Seljandi greiddir punktar

Hvað eru punktar sem eru greiddir af seljanda?

Hugtakið "seljandi greiddir punktar" vísar til ívilnunar eða afsláttar sem seljandi býður kaupanda í viðskiptum. Punktarnir geta lækkað heildarvexti sem kaupandi greiðir yfir líftíma lánsins. Seljandi greiddir punktar eru almennt að finna í fasteignaviðskiptum og samanstanda venjulega af eingreiðslu sem greidd er til lánveitanda kaupanda. Punktarnir hjálpa til við að lækka vextina sem kaupandi þarf að greiða af húsnæðisláni sínu,. þar sem einn punktur jafngildir 1% af veðláninu.

Skilningur á seljendagreiddum punktum

Veðpunktar tákna gjald sem greitt er til að lækka vexti á veðláni fyrir kaupverð húsnæðis. Veðpunktar eru einnig kallaðir afsláttarpunktar vegna þess að þeir geta einnig lækkað vexti á húsnæðisláni um ákveðið hlutfall.

Íbúðakaupendur kaupa stundum veðpunkta til að lækka vexti lánsins með það að markmiði að spara heildarvaxtakostnað yfir líftíma lánsins. Gjald fyrir veðpunkta er greitt við lok láns eða þegar skjöl eru undirrituð hjá lánveitanda. Þó að íbúðakaupendur kaupi venjulega veðpunkta, gæti seljandi stundum boðið að greiða veðpunkta fyrir hönd kaupandans til að tæla kaupandann til að kaupa húsið.

Upphæð vaxtalækkunar fyrir hvern punkt getur verið mismunandi milli lánveitenda, en venjulega myndi kaup á einum veðpunkti lækka vexti á láni um 0,25%. Með öðrum orðum myndu 4% vextir fasteignalána lækka í 3,75%.

Venjulega kostar einn veðpunktur 1% af lánsfjárhæðinni, sem þýðir að það myndi kosta $2.000 að kaupa einn veðpunkt fyrir $200.000 lán (0,01 * $200.000).

Seljandi greiddir punktar vs. Ívilnanir seljanda

Ívilnanir seljanda eru þegar seljandi húsnæðis ákveður að greiða hluta af lokunarkostnaði kaupanda. Seljandi myndi gera þetta til að selja húsið fljótt og loka samningnum, sérstaklega á kaupendamarkaði.

Ívilnanir seljanda geta aldrei verið hærri en heildarlokunarkostnaður kaupanda.

Ívilnanir seljanda má aðeins nýta upp í kostnað við lokun kaupanda. Það eru ekki punktar sem lækka vexti á láninu. Þó að sérstakur lokunarkostnaður sem þeir geta staðið undir sé breytilegur eftir hverju láni, þá ná þeir venjulega til upphafsgjalda, hússkoðunargjalda, úttekta, lögfræðingagjalda, eignartrygginga, upptökugjalda og fasteignaskatta sem eru fyrirframgreiddir.

Ívilnunarmörk seljanda

Það eru takmörk fyrir því hversu mikið seljandi getur lagt til lokakostnaðar. Takmarkið á FHA og USDA lánum er 6% af lánsfjárhæðinni. Fyrir hefðbundin lán veitt af Fannie Mae eða Freddie Mac eru mörkin dregin af útborgunarupphæðinni. Ef útborgun er 10% eða minna getur seljandi aðeins lagt fram 3%. Fyrir niðurgreiðslur á milli 10% og 25% eru mörkin 6% og fyrir útborganir yfir 25% eru mörkin 9%. Fyrir fjárfestingareign er hámarkið 2% og fyrir VA lán er hámarkið 4%.

Sérstök atriði

Þú gætir verið fær um að lækka skattbyrði þína sem kaupandi í samningi með því að nota frádrátt fyrir veðvexti og punkta. En það eru ákveðnar kröfur sem þarf að uppfylla áður en þú getur gert það.

Þú getur aðeins dregið frá veðvexti sem greiddir eru af fyrstu $750.000 af heildarskuldum þínum. Ríkisskattþjónustan ( IRS ) leyfir þér að fara út fyrir þessi mörk - allt að $ 1 milljón - aðeins ef þú stofnaðir til skulda fyrir desember. 16, 2017.

Veðlánið verður að nota til að fjármagna aðalbústaðinn þinn. Greiddir punktar geta ekki verið fyrir kostnað sem er skráður sérstaklega við lokun eða á uppgjörsblaði. Þessi kostnaður felur í sér matsgjöld, eignargjöld, skoðunargjöld, lögfræðingagjöld og fasteignagjöld.

Til að ákvarða hvort aukapeningur fyrir stig til að lækka vextina sé þess virði þarftu að ákvarða jöfnunarpunktinn þinn; staðurinn þar sem þú munt njóta góðs af fyrirframgreiddum vöxtum.

Að lokum verður það að vera viðtekin venja á þínu svæði fyrir lánveitendur að bjóða upp á stig. Stigin verða að vera reiknuð sem hlutfall af höfuðstól lánsins og upphæðin verður að koma skýrt fram sem punktar á uppgjörsyfirliti þínu til að þú eigir rétt á frádrætti.

Ávinningur af greiddum punktum seljanda

Punktar sem greiddir eru af seljendum bjóða upp á fríðindi fyrir bæði kaupendur og seljendur.

###Minni vaxtakostnaður

Seljandi punktar lækka vextina sem kaupandi greiðir lánveitanda af húsnæðisláni sínu. Þessir punktar hafa einnig þau áhrif að auka innborgun kaupanda með því að lækka verðið sem að lokum er greitt fyrir heimilið þar sem lántaki mun greiða minni vexti á lánstímanum .

Einnig væri hægt að nota seljandapunkta til að lækka mánaðarlega greiðsluna og hjálpa lántakandanum að eiga auðveldara með að hafa efni á húsnæðisláninu. Ef vextir húsnæðislána eru lækkaðir er mánaðarleg greiðsla yfirleitt einnig lækkuð.

###Skattafsláttur

Eins og getið er hér að ofan hafa seljendagreiddir punktar einnig skattalega kosti fyrir kaupandann. Hægt er að draga þá frá tekjusköttum húsnæðiskaupanda sem vexti af húsnæðislánum. IRS lítur á seljendagreidda punkta sem fyrirframgreidda vexti eða vexti sem kaupandi heimilisins greiðir. Hægt er að draga veðvexti frá heildarskattskyldum tekjum húseiganda þegar þeir leggja fram skatta sína. Þar af leiðandi er einnig hægt að draga sölupunkta frá, sem dregur úr skattskyldu kaupanda.

Seljendur geta selt heimili sitt fljótt

Fólk sem vill selja húsnæði sitt hratt getur tælt kaupendur með því að sætta tilboðið með punktum sem seljandi greiðir. Seljandi punktar geta verið meira aðlaðandi valkostur en beinn afsláttur. Hér er hvers vegna.

Segjum að þú sért að selja húsið þitt og það hefur listaverð upp á $200.000, en þú ert tilbúinn að samþykkja tilboð upp á $195.000. Þú gætir lækkað listaverðið um $5.000 eða þú gætir boðið $5.000 í sölupunkta í staðinn.

Þú myndir samt enda með sömu upphæð, en kaupandinn væri líklega betur settur með punktana á móti $5.000 afsláttinn. Stigunum myndi fylgja skattafsláttur og lækka vexti lánsins sem myndi lækka heildarvaxtakostnað húsnæðislánsins.

Að semja um punkta sem seljanda greidd

Það væri frábært að fá punkta eða lokakostnað greiddan af seljanda þegar þú ert að kaupa hús þar sem þú sparar umtalsverðan pening; þó vildu báðir aðilar helst skilja við eins lítið fé og hægt er. Það getur verið mögulegt og þess virði að biðja um punkta eða ívilnanir sem greiddir eru af seljanda, allt eftir húsnæðismarkaði og samningaviðræðum.

Fyrsta skrefið er að ákvarða hvort þú ert á kaupendamarkaði eða seljandamarkaði. Ef þú ert á kaupendamarkaði og samkeppnin um að selja er mikil, þá hefurðu meiri möguleika á að fá seljandann til að borga. Einnig, ef húseigandinn hefur ekki getað selt eign sína í nokkurn tíma, eru líklegri til að bjóða upp á stig til að loka samningnum.

Annar punktur til að hafa í huga er hversu mikið þú ert að biðja um þegar þú kaupir húsið. Til dæmis, ef húsið þarfnast viðgerða, gæti verið að það sé ekki skynsamlegt að biðja seljanda um að standa straum af þeim viðgerðum og punktum þínum. Að ákveða hvað er mikilvægara verður betra og minna flókið, sem gerir það líklegra að húseigandinn selji þér.

Ef þú ert að vinna með fasteignasala geturðu spurt hann um eignir á sama svæði og hvort þær hafi lokað með seljegreiddum punktum, sem getur styrkt stöðu þína í samningaviðræðunum.

Dæmi um punkta sem seljandi greiðir

Hér er ímyndað dæmi til að sýna hvernig punktar sem greiðast af seljanda virka. Segjum að kaupandi vilji kaupa heimili með skráningarverð upp á $250.000. Kaupandinn ætlar að leggja inn 50.000 dollara eða 20% af kaupverðinu.

Fyrir vikið ætlar kaupandinn að taka 200.000 dollara veðlán sem greiða skal með mánaðarlegum afborgunum í 30 ár á genginu 4,50%. Hér að neðan eru fjárhagslegar upplýsingar um lánið.

TTT

Eins og sýnt er hér að ofan myndi mánaðarleg veðgreiðsla kaupanda vera $1.013 án fasteignaskatta og heimilistrygginga. Í lok 30 ára tímabilsins myndi heimilið kosta kaupandann $ 164.814 í vexti.

Seljandi ákveður að bjóða upp á tvo punkta sem seljanda greiða. Lánveitandinn lækkar vextina um 0,25% fyrir hvern punkt, sem þýðir að nýju vextirnir eru 4,0%. Hér að neðan eru nýjar fjárhagslegar upplýsingar um lánið.

TTT

Mánaðarleg veðgreiðsla kaupanda myndi lækka í $955 á mánuði, að undanskildum fasteignagjöldum og heimilistryggingum. Í lok 30 ára tímabilsins myndi heimilið kosta kaupandann $ 143.739 í vexti.

Að því gefnu að engar aukagreiðslur væru gerðar á lánstímanum myndi kaupandinn spara $21.074 þegar veðlánið var greitt upp á 30 árum, þökk sé punktunum sem seljandi greiddi.

##Hápunktar

Seljendur geta boðið að greiða afsláttarpunkta í fasteignaviðskiptum í átt að veði til að tæla kaupanda til að innsigla samninginn.
Seljandi greiddir punktar lækka vexti á húsnæðisláni í mismiklum mæli eftir lánveitanda; Venjulega, að kaupa einn punkt lækkar hlutfallið um 0,25%.
Lokakostnaður sem hægt er að nota ívilnanir seljanda fyrir eru stofngjöld, fyrirframgreiddir fasteignaskattar, lögfræðingagjöld og eignarréttartryggingar.
Seljendur geta einnig greitt ívilnanir til að standa straum af lokunarkostnaði, sem fylgja takmörkunum á því hversu mikið er hægt að leggja fram eftir tegund láns.
Seljandi greiddir punktar eru endurgreiðslur eða kostnaður sem seljandi fasteignar eða annarrar eignar greiðir fyrir hönd kaupanda.

##Algengar spurningar

Hversu mikið lækkar punktur vextina þína?

Hver punktur lækkar venjulega vexti þína um 0,25%.

Hvaða punktar eru greiddir við lokun?

Algengustu punktarnir sem greiddir eru við lokun eru veðpunktar. Kaupandi greiðir gjöld beint til lánveitanda við lokun til að fá lækkaða vexti af húsnæðisláni sínu. Einnig er hægt að greiða punkta sem greiddir eru við lokun af seljanda til að loka samningnum.

Hvers vegna myndi seljandi borga punkta?

Seljandi myndi borga stig af ýmsum ástæðum. Ef húsnæðismarkaðurinn er kaupendamarkaður og erfitt er að selja húsið vegna mikillar samkeppni, myndi seljandi borga stig til að tæla fleiri kaupendur og ganga frá samningi. Þetta á sérstaklega við ef seljandinn þarf reiðufé frá sölunni.

Eru seljendagreiddir punktar frádráttarbærir frá skatti?

Samkvæmt IRS, "Ekki er hægt að draga punkta sem seljandi húsnæðis greiðir frá sem vexti af ávöxtun seljanda, en þeir eru sölukostnaður sem mun draga úr magni hagnaðarins."