tavizleri, bir evin satıcısının, alıcının kapanış maliyetlerinin bir kısmını ödemeye karar vermesidir. Bir satıcı, özellikle alıcı pazarında, evi hızlı bir şekilde satmak ve anlaşmayı kapatmak için bunu yapar.
Satıcı tavizleri asla alıcının toplam kapanış maliyetlerinden daha yüksek olamaz.
Satıcı tavizleri yalnızca alıcının kapanış maliyetleri için kullanılabilir. Kredi faizini azaltan noktalar değildir. Karşılayabilecekleri belirli kapanış maliyetleri her krediye göre değişse de, genellikle başlangıç ücretlerini, ev inceleme ücretlerini, ekspertizleri, avukat ücretlerini, tapu sigortasını, kayıt ücretlerini ve önceden ödenmiş emlak vergilerini kapsar.
Satıcı İmtiyaz Sınırları
Bir satıcının kapanış maliyetlerine ne kadar katkıda bulunabileceğinin sınırları vardır. FHA ve USDA kredilerinde limit, kredi tutarının %6'sıdır. Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından sağlanan geleneksel krediler için limit, peşinat tutarından türetilir. Peşinat %10 veya daha az ise, satıcı sadece %3 katkıda bulunabilir. %10 ile %25 arasındaki peşinatlar için limit %6, %25'in üzerindeki peşinatlar için limit %9'dur. Yatırım amaçlı gayrimenkul için maksimum %2 ve VA kredileri için maksimum %4'tür.
Özel Hususlar
ipotek faizi ve puan kesintilerini kullanarak vergi yükünüzü azaltabilirsiniz . Ancak bunu yapabilmeniz için yerine getirilmesi gereken bazı gereksinimler vardır.
Toplam borcunuzun yalnızca ilk 750.000$'ı için ödenen ipotek faizini düşebilirsiniz. Internal Revenue Service (IRS),. yalnızca borcunuzu 16 Aralık 2017'den önce yüklediyseniz, 1 milyon dolara kadar bu sınırın ötesine geçmenize izin verir.
İpotek kredisi, birincil ikametgahınızı finanse etmek için kullanılmalıdır. Ödenen puanlar, kapanışta veya hesap cetvelinde ayrıca listelenen maliyetler için olamaz. Bu maliyetler, değerlendirme ücretlerini, tapu ücretlerini, inceleme ücretlerini, avukatlık ücretlerini ve emlak vergilerini içerir.
Faiz oranınızı düşürmek için puanlar için ek para ödemenin buna değip değmeyeceğini belirlemek için, başabaş noktanızı belirlemeniz gerekir; peşin ödenen faizden yararlanacağınız nokta.
Son olarak, kredi verenlerin puan vermesi yerel bölgenizde yerleşik bir uygulama olmalıdır. Puanlar, kredinin anapara tutarının bir yüzdesi olarak hesaplanmalı ve bir kesintiye hak kazanabilmeniz için tutar, ödeme beyanınızda puan olarak açıkça gösterilmelidir.
Satıcı Tarafından Ödenen Puanların Avantajları
Satıcı tarafından ödenen puanlar hem alıcılara hem de satıcılara avantajlar sunar.
Daha Düşük Faiz Maliyetleri
Satıcı puanları, bir alıcının ipoteklerinde borç verene ödediği faiz oranını düşürür Bu puanlar ayrıca, borçlu kredi süresince daha az faiz ödeyeceğinden, nihai olarak ev için ödenen fiyatı düşürerek alıcının peşinatını artırma etkisine sahiptir. .
Satıcı puanları, borçlunun ipoteği daha kolay karşılamasına yardımcı olmak için aylık ödemeyi düşürmek için de kullanılabilir. Bir ipotek faiz oranı düşürülürse, aylık ödeme de genellikle düşürülür.
Vergi indirimi
Yukarıda da bahsedildiği gibi satıcı tarafından ödenen puanların alıcı için de vergi avantajları vardır. Ev alıcısının gelir vergilerinden ipotek faizi olarak düşülebilirler. IRS, satıcı tarafından ödenen puanları, ön ödemeli faiz veya evin alıcısı tarafından ödenen faiz olarak kabul eder. İpotek faizi, bir ev sahibinin vergilerini ödediğinde toplam vergiye tabi gelirinden düşülebilir. Sonuç olarak, satıcı puanları da düşülebilir ve bu da alıcının vergi yükümlülüğünü azaltır.
Satıcılar Evlerini Hızla Satabilir
Evlerini hızlı bir şekilde satmak isteyenler, satıcı tarafından ödenen puanlarla teklifi tatlandırarak alıcıları cezbedebilir. Satıcı puanları, düz bir indirimden daha çekici bir seçenek olabilir. İşte neden.
Diyelim ki evinizi satıyorsunuz ve 200.000 dolarlık bir liste fiyatı var, ancak 195.000 dolarlık bir teklifi kabul etmeye hazırsınız. Liste fiyatını 5.000 ABD Doları kadar düşürebilir veya bunun yerine stratejik olarak 5.000 ABD Doları satıcı puanları teklif edebilirsiniz.
Yine aynı miktarda paraya sahip olursunuz, ancak alıcı muhtemelen 5.000 dolarlık indirime kıyasla puanlarla daha iyi durumda olacaktır. Puanlar bir vergi indirimi ile gelecek ve kredinin faiz oranını düşürecek ve bu da ipoteğin toplam faiz maliyetini düşürecektir.
Satıcı Tarafından Ödenen Puan Pazarlığı
Bir ev satın alırken satıcı tarafından ödenen puanların veya kapanış maliyetlerinin olması harika olurdu, çünkü önemli miktarda para biriktirirsiniz; ancak her iki taraf da mümkün olduğunca az parayla ayrılmayı tercih eder. Satıcı tarafından ödenen puanlar veya tavizler istemek, konut piyasasına ve pazarlığa bağlı olarak mümkün ve talep edilmeye değer olabilir.
İlk adım, alıcı pazarında mı yoksa satıcı pazarında mı olduğunuzu belirlemektir. Bir alıcı pazarındaysanız ve satış rekabeti yüksekse, satıcıya ödeme yapma şansınız daha yüksektir. Ayrıca, ev sahibi bir süredir mülkünü satamamışsa, anlaşmayı kapatmak için puan verme olasılıkları daha yüksek olacaktır.
Unutulmaması gereken bir diğer nokta ise evi satın alırken ne kadar para istediğinizdir. Örneğin, evin bazı onarımlara ihtiyacı varsa, satıcıdan bu onarımları ve puanlarınızı karşılamasını istemek ihtiyatlı olmayabilir. Hangisinin daha önemli olduğuna karar vermek daha iyi ve daha az karmaşık olacak ve ev sahibinin size satış yapma olasılığını artıracaktır.
Bir emlakçı ile çalışıyorsanız, aynı bölgedeki mülkleri ve satıcı tarafından ödenen puanlarla kapanıp kapanmadığını sorabilirsiniz, bu da pazarlıklardaki yerinizi güçlendirebilir.
Satıcı Tarafından Ödenen Puan Örneği
Satıcı tarafından ödenen puanların nasıl çalıştığını gösteren varsayımsal bir örnek. Diyelim ki bir alıcı 250.000 $ liste fiyatıyla bir ev satın almak istiyor. Alıcı , 50.000 $ veya satın alma fiyatının %20'si kadar bir peşinat ödemeyi planlıyor .
Sonuç olarak, alıcı 30 yıl boyunca %4,50 oranında aylık taksitler halinde ödenmek üzere 200.000$'lık konut kredisi çekmeyi planlıyor. Aşağıda kredinin finansal detayları yer almaktadır.
TTT
Yukarıda gösterildiği gibi, alıcının aylık ipotek ödemesi, emlak vergileri ve ev sigortası hariç 1.013$ olacaktır. 30 yıllık sürenin sonunda, ev alıcıya 164.814 $ faize mal olacak.
Satıcı, satıcı tarafından ödenen iki puan sunmaya karar verir. Borç veren her nokta için faiz oranını %0.25 düşürür, yani yeni faiz oranı %4.0 olur. Kredinin yeni finansal detayları aşağıdadır.
TTT
Alıcının aylık ipotek ödemesi, emlak vergileri ve ev sigortası hariç, ayda 955 dolara düşecek. 30 yıllık sürenin sonunda, ev alıcıya 143.739 $ faize mal olacak.
Kredi süresi boyunca herhangi bir ekstra ödeme yapılmadığı varsayıldığında, satıcı tarafından ödenen puanlar sayesinde, ipotek kredisi 30 yılda ödendiğinde alıcı 21.074 $ tasarruf etmiş olacaktır.
Öne Çıkanlar
Satıcılar, bir alıcıyı anlaşmayı imzalamaya ikna etmek için bir gayrimenkul işleminde ipoteğe yönelik indirim puanları ödemeyi teklif edebilir.
Satıcı tarafından ödenen puanlar, bir ipotek kredisinin faiz oranını borç verene bağlı olarak değişen derecelerde düşürür; genellikle, bir puan satın almak oranı %0,25 oranında düşürür.
Satıcı imtiyazlarının kullanılabileceği kapanış maliyetleri, başlangıç ücretlerini, ön ödemeli emlak vergilerini, avukatlık ücretlerini ve tapu sigortasını içerir.
Satıcılar ayrıca, kredi türüne bağlı olarak ne kadar katkı sağlanabileceğine ilişkin sınırlamalarla gelen kapanış maliyetlerini karşılamak için tavizler ödeyebilirler.
Satıcı tarafından ödenen puanlar, alıcı adına gayrimenkul veya başka bir varlığın satıcısı tarafından ödenen indirimler veya masraflardır.
SSS
Bir Puan Faiz Oranınızı Ne Kadar Düşürür?
Her puan tipik olarak faiz oranınızı %0,25 oranında düşürür.
Kapanışta Ne Kadar Puan Ödenir?
Kapanışta ödenen en yaygın puanlar ipotek puanlarıdır. Alıcı, ipoteklerinde indirimli bir faiz oranı almak için kapanış anında borç verene ücretleri doğrudan öder. Kapanışta ödenen puanlar, anlaşmayı kapatmak için satıcı tarafından da ödenebilir.
Bir Satıcı Neden Puan Öder?
Bir satıcı çeşitli nedenlerle puan ödeyecektir. Konut piyasası bir alıcı piyasasıysa ve çok fazla rekabet nedeniyle evi satmak zorsa, satıcı daha fazla alıcıyı cezbetmek ve bir anlaşma yapmak için puan ödeyecektir. Bu, özellikle satıcının satıştan elde edilen nakit paraya ihtiyacı varsa geçerlidir.
Satıcı Tarafından Ödenen Puanlar Vergisinden Düşülebilir mi?
IRS'ye göre, "Bir evin satıcısı tarafından ödenen puanlar, satıcının geri dönüşünde faiz olarak düşülemez, ancak gerçekleşen kazanç miktarını azaltacak bir satış gideridir."
