Vom Verkäufer bezahlte Punkte
Was sind vom Verkäufer bezahlte Punkte?
Der Begriff „vom Verkäufer bezahlte Punkte“ bezieht sich auf ein Zugeständnis oder einen Rabatt,. den ein Verkäufer dem Käufer bei einer Transaktion anbietet. Die Punkte können die vom Käufer über die Laufzeit des Darlehens gezahlten Gesamtzinsen senken. Vom Verkäufer bezahlte Punkte sind häufig bei Immobilientransaktionen zu finden und bestehen normalerweise aus einer Pauschalsumme, die an den Kreditgeber des Käufers gezahlt wird. Die Punkte tragen dazu bei, den Zinssatz zu senken, den der Käufer für seine Hypothek zahlen muss,. wobei ein Punkt 1 % des Hypothekendarlehens entspricht.
Vom Verkäufer bezahlte Punkte verstehen
Hypothekenpunkte stellen eine Gebühr dar, die gezahlt wird, um den Zinssatz eines Hypothekendarlehens für den Kaufpreis eines Eigenheims zu senken. Hypothekenpunkte werden auch Diskontpunkte genannt, weil sie auch den Zinssatz eines Hypothekendarlehens um einen bestimmten Prozentsatz senken können.
Hauskäufer kaufen manchmal Hypothekenpunkte, um den Zinssatz des Darlehens zu senken, mit dem Ziel, die gesamten Zinskosten über die Laufzeit des Darlehens zu sparen. Die Gebühr für die Hypothekenpunkte wird beim Abschluss des Darlehens oder bei der Unterzeichnung der Dokumente beim Darlehensgeber gezahlt. Obwohl Hauskäufer normalerweise Hypothekenpunkte kaufen, bietet ein Verkäufer manchmal an, Hypothekenpunkte im Namen des Käufers zu zahlen, um den Käufer zum Kauf des Hauses zu verleiten.
Die Höhe der Zinssenkung für jeden Punkt kann zwischen den Kreditgebern variieren, aber normalerweise würde der Kauf eines Hypothekenpunkts den Zinssatz für ein Darlehen um 0,25 % senken. Mit anderen Worten, ein Hypothekendarlehenszinssatz von 4 % würde auf 3,75 % reduziert.
Typischerweise kostet ein Hypothekenpunkt 1 % des Kreditbetrags, was bedeutet, dass es 2.000 $ kosten würde, einen Hypothekenpunkt für ein Darlehen von 200.000 $ zu kaufen (0,01 * 200.000 $).
Vom Verkäufer bezahlte Punkte vs. Verkäuferkonzessionen
Verkäuferkonzessionen liegen vor, wenn der Verkäufer eines Eigenheims beschließt, einen Teil der Abschlusskosten des Käufers zu übernehmen. Ein Verkäufer würde dies tun, um das Haus schnell zu verkaufen und das Geschäft abzuschließen, insbesondere auf einem Käufermarkt.
Die Zugeständnisse des Verkäufers können nie höher sein als die gesamten Abschlusskosten des Käufers.
Verkäuferkonzessionen können nur für die Abschlusskosten des Käufers verwendet werden. Sie sind keine Punkte, die die Zinsen für das Darlehen mindern. Obwohl die spezifischen Abschlusskosten, die sie abdecken können, bei jedem Darlehen unterschiedlich sind, decken sie in der Regel Gründungsgebühren, Hausinspektionsgebühren, Schätzungen, Anwaltsgebühren, Rechtstitelversicherung, Aufnahmegebühren und vorausbezahlte Grundsteuern ab.
Limits für Verkäuferkonzessionen
Es gibt Grenzen, wie viel ein Verkäufer zu den Abschlusskosten beitragen kann. Die Grenze für FHA- und USDA-Darlehen beträgt 6 % des Darlehensbetrags. Bei herkömmlichen Krediten von Fannie Mae oder Freddie Mac ergibt sich die Grenze aus der Anzahlungshöhe. Beträgt die Anzahlung 10 % oder weniger, kann der Verkäufer nur 3 % beitragen. Bei Anzahlungen zwischen 10 % und 25 % liegt die Grenze bei 6 %, bei Anzahlungen über 25 % bei 9 %. Für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie beträgt das Maximum 2 % und für VA-Darlehen beträgt das Maximum 4 %.
Besondere Überlegungen
Möglicherweise können Sie Ihre Steuerlast als Käufer in einem Geschäft senken, indem Sie Abzüge für Hypothekenzinsen und Punkte verwenden. Aber es gibt bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, bevor Sie dies tun können.
Sie können die gezahlten Hypothekenzinsen nur auf die ersten 750.000 $ Ihrer Gesamtschuld abziehen. Der Internal Revenue Service (IRS) erlaubt Ihnen, diese Grenze – bis zu 1 Million US-Dollar – nur zu überschreiten, wenn Sie Ihre Schulden vor dem 16. Dezember 2017 gemacht haben.
Das Hypothekendarlehen muss zur Finanzierung des Hauptwohnsitzes verwendet werden. Die gezahlten Punkte können nicht für Kosten gelten, die beim Abschluss oder auf dem Abrechnungsblatt gesondert aufgeführt sind. Diese Kosten umfassen Bewertungsgebühren, Titelgebühren, Inspektionsgebühren, Anwaltsgebühren und Grundsteuern.
Um festzustellen, ob es sich lohnt, zusätzliches Geld für Punkte zu zahlen, um Ihren Zinssatz zu senken, müssen Sie Ihren Breakeven-Punkt bestimmen; ab wann Sie von den vorausbezahlten Zinsen profitieren.
Schließlich muss es in Ihrer Region gängige Praxis sein, dass Kreditgeber Punkte anbieten. Die Punkte müssen als Prozentsatz des Darlehensbetrags berechnet werden, und der Betrag muss auf Ihrem Abrechnungsauszug deutlich als Punkte ausgewiesen werden, damit Sie Anspruch auf einen Abzug haben.
Vorteile von vom Verkäufer bezahlten Punkten
Vom Verkäufer bezahlte Punkte bieten sowohl Käufern als auch Verkäufern Vorteile.
Niedrigere Zinskosten
Verkäuferpunkte reduzieren den Zinssatz, den ein Käufer an den Kreditgeber für seine Hypothek zahlt. Diese Punkte erhöhen auch die Anzahlung eines Käufers, indem sie den letztendlich für das Haus gezahlten Preis senken, da der Kreditnehmer im Laufe des Darlehens weniger Zinsen zahlt .
Verkäuferpunkte könnten auch verwendet werden, um die monatliche Zahlung zu senken, was dem Kreditnehmer hilft, sich die Hypothek leichter leisten zu können. Wird ein Hypothekenzins gesenkt, reduziert sich in der Regel auch die monatliche Rate.
Steuerabzug
Wie oben erwähnt, haben Seller-Paid Points auch steuerliche Vorteile für den Käufer. Sie können als Hypothekenzinsen von der Einkommenssteuer des Hauskäufers abgezogen werden. Der IRS betrachtet vom Verkäufer bezahlte Punkte als vorausbezahlte Zinsen oder vom Käufer des Eigenheims gezahlte Zinsen. Hypothekenzinsen können vom gesamten steuerpflichtigen Einkommen eines Hausbesitzers abgezogen werden, wenn er seine Steuern einreicht. Dadurch können auch Verkäuferpunkte abgezogen werden, wodurch sich die Steuerschuld des Käufers verringert.
Verkäufer können ihr Haus schnell verkaufen
Menschen, die ihre Häuser schnell verkaufen möchten, können Käufer anlocken, indem sie das Angebot mit vom Verkäufer bezahlten Punkten versüßen. Verkäuferpunkte können eine attraktivere Option sein als ein direkter Rabatt. Hier ist der Grund.
Nehmen wir an, Sie verkaufen Ihr Haus und es hat einen Listenpreis von 200.000 $, aber Sie sind bereit, ein Angebot von 195.000 $ anzunehmen. Sie könnten den Listenpreis um 5.000 $ senken oder stattdessen strategisch 5.000 $ in Verkäuferpunkten anbieten.
Sie würden am Ende immer noch den gleichen Geldbetrag haben, aber der Käufer wäre mit den Punkten wahrscheinlich besser dran als mit dem Rabatt von 5.000 US-Dollar. Die Punkte würden mit einem Steuerabzug einhergehen und den Zinssatz des Darlehens senken, was die Gesamtzinskosten der Hypothek senken würde.
Vom Verkäufer bezahlte Punkte aushandeln
Es wäre großartig, Punkte oder Abschlusskosten vom Verkäufer zahlen zu lassen, wenn Sie ein Haus kaufen, da Sie eine Menge Geld sparen. Beide Parteien möchten sich jedoch am liebsten von so wenig Geld wie möglich trennen. Je nach Wohnungsmarkt und Verhandlung kann es möglich und lohnenswert sein, vom Verkäufer bezahlte Punkte oder Konzessionen zu verlangen.
Der erste Schritt besteht darin, festzustellen, ob Sie sich auf einem Käufermarkt oder einem Verkäufermarkt befinden. Wenn Sie sich auf einem Käufermarkt befinden und die Verkaufskonkurrenz groß ist, haben Sie bessere Chancen, den Verkäufer zur Zahlung zu bewegen. Wenn der Hausbesitzer seine Immobilie eine Zeit lang nicht verkaufen konnte, bietet er mit größerer Wahrscheinlichkeit Punkte an, um das Geschäft abzuschließen.
Ein weiterer zu beachtender Punkt ist, wie viel Sie beim Kauf des Hauses verlangen. Wenn zum Beispiel das Haus repariert werden muss, ist es möglicherweise nicht ratsam, den Verkäufer zu bitten, diese Reparaturen und Ihre Punkte zu übernehmen. Die Entscheidung, was wichtiger ist, wird besser und weniger kompliziert sein, wodurch es wahrscheinlicher wird, dass der Hausbesitzer an Sie verkauft.
Wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammenarbeiten, können Sie ihn nach Immobilien in der gleichen Gegend fragen und ob er mit vom Verkäufer bezahlten Punkten abgeschlossen hat, was Ihre Position in den Verhandlungen stärken kann.
Beispiel für vom Verkäufer bezahlte Punkte
Hier ist ein hypothetisches Beispiel, um zu zeigen, wie vom Verkäufer bezahlte Punkte funktionieren. Nehmen wir an, ein Käufer möchte ein Haus mit einem Listenpreis von 250.000 $ kaufen. Der Käufer plant, eine Anzahlung von 50.000 $ oder 20 % des Kaufpreises zu leisten.
Infolgedessen plant der Käufer, ein Hypothekendarlehen in Höhe von 200.000 USD aufzunehmen, das in monatlichen Raten für 30 Jahre zu einem Zinssatz von 4,50 % gezahlt werden soll. Nachfolgend finden Sie die finanziellen Details des Darlehens.
TTT
Wie oben gezeigt, würde die monatliche Hypothekenzahlung des Käufers 1.013 USD ohne Grundsteuern und Hausratversicherung betragen. Am Ende des 30-Jahres-Zeitraums würde das Haus den Käufer 164.814 $ an Zinsen kosten.
Der Verkäufer beschließt, zwei vom Verkäufer bezahlte Punkte anzubieten. Der Kreditgeber senkt den Zinssatz um 0,25 % für jeden Punkt, was bedeutet, dass der neue Zinssatz 4,0 % beträgt. Nachfolgend finden Sie die neuen finanziellen Details des Darlehens.
TTT
Die monatliche Hypothekenzahlung des Käufers würde auf 955 USD pro Monat sinken, ohne Grundsteuern und Hausratversicherung. Am Ende des 30-Jahres-Zeitraums würde das Haus den Käufer 143.739 $ an Zinsen kosten.
Unter der Annahme, dass im Laufe des Darlehens keine zusätzlichen Zahlungen geleistet wurden, würde der Käufer dank der vom Verkäufer bezahlten Punkte bis zur Tilgung des Hypothekendarlehens in 30 Jahren 21.074 USD sparen.
Höhepunkte
Verkäufer bieten möglicherweise an, bei einer Immobilientransaktion Rabattpunkte für eine Hypothek zu zahlen, um einen Käufer dazu zu verleiten, das Geschäft abzuschließen.
Vom Verkäufer bezahlte Punkte reduzieren den Zinssatz für ein Hypothekendarlehen je nach Kreditgeber in unterschiedlichem Maße; Normalerweise senkt der Kauf eines Punktes die Rate um 0,25%.
Zu den Abschlusskosten, für die Verkäuferkonzessionen verwendet werden können, gehören Gründungsgebühren, vorausbezahlte Grundsteuern, Anwaltsgebühren und Rechtstitelversicherung.
Verkäufer können auch Zugeständnisse zur Deckung der Abschlusskosten zahlen, die je nach Art des Darlehens begrenzt sind, wie viel beigesteuert werden kann.
Vom Verkäufer bezahlte Punkte sind Rabatte oder Kosten, die vom Verkäufer einer Immobilie oder eines anderen Vermögenswerts im Namen des Käufers gezahlt werden.
FAQ
Um wie viel senkt ein Punkt Ihren Zinssatz?
Jeder Punkt senkt Ihren Zinssatz in der Regel um 0,25 %.
Was sind beim Abschluss gezahlte Punkte?
Die am häufigsten beim Abschluss gezahlten Punkte sind Hypothekenpunkte. Der Käufer zahlt zum Zeitpunkt des Abschlusses Gebühren direkt an den Kreditgeber, um einen reduzierten Zinssatz für seine Hypothek zu erhalten. Beim Abschluss bezahlte Punkte können auch vom Verkäufer bezahlt werden, um das Geschäft abzuschließen.
Warum sollte ein Verkäufer Punkte zahlen?
Ein Verkäufer zahlt aus verschiedenen Gründen Punkte. Wenn der Wohnungsmarkt ein Käufermarkt ist und der Verkauf des Hauses aufgrund der starken Konkurrenz schwierig ist, würde ein Verkäufer Punkte zahlen, um mehr Käufer anzulocken und ein Geschäft abzuschließen. Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer das Geld aus dem Verkauf benötigt.
Sind vom Verkäufer bezahlte Punkte steuerlich absetzbar?
Laut IRS „können vom Verkäufer eines Eigenheims gezahlte Punkte nicht als Zinsen auf die Rendite des Verkäufers abgezogen werden, aber sie sind Verkaufskosten, die den realisierten Gewinn verringern.“
