Puntos pagados por el vendedor
¿Qué son los puntos pagados por el vendedor?
El término "puntos pagados por el vendedor" se refiere a una concesión o descuento ofrecido por un vendedor al comprador en una transacción. Los puntos pueden reducir el interés total pagado por el comprador durante la vigencia del préstamo. Los puntos pagados por el vendedor se encuentran comúnmente en transacciones de bienes raíces y normalmente consisten en una suma global pagada al prestamista del comprador. Los puntos ayudan a reducir la tasa de interés que el comprador debe pagar por su hipoteca,. donde un punto equivale al 1% del préstamo hipotecario.
Comprender los puntos pagados por el vendedor
puntos hipotecarios representan una tarifa que se paga para reducir la tasa de interés de un préstamo hipotecario por el precio de compra de una vivienda. Los puntos hipotecarios también se denominan puntos de descuento porque también pueden reducir la tasa de interés de un préstamo hipotecario en un cierto porcentaje.
Los compradores de viviendas a veces compran puntos hipotecarios para reducir la tasa de interés del préstamo con el objetivo de ahorrar en el costo total de interés durante la vigencia del préstamo. La tarifa por los puntos de la hipoteca se paga al cierre del préstamo o cuando se firman los documentos con el prestamista. Aunque los compradores de viviendas suelen comprar puntos de hipoteca, a veces un vendedor puede ofrecer pagar puntos de hipoteca en nombre del comprador para atraerlo a comprar la casa.
El monto de la reducción de la tasa de interés para cada punto puede variar entre los prestamistas, pero por lo general, la compra de un punto hipotecario reduciría la tasa de interés de un préstamo en un 0,25 %. Es decir, un tipo de interés de un préstamo hipotecario del 4% se reduciría al 3,75%.
Por lo general, un punto de hipoteca cuesta el 1 % del monto del préstamo, lo que significa que costaría $2000 comprar un punto de hipoteca por un préstamo de $200 000 (0,01 * $200 000).
Puntos pagados por el vendedor frente a concesiones del vendedor
Las concesiones del vendedor son cuando el vendedor de una casa decide pagar algunos de los costos de cierre del comprador. Un vendedor haría esto para vender rápidamente la casa y cerrar el trato, particularmente en un mercado de compradores.
Las concesiones del vendedor nunca pueden ser más altas que los costos totales de cierre del comprador.
Las concesiones del vendedor solo se pueden usar para cubrir los costos de cierre del comprador. No son puntos que reducen el interés del préstamo. Aunque los costos de cierre específicos que pueden cubrir variarán en cada préstamo, por lo general cubren las tarifas de originación, las tarifas de inspección de la vivienda, las tasaciones, los honorarios de abogados, el seguro de título, las tarifas de registro y los impuestos inmobiliarios que se pagan por adelantado.
Límites de concesión del vendedor
Hay límites a cuánto puede contribuir un vendedor a los costos de cierre. El límite de los préstamos FHA y USDA es del 6 % del monto del préstamo. Para préstamos convencionales proporcionados por Fannie Mae o Freddie Mac, el límite se deriva del monto del pago inicial. Si el pago inicial es del 10% o menos, el vendedor solo puede aportar el 3%. Para anticipos entre el 10% y el 25%, el límite es del 6%, y para anticipos superiores al 25%, el límite es del 9%. Para una propiedad de inversión, el máximo es del 2 % y para los préstamos VA, el máximo es del 4 %.
Consideraciones Especiales
Es posible que pueda reducir su carga fiscal como comprador en un trato mediante el uso de deducciones por intereses y puntos hipotecarios. Pero hay ciertos requisitos que deben cumplirse antes de poder hacerlo.
Puede deducir los intereses hipotecarios pagados solo sobre los primeros $750,000 de su deuda total. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) le permite ir más allá de ese límite, hasta $ 1 millón, solo si incurrió en su deuda antes del 16 de diciembre de 2017.
El préstamo hipotecario debe utilizarse para financiar su residencia principal. Los puntos pagados no pueden ser por costos que se enumeren por separado al cierre o en la hoja de liquidación. Estos costos incluyen tarifas de tasación, tarifas de títulos, tarifas de inspección, tarifas de abogados e impuestos a la propiedad.
Para determinar si vale la pena pagar dinero adicional por puntos para reducir su tasa de interés, deberá determinar su punto de equilibrio; el punto donde se beneficiará del interés prepago.
Finalmente, debe ser una práctica establecida en su área local que los prestamistas ofrezcan puntos. Los puntos deben calcularse como un porcentaje del monto principal del préstamo, y el monto debe mostrarse claramente como puntos en su estado de liquidación para que pueda calificar para una deducción.
Beneficios de los puntos pagados por el vendedor
Los puntos pagados por el vendedor ofrecen beneficios tanto para compradores como para vendedores.
Menores costos de interés
Los puntos del vendedor reducen la tasa de interés que el comprador paga al prestamista por su hipoteca. Estos puntos también tienen el efecto de aumentar el pago inicial del comprador al reducir el precio que finalmente se paga por la vivienda, ya que el prestatario pagará menos intereses durante el transcurso del préstamo. .
Los puntos del vendedor también se pueden usar para reducir el pago mensual, lo que ayuda al prestatario a pagar la hipoteca más fácilmente. Si se reduce la tasa de interés de una hipoteca, el pago mensual generalmente también se reduce.
Deducción fiscal
Como se mencionó anteriormente, los puntos pagados por el vendedor también tienen ventajas fiscales para el comprador. Se pueden deducir de los impuestos sobre la renta del comprador de la vivienda como intereses hipotecarios. El IRS considera los puntos pagados por el vendedor como intereses prepagos o intereses pagados por el comprador de la vivienda. Los intereses hipotecarios se pueden deducir de los ingresos imponibles totales del propietario de una vivienda cuando declaran sus impuestos. Como resultado, los puntos del vendedor también se pueden deducir, lo que reduce la responsabilidad fiscal del comprador.
Los vendedores pueden vender su casa rápidamente
Las personas que quieren vender sus casas rápidamente pueden atraer compradores endulzando la oferta con puntos pagados por el vendedor. Los puntos de vendedor pueden ser una opción más atractiva que un descuento directo. Este es el por qué.
Digamos que está vendiendo su casa y tiene un precio de lista de $200,000, pero está dispuesto a aceptar una oferta de $195,000. Podrías reducir el precio de lista en $5,000 o podrías ofrecer estratégicamente $5,000 en puntos de vendedor.
Aún terminaría con la misma cantidad de dinero, pero el comprador probablemente estaría mejor con los puntos que con el descuento de $5,000. Los puntos vendrían con una deducción de impuestos y reducirían la tasa de interés del préstamo, lo que reduciría el costo total de interés de la hipoteca.
Negociación de puntos pagados por el vendedor
Sería genial que el vendedor pague los puntos o los costos de cierre cuando compre una casa, ya que ahorrará una cantidad significativa de dinero; sin embargo, ambas partes preferirían separarse con la menor cantidad de dinero posible. Pedir puntos o concesiones pagados por el vendedor puede ser posible y vale la pena pedirlos dependiendo del mercado inmobiliario y la negociación.
El primer paso es determinar si está en un mercado de compradores o en un mercado de vendedores. Si está en un mercado de compradores y la competencia para vender es alta, entonces tiene más posibilidades de que el vendedor pague. Además, si el propietario no ha podido vender su propiedad durante un tiempo, es más probable que ofrezca puntos para cerrar el trato.
Otro punto a tener en cuenta es cuánto estás pidiendo al comprar la casa. Por ejemplo, si la casa necesita algunas reparaciones, puede que no sea prudente pedirle al vendedor que cubra esas reparaciones y sus puntos. Decidir cuál es más importante será mejor y menos complicado, lo que hará que sea más probable que el propietario le venda la casa.
Si está trabajando con un agente de bienes raíces, puede preguntarle sobre propiedades en la misma área y si cerraron con puntos pagados por el vendedor, lo que puede fortalecer su lugar en las negociaciones.
Ejemplo de puntos pagados por el vendedor
Aquí hay un ejemplo hipotético para mostrar cómo funcionan los puntos pagados por el vendedor. Digamos que un comprador quiere comprar una casa con un precio de lista de $250,000. El comprador planea hacer un pago inicial de $50,000 o el 20% del precio de compra.
Como resultado, el comprador planea sacar un préstamo hipotecario de $200,000 a ser pagado en cuotas mensuales por 30 años a una tasa de 4.50%. A continuación se presentan los detalles financieros del préstamo.
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Como se muestra arriba, el pago mensual de la hipoteca del comprador sería de $1,013 sin incluir los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda. Al final del período de 30 años, la casa le costaría al comprador $164,814 en intereses.
El vendedor decide ofrecer dos puntos pagados por el vendedor. El prestamista reduce la tasa de interés en un 0,25 % por cada punto, lo que significa que la nueva tasa de interés es del 4,0 %. A continuación se presentan los nuevos detalles financieros del préstamo.
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El pago mensual de la hipoteca del comprador disminuiría a $955 por mes, excluyendo los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda. Al final del período de 30 años, la casa le costaría al comprador $143,739 en intereses.
Suponiendo que no se realizaron pagos adicionales durante el transcurso del préstamo, el comprador ahorraría $21,074 para cuando el préstamo hipotecario se liquidara en 30 años, gracias a los puntos pagados por el vendedor.
Reflejos
Los vendedores pueden ofrecer pagar puntos de descuento en una transacción de bienes raíces hacia una hipoteca para atraer a un comprador a cerrar el trato.
Los puntos pagados por el vendedor reducen la tasa de interés de un préstamo hipotecario en un grado variable, según el prestamista; por lo general, comprar un punto reduce la tasa en un 0,25%.
Los costos de cierre para los que se pueden usar las concesiones del vendedor incluyen tarifas de originación, impuestos a la propiedad pagados por adelantado, honorarios de abogados y seguro de título.
Los vendedores también pueden pagar concesiones para cubrir los costos de cierre, que vienen con límites sobre cuánto se puede contribuir según el tipo de préstamo.
Los puntos pagados por el vendedor son descuentos o costos pagados por el vendedor de bienes inmuebles u otro activo en nombre del comprador.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuánto reduce un punto su tasa de interés?
Cada punto generalmente reduce su tasa de interés en un 0,25%.
¿Qué son los puntos que se pagan al cierre?
Los puntos más comunes que se pagan al cierre son puntos hipotecarios. El comprador paga los honorarios directamente al prestamista en el momento del cierre para recibir una tasa de interés reducida en su hipoteca. Los puntos pagados al cierre también pueden ser pagados por el vendedor para cerrar el trato.
¿Por qué un vendedor pagaría puntos?
Un vendedor pagaría puntos por una variedad de razones. Si el mercado inmobiliario es un mercado de compradores y vender la casa es difícil debido a la gran competencia, un vendedor pagaría puntos para atraer a más compradores y cerrar un trato. Esto es particularmente cierto si el vendedor necesita el efectivo de la venta.
¿Los puntos pagados por el vendedor son deducibles de impuestos?
Según el IRS, "los puntos pagados por el vendedor de una casa no se pueden deducir como intereses en la devolución del vendedor, pero son un gasto de venta que reducirá la cantidad de ganancia realizada".
