Säljaren betalade poäng
Vad är säljarbetalda poäng?
Termen "säljarbetalda poäng" avser en eftergift eller rabatt som en säljare erbjuder köparen i en transaktion. Poängen kan sänka den totala räntan som köparen betalar under lånets löptid. Säljarbetalda poäng är vanligt förekommande i fastighetsaffärer och består normalt av ett engångsbelopp som betalas till köparens långivare. Poängen bidrar till att sänka räntan som köparen måste betala på sitt bolån,. där en poäng motsvarar 1 % på bolånet.
Förstå säljarbetalda poäng
Bolånepoäng representerar en avgift som betalas för att sänka räntan på ett bolån till köpeskillingen för en bostad. Bolånepoäng kallas även för rabattpoäng eftersom de även kan sänka räntan på ett bolån med en viss procent.
Bostadsköpare köper ibland bolånepoäng för att sänka lånets ränta med målet att spara på den totala räntekostnaden under lånets löptid. Avgiften för bolånepoängen betalas vid lånets stängning eller när dokumenten är undertecknade med långivaren. Även om bostadsköpare vanligtvis köper bolånepoäng, kan en säljare ibland erbjuda sig att betala bolånepoäng för köparens räkning för att locka köparen att köpa bostaden.
Mängden räntesänkning för varje punkt kan variera mellan långivare, men vanligtvis skulle ett köp av en bolånepunkt sänka räntan på ett lån med 0,25 %. Med andra ord skulle en bolåneränta på 4 % sänkas till 3,75 %.
Vanligtvis kostar en bolånepoäng 1 % av lånebeloppet, vilket innebär att det skulle kosta 2 000 USD att köpa en bolånepoäng för ett lån på 200 000 USD (0,01 * 200 000 USD).
Säljarbetalda poäng vs. Säljarkoncessioner
Säljarmedgivanden är när säljaren av en bostad bestämmer sig för att betala en del av köparens stängningskostnader. En säljare skulle göra detta för att snabbt sälja huset och avsluta affären, särskilt på en köpares marknad.
Säljarkoncessioner kan aldrig vara högre än köparens totala stängningskostnader.
Säljarkoncessioner kan endast användas mot köparens slutkostnader. De är inte poäng som minskar räntan på lånet. Även om de specifika stängningskostnaderna de kan täcka kommer att variera för varje lån, täcker de vanligtvis ursprungsavgifter, bostadsinspektionsavgifter, värderingar, advokatarvoden, titelförsäkring, registreringsavgifter och fastighetsskatter som är förbetalda.
Säljarkoncessionsgränser
Det finns gränser för hur mycket en säljare kan bidra med till stängningskostnaderna. Gränsen för FHA- och USDA-lån är 6% av lånebeloppet. För konventionella lån från Fannie Mae eller Freddie Mac härleds gränsen från handpenningsbeloppet. Om handpenningen är 10 % eller mindre kan säljaren endast bidra med 3 %. För handpenning mellan 10 % och 25 % är gränsen 6 % och för handpenning över 25 % är gränsen 9 %. För en förvaltningsfastighet är max 2 % och för VA-lån är max 4 %.
Särskilda överväganden
Du kanske kan sänka din skattebörda som köpare i en affär genom att använda avdrag för boränta och poäng. Men det finns vissa krav som måste uppfyllas innan du kan göra det.
Du kan dra av räntan på bolånet endast på de första $750 000 av din totala skuld. Internal Revenue Service (IRS) tillåter dig att gå över den gränsen - upp till 1 miljon dollar - bara om du ådrog dig din skuld före december. 16, 2017.
Bolånet ska användas för att finansiera din primära bostad. Poängen som betalas kan inte vara för kostnader som anges separat vid bokslutet eller på avräkningsbladet. Dessa kostnader inkluderar värderingsavgifter, titelavgifter, inspektionsavgifter, advokatarvoden och fastighetsskatter.
För att avgöra om ytterligare betalande pengar för poäng för att sänka din ränta är värt det, måste du bestämma din brytpunkt; den punkt där du kommer att dra nytta av den förskottsbetalda räntan.
Slutligen måste det vara en etablerad praxis i ditt närområde för långivare att erbjuda poäng. Poängen måste beräknas som en procentandel av lånets kapitalbelopp och beloppet måste tydligt framgå som poäng på ditt avräkningsbesked för att du ska ha rätt till avdrag.
Fördelar med Säljarbetalda poäng
Säljarbetalda poäng erbjuder fördelar för både köpare och säljare.
###Lägre räntekostnader
Säljarpoäng minskar räntan som en köpare betalar till långivaren på sitt bolån. Dessa poäng har också effekten av att öka en köpares handpenning genom att minska priset som slutligen betalas för bostaden eftersom låntagaren kommer att betala mindre ränta under lånet .
Säljarpoäng kan också användas för att sänka den månatliga betalningen och hjälpa låntagaren att ha råd med bolånet lättare. Om en bolåneränta sänks, sänks vanligtvis också månadsbetalningen.
###Skatteavdrag
Som nämnts ovan har säljarbetalda poäng även skattefördelar för köparen. De kan dras av från bostadsköparens inkomstskatter som boränta. IRS betraktar säljarbetalda poäng som förutbetald ränta eller ränta som betalas av köparen av bostaden. Bolåneränta kan dras av från en husägares totala skattepliktiga inkomst när de lämnar in sin skatt. Som ett resultat kan även säljarpoäng dras av, vilket minskar köparens skattskyldighet.
Säljare kan sälja sin bostad snabbt
Människor som vill sälja sina bostäder snabbt kan locka köpare genom att söta erbjudandet med säljarbetalda poäng. Säljarpoäng kan vara ett mer attraktivt alternativ än en rak rabatt. Här är varför.
Låt oss säga att du säljer ditt hem, och det har ett listpris på $200 000, men du är villig att acceptera ett erbjudande på $195,000. Du kan sänka listpriset med $5 000 eller så kan du strategiskt erbjuda $5 000 i säljarpoäng istället.
Du skulle fortfarande sluta med samma summa pengar, men köparen skulle troligen ha det bättre med poängen jämfört med $5 000 rabatten. Poängen skulle komma med skatteavdrag och sänka lånets ränta, vilket skulle sänka bolånets totala räntekostnad.
Förhandla om säljarbetalda poäng
Det skulle vara bra att få poäng eller stängningskostnader som betalas av säljaren när du köper ett hus eftersom du kommer att spara en hel del pengar; båda parter skulle dock föredra att skiljas åt med så lite pengar som möjligt. Att be om säljarbetalda poäng eller eftergifter kan vara möjligt och värt att begära beroende på bostadsmarknaden och förhandlingen.
Det första steget är att avgöra om du är på en köpares marknad eller en säljares marknad. Om du befinner dig på en köpares marknad och konkurrensen om att sälja är stor, har du större chans att få säljaren att betala. Dessutom, om husägaren inte har kunnat sälja sin fastighet på ett tag, kommer de att vara mer benägna att erbjuda poäng för att avsluta affären.
En annan punkt att notera är hur mycket du begär när du köper huset. Till exempel, om huset behöver en del reparationer, kanske det inte är klokt att be säljaren att täcka dessa reparationer och dina poäng. Att bestämma vilket som är viktigast blir bättre och mindre komplicerat, vilket gör det mer troligt att husägaren kommer att sälja till dig.
Om du arbetar med en fastighetsmäklare kan du fråga dem om fastigheter i samma område och om de har stängt med säljarbetalda poäng, vilket kan stärka din plats i förhandlingarna.
Exempel på säljarbetalda poäng
Här är ett hypotetiskt exempel för att visa hur säljarbetalda poäng fungerar. Låt oss säga att en köpare vill köpa ett hem med ett noteringspris på $250 000. Köparen planerar att lägga en handpenning på 50 000 USD eller 20 % av köpeskillingen.
Som ett resultat planerar köparen att ta ett hypotekslån på 200 000 USD som ska betalas i månatliga avbetalningar i 30 år till en kurs av 4,50%. Nedan finns de finansiella detaljerna för lånet.
TTT
Som visas ovan skulle köparens månatliga bolånebetalning vara 1 013 USD exklusive fastighetsskatt och hemförsäkring. I slutet av 30-årsperioden skulle bostaden kosta köparen 164 814 dollar i ränta.
Säljaren bestämmer sig för att erbjuda två säljarbetalda poäng. Långivaren slår ner räntan med 0,25 % för varje punkt, vilket innebär att den nya räntan är 4,0 %. Nedan är de nya finansiella detaljerna för lånet.
TTT
Köparens månatliga bolånebetalning skulle minska till 955 USD per månad, exklusive fastighetsskatt och hemförsäkring. I slutet av 30-årsperioden skulle bostaden kosta köparen 143 739 dollar i ränta.
Om man antar att inga extra betalningar gjordes under lånet, skulle köparen spara 21 074 USD när bolånet betalades av på 30 år, tack vare de poäng som säljaren betalade.
##Höjdpunkter
Säljare kan erbjuda sig att betala rabattpoäng i en fastighetsaffär mot ett bolån för att locka en köpare att slutföra affären.
Säljarbetalda poäng sänker räntan på ett bolån i varierande grad, beroende på långivare; vanligtvis, köp en poäng sänker kursen med 0,25%.
Stängningskostnader som säljarens medgivanden kan användas för inkluderar startavgifter, förbetalda fastighetsskatter, advokatarvoden och titelförsäkring.
– Säljare kan också betala eftergifter för att täcka stängningskostnader, vilket kommer med gränser för hur mycket som kan skjutas till beroende på typ av lån.
- Säljarbetalda poäng är rabatter eller kostnader som betalas av säljaren av fastighet eller annan tillgång för köparens räkning.
##FAQ
Hur mycket sänker en poäng din ränta?
Varje poäng sänker vanligtvis din ränta med 0,25%.
Vilka poäng betalas ut vid stängning?
De vanligaste poängen som betalas vid stängning är bolånepoäng. Köparen betalar avgifter direkt till långivaren vid stängningstillfället för att få en reducerad ränta på sitt bolån. Poäng som betalas vid stängning kan också betalas av säljaren för att avsluta affären.
Varför skulle en säljare betala poäng?
En säljare skulle betala poäng av olika anledningar. Om bostadsmarknaden är en köpares marknad och det är svårt att sälja huset på grund av mycket konkurrens, skulle en säljare betala poäng för att locka fler köpare och avsluta en affär. Detta gäller särskilt om säljaren är i behov av pengarna från försäljningen.
Är säljarbetalda poäng avdragsgilla i skatt?
Enligt IRS, "Poäng som betalas av säljaren av ett hem kan inte dras av som en ränta på säljarens avkastning, men de är en försäljningskostnad som kommer att minska mängden realiserad vinst."
